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上海一二手住宅成交井噴，可寫字樓市場卻還在延續(xù)冷清局面，今年首季度甲級寫字樓空置率已達(dá)2005年來新高。

昨日，國際物業(yè)顧問高力國際發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2009年1季度上海甲級辦公樓市場延續(xù)去年四季度的下降態(tài)勢，新增需求同比大幅減少，租金則繼續(xù)下跌。雖然春節(jié)后成交趨于活躍，但大多來自續(xù)約或租戶對辦公樓的降級租賃。同期有兩棟寫字樓交付使用，但預(yù)租效果并不理想，其平均空置率超過50%。

戴德梁行則表示，“兩個中心”的規(guī)劃給寫字樓市場帶來長期利好，中資企業(yè)正在取代以往那些國際金融機(jī)構(gòu)，成為主力新增租戶。

租金年降幅亦創(chuàng)4年新高本季度共有2棟寫字樓交付使用，共為市場帶來約9萬平方米的新增供應(yīng)。盡管這些項(xiàng)目較原計(jì)劃延遲上市，但由于市場環(huán)境不佳，目前其平均空置率仍然超過50%。

高力國際報(bào)告顯示，一季度總體空置率創(chuàng)2005年以來新高，達(dá)到12.3％，環(huán)比上升2%。新增吸納量不足3500平方米，僅占2007年和2008年同期的3％左右，說明新增需求幾乎停止增長。區(qū)域方面，浦東空置率達(dá)16.5％，大大高于浦西9.7％的水平。值得一提的是，自2008年4季度開始超甲級寫字樓空置率已經(jīng)超過普通甲級寫字樓，這是2006年以來其首次反超。這說明面對國際金融危機(jī)，外資金融、咨詢等高端服務(wù)業(yè)租戶集中的超甲級寫字樓受影響更嚴(yán)重，波動也更大。

本季度整體市場平均租金進(jìn)一步降至7.6元/平方米/天，18.2％的年度同比降幅創(chuàng)下自2005年以來最高紀(jì)錄。幾乎所有甲級寫字樓，包括超甲級寫字樓的實(shí)際租金已降至10元/平方米/天以下，同時普通甲級寫字樓平均租金亦已跌破7元/平方米/天。

從各CBD來看，各區(qū)域平均租金都降至9元/平方米/天以下，最高的靜安為8.9元，最低的長寧為5.8元。與2008年3季度的高點(diǎn)相比，靜安甲級寫字樓平均租金已下跌30％，黃浦、徐匯和陸家嘴跌幅均在25%—30％之間，而竹園和長寧跌幅較小，為20％左右。

中資機(jī)構(gòu)承租力強(qiáng)勁雖然金融危機(jī)影響加劇，國家近期出臺的“兩個中心”規(guī)劃仍對寫字樓市場帶來利好消息。戴德梁行企業(yè)顧問部中國區(qū)主管、董事魏超英指出，在打造國際金融中心的過程中，中資企業(yè)正在取代以往那些國際金融機(jī)構(gòu)，成為主力租戶。除了早已在陸家嘴CBD布局的建設(shè)銀行、中國銀行等大型國有銀行外，眾多的城市商業(yè)銀行和股份制銀行正積極入駐上海。“這是目前市場上特別值得注意的變化，陸家嘴作為金融腹地，對這些機(jī)構(gòu)具有很大的吸引力�！蔽撼⒈硎�。

目前，渤海銀行已經(jīng)確定將總部設(shè)立在時代金融大廈內(nèi)，并一舉租下超過4000平米的辦公面積；而原先位于浦西的寧波銀行上海分行，也已遷址到位于陸家嘴的震旦大廈，還將一些帶有總部性質(zhì)的部門從寧波一同搬入震旦大廈；同樣入駐該大廈的還有積極搶灘陸家嘴的江蘇銀行。

受金融危機(jī)影響，中資企業(yè)已經(jīng)在新一輪的甲級寫字樓租賃交易中成為主角�！伴_發(fā)商的一些傳統(tǒng)概念也在改變�！蔽撼⒏嬖V記者，現(xiàn)在評價一個項(xiàng)目是否健康，要看其中本地企業(yè)所占的比例，這與以往是完全不同的。經(jīng)歷金融危機(jī)洗牌，大部分外資金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)放緩擴(kuò)張腳步，惟有中資企業(yè)受金融危機(jī)影響較小，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的承租能力，這個改變可能在未來成為一種主流趨勢。

浦東寫字樓網(wǎng)