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住宅市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)似乎并沒有惠及辦公物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%；其中，商品住宅銷售面積同比增長18.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長13.1%，唯獨(dú)辦公樓銷售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來，前幾年持續(xù)漲勢(shì)的辦公樓市場(chǎng)目前已出現(xiàn)租售量價(jià)均下滑的拐點(diǎn)。

各類城市俱顯疲態(tài)

由于各家專業(yè)機(jī)構(gòu)的辦公樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)多按季度更新，以今年一季度的情況為例，辦公樓市場(chǎng)的風(fēng)向變化在一線城市最為明顯。如高德量行的報(bào)告顯示，隨著一季度4座新建辦公樓的竣工，整個(gè)北京辦公樓市場(chǎng)的空置率已攀升至24.7%；市場(chǎng)總體平均凈租金則環(huán)比下跌8.3%，部分降幅高達(dá)20%；一季度的凈吸納量（指銷售和出租面積總和，下同）比去年四季度少了87.8%。

世邦魏理仕的調(diào)研顯示，今年一季度上海辦公樓空置率環(huán)比去年四季度又升高2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到12.5%；其中，甲級(jí)辦公樓的空置率更是達(dá)到17.2%，且甲級(jí)辦公樓供應(yīng)最為集中的浦東的空置率最高，為26.8%。吸納量不足也使得一季度的平均租金環(huán)比下降6.8%。仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，一季度廣州甲級(jí)辦公樓吸納量僅約2500平方米，同比下降達(dá)82%；空置率高達(dá)21.2%，相當(dāng)于36萬平方米的寫字樓空置；平均租金則環(huán)比下跌8.8%。而一季度深圳甲級(jí)辦公樓租金出現(xiàn)連續(xù)第4個(gè)季度的下降，降幅達(dá)11.2%；空置率達(dá)15.7%。

除了調(diào)整幅度最大的一線城市外，由于二、三線城市寫字樓市場(chǎng)需求一直相對(duì)較弱，整體空置率繼續(xù)偏高。一季度除杭州外均超過了15%，其中武漢、沈陽、西安都在20%以上，寧波一季度的空置率更是達(dá)到了30%；另外，二、三線城市租金也出現(xiàn)了不同程度的下跌，杭州、南京、天津等均出現(xiàn)了7%以上的跌幅，其中降幅最大的天津達(dá)到13%。

市場(chǎng)需求出現(xiàn)調(diào)整

辦公樓市場(chǎng)的風(fēng)向變化主要面臨的是需求面的變化。一方面，隨著許多企業(yè)尤其是跨國公司放緩擴(kuò)張計(jì)劃、調(diào)整業(yè)務(wù)增長目標(biāo)及辦公空間的需求，搬遷至新大樓的必要性和緊迫性有所降低；另一方面，隨著城市商務(wù)配套和交通配套的不斷完善，辦公樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了需求外移現(xiàn)象，已經(jīng)有一批企業(yè)選擇了傳統(tǒng)CBD外圍但具有發(fā)展空間的一些新興區(qū)域。

高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢就介紹，近期上海的租賃成交多為搬遷或續(xù)簽案例，真正的新增需求并不多�！耙砸呀�(jīng)形成金融商務(wù)聚集效應(yīng)的陸家嘴(600663,股吧)為例，在不同的市場(chǎng)條件下表現(xiàn)迥異。有部分租戶與原業(yè)主續(xù)簽擴(kuò)大租賃面積，也有的趁租金回落的機(jī)會(huì)遷至更為高檔的寫字樓，但保持租賃面積不變。采取擴(kuò)張策略的多為內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)，而他們的外資同行更多在保持面積不變的情況下?lián)Q至新近完工的大樓。而鑒于未來新增供應(yīng)的持續(xù)放量和短期內(nèi)需求尚無法恢復(fù)到前幾年的高水平，估計(jì)今年內(nèi)相當(dāng)部分的成交均來自于原有租戶的置換需求�！�

業(yè)內(nèi)建議減少推地

要緩解目前辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量的問題，業(yè)內(nèi)認(rèn)為必須從政府土地出讓這個(gè)源頭出發(fā)，在土地供應(yīng)上進(jìn)行限制。“面對(duì)持續(xù)走弱的辦公樓市場(chǎng)，政府可以相應(yīng)調(diào)整供地計(jì)劃，適當(dāng)減少商辦土地供應(yīng)量，控制商辦土地的出讓節(jié)奏�！币拙涌硕穑ㄖ袊┭芯恐行牡姆治鰩熤毖�。他指出，政府其實(shí)才是辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決策者，規(guī)劃上把握著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大方向，源頭上控制著商業(yè)地產(chǎn)資源，整體上決定著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度，所以要在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上制定城市發(fā)展規(guī)劃�！翱刂粕剔k土地出讓便可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)節(jié)奏；而企業(yè)也可以放緩商辦地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏，避免項(xiàng)目‘上市即無市’的尷尬或者新一輪‘爛尾樓’的出現(xiàn)�！�

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