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政府從10月底開始連續(xù)頒布了多項激勵房產(chǎn)市場的新政，導(dǎo)致2008第四季度的住宅市場成交環(huán)比大幅上升，但新的政策能否帶來實質(zhì)性的價格上漲仍有待觀察。

由于眾多跨國公司收縮在華的業(yè)務(wù)發(fā)展并下調(diào)外籍員工的住房津貼，導(dǎo)致高端住宅租賃市場空置率上升，租金下調(diào)。

高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢預(yù)計，全球及中國經(jīng)濟的持續(xù)走弱對上海高端住宅租賃市場的影響將延續(xù)到2009年。但是由于受到2010世博舉辦的利好影響，下半年市場將會有所起色。

整體住宅市場

在2008年,房地產(chǎn)市場的大幅度調(diào)整加上外圍經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化對總體經(jīng)濟產(chǎn)生了諸多不利影響。為了刺激經(jīng)濟，中央政府自10月底開始連續(xù)出臺多項針對房產(chǎn)市場的鼓勵政策，同期上海政府也出臺了相關(guān)的配套政策加強救市力度。(詳見附錄)。

與此同時，央行在第4季度共降息達(dá)189個基點，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%。利好政策提振了市場信心，三個環(huán)線內(nèi)的11月份成交量相比前幾個月有所反彈，由于高檔住宅較多促銷開盤成交，總體價格也較10月環(huán)比上升14.3%，但總體交易量比去年同期仍下降41%。

高端住宅租賃市場

全球性經(jīng)濟危機對高端住宅租賃市場的影響開始顯現(xiàn)，跨國企業(yè)為了降低成本而減少聘外籍人員并降低房屋津貼。雖然跨國公司收縮在華戰(zhàn)略而導(dǎo)致新增租賃需求下降，但是現(xiàn)存租約續(xù)約情況尚好。

由于擔(dān)憂市場前景的不確定性，業(yè)主都選擇觀望態(tài)度，使得2008年年底新增供應(yīng)非常有限。本季僅有92套新增租賃單元，其中高端公寓72套，別墅20套。雖然新增供應(yīng)很少，低迷的市場狀況仍使現(xiàn)有項目的業(yè)主普遍感到了推廣的壓力，尤其是今年新入市的高端服務(wù)式公寓。業(yè)主目前通過各種促銷手段來推動租賃，同時與專業(yè)的中介公司聯(lián)系也更為緊密。

盡管業(yè)主積極采取多種促銷手段來促進(jìn)租賃，但本季度市場吸納仍然下滑，成交趨向低迷。平均空置率為18.7%，較上季度上升0.8個百分點，較去年同期上升1.1個百分點。當(dāng)然這其中也有青黃不接的季節(jié)性因素影響，部分舊有租戶在租賃年底到期后回國，而空置單位仍未有新租客入住。

低迷的市場表現(xiàn)使業(yè)主有所軟化，本季的租金下調(diào)明顯，整體租金環(huán)比下降3.8%至每平米每月人民幣169元，其中別墅與服務(wù)式公寓市場相對受到的影響較大，較上季度分別下降4.1%與5.8%。

在那些有大量高端項目供應(yīng)的區(qū)域，由于市場競爭激烈，租金水平下調(diào)更為明顯，如浦東陸家嘴濱江區(qū)域。外籍人士的房屋津貼降低對于那些大戶型租金總額高的單元帶來了很大影響。

高端住宅銷售市場

上海高端住宅銷售市場經(jīng)歷了數(shù)月的沉寂后，11月出現(xiàn)較多新供應(yīng)。由于意識到前期所定的高報價導(dǎo)致銷售不濟，開發(fā)商在后期對價格作了下調(diào)，如陸家嘴濱江板塊的世茂濱江花園的成交價基本處于人民幣5 - 6萬價格區(qū)段，較其開盤前的報價有所降低，但銷售表現(xiàn)仍然緩慢。同時，一些處于北靜安區(qū)域板塊的項目把價格調(diào)低在每平米人民幣3.5萬左右，相應(yīng)較接近目前市場所能接受的水平，項目銷售成績理想。另一些價格仍保持堅挺的高端項目銷售基本陷入停滯。

高端住宅市場銷售壓力比普通住宅更大，市場對于未來經(jīng)濟態(tài)勢不甚樂觀，因此投資更趨謹(jǐn)慎。同時，在重估上海物業(yè)投資的回報后，部分海外買家的投資意向已有所轉(zhuǎn)變。那些早前已折價較多的海外物業(yè)資產(chǎn)市場比如香港、新加坡等亞太城市，由于擁有更好的流動性、交易成本與穩(wěn)定的法規(guī)環(huán)境，受到更多海外投資者的青睞。本季上海高端住宅價格回落，為每平米人民幣35,978元，環(huán)比下跌5.8%。整體市場平均租金毛收益率在5.7%左右，其中高端公寓、服務(wù)式公寓與別墅分別約為4.1%，6.8%與4.7%。

市場展望

美國、日本、歐洲等地的經(jīng)濟下滑導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)放緩了海外擴張的速度，外籍員工房屋津貼收縮，將持續(xù)影響上海高端住宅租賃市場。在總體經(jīng)濟增速放緩的情況下，本地企業(yè)家及專業(yè)人士的收入增長也將放慢從而使高端租賃市場需求下降。預(yù)計總體經(jīng)濟將繼續(xù)下行，因此明年租戶租金預(yù)算也將向下調(diào)整。同時，商務(wù)客的預(yù)算縮減也將影響到短期租賃需求。以上不利因素預(yù)計都將持續(xù)到2009上半年，而下半年起上海舉辦2010世博會的利好將有所體現(xiàn)。

2009年將有較多新增供應(yīng)，較2008有所增長，空置率將繼續(xù)上行至20%左右，加大租金壓力。在目前市場低迷，投資者普遍謹(jǐn)慎的背景下，價格預(yù)期繼續(xù)下降，收益率將上調(diào)。預(yù)計2009年高端住宅市場的總體毛收益率將在6%左右。

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