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從最初的住宅底商，到現(xiàn)在大家熱議的城市綜合體，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，其實一直都沒有完全離開住宅。或許是因為住宅的銷售可以減輕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金的壓力，或許是因為中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最初多是住宅開發(fā)商，總之從整體而言，中國的商業(yè)地產(chǎn)其實一直并未真正獨立。

Q：中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個很有意思的現(xiàn)象：無論是最初的商業(yè)地產(chǎn)雛形——住宅底商，還是現(xiàn)在全國各地開花的城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成，共同發(fā)展，也有觀點認為在中國，住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點？或者說，住宅能為商業(yè)地產(chǎn)提供哪些幫助？

王雷：我們可以把地產(chǎn)分成銷售地產(chǎn)和持有型地產(chǎn)。毫無疑問，住宅是銷售地產(chǎn)，而標準的商業(yè)地產(chǎn)應該是持有型地產(chǎn)。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產(chǎn)的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營，提升項目的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)保值增值，然后還可以通過資本渠道變現(xiàn)，實現(xiàn)滾動發(fā)展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提：要有大量的資金。

但任何一個開發(fā)商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業(yè)地產(chǎn)的標桿企業(yè)大連萬達，到現(xiàn)在還沒有上市。如果大連萬達上市了，這個資本瓶頸打通，可能會發(fā)展更快。

正因為有資本瓶頸這個根本制約，更多的開發(fā)商在尋找一個好的現(xiàn)金流來開發(fā)更多的商業(yè)。這個現(xiàn)金流就是住宅。住宅項目獲利的開發(fā)周期一般是兩年，當你住宅項目足夠多的時候，這個循環(huán)越來越大，帶來的利潤加上其他渠道的融資，能為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供足夠支持。

所以我的結論很簡單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。

李榮麗：首先應該對商業(yè)地產(chǎn)有一個明確的界定，通常提到商業(yè)地產(chǎn)，一般人反應的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業(yè)街等，實際商業(yè)地產(chǎn)還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經(jīng)營方式獲取長期收益回報的物業(yè)。今天的問題我們只談前邊的范疇，但這個問題要說起來也很復雜，要從中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看，居住類物業(yè)的發(fā)展從某個角度上來看似乎與商業(yè)地產(chǎn)緊密結合。特別是在綜合項目的開發(fā)中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現(xiàn)，再加上中國的房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)是從住宅做起，相當一部分開發(fā)商對于商業(yè)運作的陌生，導致了商業(yè)的失敗，表面看來住宅成了商業(yè)的“拐杖”，所以才有了“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)借力于住宅項目，在中國住宅是商業(yè)地產(chǎn)丟不掉的拐杖”的說法，所以我并不贊同這種觀點。

王永：對于龐大的住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個小得多的市場。中國大部分開發(fā)商仍舊是以住宅開發(fā)為主，許多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)其實是不得已而為之，大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業(yè)地產(chǎn)為開發(fā)標的的目前就只有萬達、中糧置業(yè)以及一些資本運營機構，我個人認為除了中糧這樣的大國企開發(fā)商外，大部分開發(fā)商永遠是資金饑渴型的，投資回收期長、占用資金巨大的商業(yè)地產(chǎn)并不是他們好的選擇。

另外，由于中國過高的房價，短平快操作的住宅開發(fā)所帶來的投資回報率是商業(yè)地產(chǎn)遠不能達到的，所以即使如萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商，也從原來的純商業(yè)開發(fā)模式過渡到今天的城市綜合體開發(fā)模式。商業(yè)部分（有些還有酒店）持有下來作為長期持有物業(yè)，奠定項目基調提升項目品質，加入住宅或類住宅公寓物業(yè)（部分還有寫字樓）作為快速回現(xiàn)的產(chǎn)品，來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業(yè)能為項目提供最基本的消費力，二是住宅物業(yè)能博取高額利潤、快速回籠資金，這是住宅對商業(yè)地產(chǎn)最大的幫助。

梁蓓：商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)的衍生產(chǎn)品，住宅是需要主導，商業(yè)是服務主導。兩者相得益彰，互為提升與促進。在不同時期，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規(guī)模小，隨后是與住宅小區(qū)配套的鄰里型商業(yè)，它特點是強調業(yè)態(tài)的多功能、全面性、獨立性，與住宅不是一體。再隨著城市規(guī)劃發(fā)展的進一步提升，道路建設與交通及土地集約使用和獨立商業(yè)體的專業(yè)性，就出現(xiàn)了環(huán)路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時間長、道路遠、購物多的業(yè)態(tài)，體現(xiàn)綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。

目前世界發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多以生活方式中心出現(xiàn)。它更是以住宅郊區(qū)化、別墅化為依托，在城區(qū)邊緣地帶建設商業(yè)群，不再用單體形式，而是成片開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，定位招商，只租不售，業(yè)態(tài)均衡，功能全面。

Q：商業(yè)地產(chǎn)與住宅無論是在開發(fā)、運營上，都有顯著的不同。過于依靠住宅，會否對中國商業(yè)地產(chǎn)的成長有不利影響？

王永：商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的確有顯著的不同，如果一家住宅開發(fā)公司要想在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為，開發(fā)流程必須重新架構，需要在人員上重新組合一個體系，在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業(yè)地產(chǎn)還需一支后期運營團隊，這對大部分團隊配置的開發(fā)商來說幾乎很難接受。

處理好了上面幾個問題，個人感覺住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不沖突，再說即使沖突也沒辦法，中國商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅，很明顯，去年住宅低迷時，我們很多客戶把商業(yè)項目都擱置下來了，沒錢了。

說到不利的影響，主要是開發(fā)商的思路還沒轉過來，仍然用住宅開發(fā)的思路、體系、考核激勵方式來做商業(yè)地產(chǎn)，這會導致商業(yè)項目推進很慢，這樣的項目我見到不少，有些還是很大的開發(fā)商，做到最后，他們幾乎就是把商業(yè)地產(chǎn)視為雞肋。

梁蓓：住宅的開發(fā)相對單純。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定是強調城市與小區(qū)的規(guī)劃，與大環(huán)境配套。投資者與開發(fā)者、與建設者、與經(jīng)營者在定項目時高度統(tǒng)一和投產(chǎn)后的高度分離，體現(xiàn)規(guī)劃定位的一致性，運營與管理的專業(yè)性。而且住宅通過售賣方式獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)是通過投資者預期長遠回報、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國商業(yè)地產(chǎn)成長的時間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業(yè)賣掉絕對不是長久之計，這一點是至關重要的。無論是專業(yè)機構還是媒體，有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發(fā)商進行“科普”。

李榮麗：我認為這無所謂誰依靠誰的問題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現(xiàn)象。但涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必然會越來越多，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，其對開發(fā)商的要求更高、更專業(yè)，相信未來一定階段內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)會有一個飛速的發(fā)展，這也是形勢所迫。所以我認為商業(yè)地產(chǎn)這種表象的“過于依靠住宅”現(xiàn)象一定會扭轉。當然，中國商業(yè)地產(chǎn)的成長、開發(fā)商需要如何才能具備做好商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)素質，這就是另外一個話題了。

王雷：在個性化特征上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著天壤之別。比如現(xiàn)在很多人都在談住宅的標準化生產(chǎn)。在一個張揚個性的時代，我對這一點持保留意見。但在商業(yè)地產(chǎn)，就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路一定不能受住宅的影響。

Q：在金融危機的影響仍在深度發(fā)酵之際，今后商業(yè)地產(chǎn)的“住宅屬性”會不會越來越濃？大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項目和商業(yè)地產(chǎn)組合推出，從這個角度說，城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱？

梁蓓：討論城市綜合體的發(fā)展是否過快，我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段的必然產(chǎn)物，它是和城市人口與城市建設規(guī)模相呼應的，是屬規(guī)劃范疇，不是完全依賴住宅發(fā)展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性，盲目仿效，一定要講規(guī)劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無法獲得預期回報，造成資源的浪費和財富的流失。

李榮麗：我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發(fā)，不過近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的，無論是開發(fā)商還是消費者首先關注的都是居住類物業(yè)，但可供開發(fā)的土地是越來越少的，好的地段，特別是城市核心區(qū)域可供大面積開發(fā)住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規(guī)劃方面的綜合考慮，就會出現(xiàn)城市綜合體頻密的現(xiàn)象。所以，我認為這是發(fā)展和需求的表現(xiàn)，不會出現(xiàn)城市綜合體現(xiàn)在的發(fā)展是否過快、過熱的現(xiàn)象。但我反對有些區(qū)域和城市沒有經(jīng)過深入的市場研究，就盲目地大規(guī)模上馬城市綜合體。

王雷：多大的體量才能叫城市綜合體？現(xiàn)在沒有一個明確的定義，這可能是城市綜合體概念現(xiàn)在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業(yè)，有城市中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心三個層次的產(chǎn)品，如果要說的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。

但即使名義上的城市綜合體，它的開發(fā)也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發(fā)城市綜合體不現(xiàn)實。特別是我記得有城市說要開發(fā)數(shù)以百計的城市綜合體，一定要謹慎。

王永：在中國房地產(chǎn)資本市場還沒演化出REITS產(chǎn)品之前，絕大部分中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴住宅來提供資金支持，必須把回現(xiàn)產(chǎn)品（公寓、住宅、寫字樓）與持有產(chǎn)品（商業(yè)、酒店）結合起來。從現(xiàn)實的意義上講，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據(jù)開發(fā)商自身的需要，結合市場的需要來設定城市綜合體的構成與定位，總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說城市綜合體是否過快、過熱，只能去探討其中的商業(yè)或酒店等等具體物業(yè)的市場飽和度問題。

Q：與其他國家商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡相比，中國商業(yè)地產(chǎn)與住宅的這種關系是否十分有中國特色？

李榮麗：是很具有中國特色。國外發(fā)展比較成熟的國家，特別是歐洲大部分國家，政府對商業(yè)設施特別是大型商業(yè)設施的布點審批非常嚴格，不僅從地區(qū)經(jīng)濟、城市功能方面，還要從市場、專業(yè)方面反復研究，從而使項目在合理性和價值體現(xiàn)方面都具有最佳方案。在專業(yè)分工方面也非常明確，有專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，有專業(yè)的商業(yè)策劃公司、專業(yè)的招商代理公司、專業(yè)的商業(yè)管理公司，這些專業(yè)機構在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的不同階段、不同環(huán)節(jié)充當了重要角色，最大程度地保證了開發(fā)實施的成功性。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中必經(jīng)的一個過程，完整產(chǎn)業(yè)體系的建立和發(fā)展是要經(jīng)過時間和教訓才能逐步形成的。

王永：的確，這也是沒辦法的事，中國開發(fā)商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來為商業(yè)項目融資是資金實力不強的開發(fā)商們唯一的選擇。這種資金支撐關系決定了中國的商業(yè)地產(chǎn)目前還離不開住宅。

梁蓓：應該肯定地說，住宅地產(chǎn)無論是在何時都是商業(yè)地產(chǎn)的支撐�？赡苡捎谥袊且粋�人口眾多的發(fā)展中國家，又處于城市化發(fā)展進程之中，開發(fā)商往往很難不去開發(fā)住宅而專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。所以中國純粹的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很少。這確實是中國的現(xiàn)狀。

王雷：我們前兩年研究了很多歐美的商業(yè)地產(chǎn)商，他們和我們最大的不同在于沒有資本瓶頸。只要通過商業(yè)地產(chǎn)的運營為股東創(chuàng)造價值，為投資者創(chuàng)造價值，投資者就有信心為你投資，從而形成了良性發(fā)展循環(huán)。而在中國，絕大多數(shù)開發(fā)商住宅和商業(yè)兩手都要抓，而且兩手都要硬，這也確實是一種中國特色。

房價“觸頂”將引發(fā)樓市調整

8月17日，股市收盤暴跌至近2800點。這或許是一個信號：樓市連續(xù)四個月左右的暴漲行情將就此終止，甚至可能會出現(xiàn)樓價回調，環(huán)比價格下降的趨勢。雖然房地產(chǎn)市場長期看好，但此前幾個月過快的暴漲顯然已經(jīng)透支市場基本需求，市場“剎車效應”不得不提前顯現(xiàn)。

事實上房價止?jié)q甚至回調的跡象在前兩周已經(jīng)有所顯現(xiàn)。由于受貨幣政策適度收緊傳聞，以及央行發(fā)令嚴控二套房貸消息影響，8月份上半月北京的成交量已明顯減弱，日均成交量平均下降50%。由于房地產(chǎn)與股市過于“親密”，所對應去看，則是上周股市連續(xù)一周下跌，機構并已大舉撤出地產(chǎn)板塊。

當然，此輪市場“剎車效應”顯現(xiàn)并非全部由于貨幣信貸政策影響的客觀原因。樓市自身房價過快上漲，開發(fā)商缺乏理智瘋一樣狂漲房價，導致市場自調才是其主因。依據(jù)樓市傳媒市場調研部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示：北京CBD、望京、亞奧、崇文、東城等區(qū)域板塊今年3～7月間商品房銷售均價上漲5000～7000元，上漲幅度基本在30%以上（詳見本期“特別企劃”《北京房價“天花板”探察》）。短短幾個月時間，如此之大上漲幅度，即使從投資客層面分析，“觸頂”的風險顧忌也會導致市場減量。而對于以自住為目的相對低收入的剛性需求買家來說，房價跑贏開發(fā)商利潤的同時，與他們支付能力的距離必然越來越遠。

可以肯定，京、滬、廣、深，以及成都、青島、南京等中心城市房地產(chǎn)市場在2004年之后，直到近半年的行情中，都是投資客在主導市場的走向。所以銀行“二套房貸”政策動向對市場才會過于敏感。今年二季度房價上漲過快，央行6月份傳令嚴控二套房貸，市場即刻出現(xiàn)減量跡象。同時，貨幣的流動性相對減緩，部分樓市投資客也被抄了后道。

對于開發(fā)商來說，今年整個二季度無疑是在售樓盤收獲的黃金時節(jié)。但隨之馬上到來的交易量下跌，肯定讓許多未趕上此輪行情出貨的開發(fā)商心急如焚，并且不得不面對市場整體的價格的盤整。9～10月份北京將有數(shù)十個新盤面市，在當前市場成交形勢下，預計會有相當一部分開發(fā)商采取低價入市方式爭取客戶，進而逼迫部分老樓盤可能不得不采取變相甚至直接降價方式保住交易量份額。市場價格戰(zhàn)有可能續(xù)去年萬科引領降價之后，再次打響。

正如前面所說，目前大城市市場皆是投資主導，買家追漲不追跌。故如若樓市價格戰(zhàn)打起，甚至再出現(xiàn)去年萬科引領降價那樣的開發(fā)商或樓盤，整個市場則極有可能會再現(xiàn)零成交的景況。

需要聲明的是，本人非市場唱衰者，相反我看好中國樓市，特別是京滬這樣的中心城市樓市的長期發(fā)展。但無奈我們是政策市，行業(yè)企業(yè)整體素質也過于低端，地方政府又利益趨動為市場推波助瀾，所以我們不得不一次次面對非常規(guī)的震蕩。市場只能在上上下下，跌蕩之中前行。其中必然伴隨不少的投資損失，這其中既有開發(fā)商的，也必不可少有購房者個人的。

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