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下半年走勢尚不明朗

2009年上半年，對于寫字樓市場而言，無疑很難與火爆的住宅市場相比。無論是出售型寫字樓的成交量，還是租金價格水平與空置率，要達(dá)到理想的目標(biāo)還需假以時日。主要原因在于，需求在實體經(jīng)濟(jì)重振之前難以大增，而供應(yīng)量卻在客觀上繼續(xù)增加，除去500多萬平方米的存量以外，未來還有大致70萬平方米的新增甲級寫字樓供應(yīng)。由此，下半年的寫字樓市場依舊不容樂觀，鑒于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有待確認(rèn)，性價比將是決定出售型寫字樓市場表現(xiàn)的關(guān)鍵所在。

供求失衡仍將繼續(xù)調(diào)整

下半年整體租賃面積預(yù)計將持平或至多有小幅增長。另一方面，下半年以至2010年供應(yīng)將非常充裕，如新鴻基匯豐銀行大樓、二十一世紀(jì)大廈和保利廣場都將于下半年竣工交付，帶來超過15萬平方米的辦公面積。預(yù)計2009年年底供需失衡將推高空置率至20%以上,而2010年新增供應(yīng)將進(jìn)一步增加。租金方面，我們維持年初的預(yù)期，即到2009年年底，平均租金將下調(diào)至人民幣每天每平米6元左右的水平，且空置率上升將令2010年租金繼續(xù)走軟。

此外，超甲級寫字樓與普通甲級寫字樓的租金差距也將進(jìn)一步縮小，令兩者之間的競爭加劇。

僅能維持成交量持平

由于去年下半年全球金融危機(jī)對上海經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，辦公樓的需求降低，體現(xiàn)在辦公樓的租賃市場價格繼續(xù)走低、擴(kuò)張性需求降低等各方面，并且目前的成交也以可商、可住的小戶型產(chǎn)品為主。當(dāng)前整體辦公樓的成交價格在波動中并未穩(wěn)定上揚(yáng)，所以預(yù)計下半年的辦公樓并不會與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)一樣，呈現(xiàn)量升價漲的態(tài)勢。

由于市場調(diào)整已在業(yè)主與租戶預(yù)期之內(nèi)，應(yīng)不會出現(xiàn)類似去年4季度租金急促下滑的情況。由于2009年約60%的新增供應(yīng)集中在陸家嘴，因此預(yù)計下半年乃至2010年陸家嘴平均租金跌幅將超過全市平均水平。

從長遠(yuǎn)來看，辦公樓市場仍然需要經(jīng)濟(jì)環(huán)境的支撐，而結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖沒有繼續(xù)惡化，但大部分企業(yè)仍然處于應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的狀態(tài)，所以預(yù)計今年下半年的辦公樓市場成交量將持平。

浦東寫字樓網(wǎng)