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　　與證券市場走勢有幾分相似，中國房地產(chǎn)市場也由今年初的“沸點(diǎn)”狀態(tài)急速降溫。截至目前，市場蕭條的態(tài)勢仍在延續(xù)。盡管自第四季度以來，政府加大了救市力度，各主要一線城市房地產(chǎn)市場略有回暖之意，但種種跡象表明房地產(chǎn)市場的一些先行指標(biāo)依然不很樂觀。

　　與上一波房地產(chǎn)市場低迷行情有所不同的是，此次中央政府推出了前所未有的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。大量中低價(jià)格的保障性住房預(yù)計(jì)將在今后二、三年中陸續(xù)入市，這勢必“攤薄”住房的平均價(jià)格，房地產(chǎn)市場的格局將由此改觀，高房價(jià)時(shí)代亦或漸行漸遠(yuǎn)。

　　市場拐點(diǎn)的出現(xiàn)

　　去年，中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲可以說是史無前例。在房價(jià)快速上漲的情形下，“地王現(xiàn)象”頻頻出現(xiàn)在全國各大城市。與其他行業(yè)有所不同的是，開發(fā)商們的定價(jià)理念并不完全是依照成本加利潤原則，而是主要參照周邊項(xiàng)目的房價(jià)。當(dāng)市場極度亢奮之時(shí)，相當(dāng)一批開發(fā)商開始具有了“超前意識”，即不要看眼前的房價(jià)如何，而應(yīng)預(yù)測未來的房價(jià)怎樣。一批無畏的開發(fā)商在拿地上異常大膽，地價(jià)高過房價(jià)(每建筑平米的地價(jià)超過周邊在售的樓價(jià))的“地王”不斷刷新紀(jì)錄。

　　在競標(biāo)地王中，獲得金融資本支持的上市公司財(cái)大氣粗，出手闊綽，大多成為了“地王”爭奪戰(zhàn)中的勝出者。中信證券地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞認(rèn)為，這一現(xiàn)象的內(nèi)在邏輯是，上市公司拿地對股價(jià)有直接促進(jìn)作用，不僅可增加凈資產(chǎn)和估值，還會有利于再融資。

　　與此同時(shí)，資本市場對高價(jià)拿地的上市公司熱烈追捧，房地產(chǎn)股成為了股市中最為熱門的板塊，而地產(chǎn)公司的新項(xiàng)目增發(fā)融資往往成為重大利好而令股價(jià)大幅攀升。

　　地價(jià)飛漲傳導(dǎo)到房地產(chǎn)二級市場的結(jié)果是，加重了房價(jià)的上漲預(yù)期，于是各大城市的“樓王”(高房價(jià))紀(jì)錄亦被屢屢刷新。此外，人民幣的快速升值使得不少外資機(jī)構(gòu)大手筆地增持包括不動產(chǎn)在內(nèi)的人民幣資產(chǎn)，亦助推了房價(jià)的上漲。雖然外資收購在整個(gè)房地產(chǎn)市場的占比不大，但由于許多項(xiàng)目是溢價(jià)收購，這一方面打開了開發(fā)商們的想象空間，另一方面儼然構(gòu)成了某一區(qū)域的標(biāo)志性價(jià)格。由此，房價(jià)排浪式的上漲令不少百姓瞠目結(jié)舌。

　　然而，購買力的過度透支使得市場漸顯疲軟，交易量開始逐漸萎縮。由亢奮轉(zhuǎn)入低迷的拐點(diǎn)在去年底露出端倪。其時(shí)，一些先知先覺的開發(fā)商開始降價(jià)。07年12月初，萬科旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍降價(jià)。正當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界還在為是否拐點(diǎn)出現(xiàn)爭論不休時(shí)，做為經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市提前作出反映，地產(chǎn)股在短短幾周內(nèi)市值蒸發(fā)了近千億。因?yàn)�，在證券分析師的眼中看來，既然房地產(chǎn)市場已漸呈疲軟之勢，日呈萎縮的交易量就難以支撐高房價(jià)，一旦樓市(樓市博客)調(diào)頭向下，那么高價(jià)“地王”勢必要做庫存減值計(jì)提準(zhǔn)備，于是地產(chǎn)股由原來股市中熱錢追捧的“香餑餑”成了“燙手山芋”，遭到不少機(jī)構(gòu)的減持。

　　與虛擬經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的是，過高的房價(jià)對于普通民眾家庭已成為無力消費(fèi)的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價(jià)無市的市況在蔓延。08年初，新華網(wǎng)的一項(xiàng)樣本近兩千人的調(diào)查顯示，過半數(shù)人對買不買房問題持觀望態(tài)度，還有超過30%的人根本就不考慮買房。這表明過高的房價(jià)已超過市場所能承受的臨界點(diǎn)。對于不甚明朗的市場時(shí)局，一些商業(yè)銀行開始對地產(chǎn)商的開發(fā)貸款采取審慎態(tài)度。2月份，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅首次回落。對于地產(chǎn)商來說，在央行數(shù)度加息及提高存款準(zhǔn)備金率的從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開始由“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”�，F(xiàn)金流的緊繃，迫使部分開發(fā)商要么降價(jià)回籠資金，要么加大財(cái)務(wù)成本尋求高息貸款。面對兩難選擇，理智的開發(fā)商大多低調(diào)降價(jià)以備過冬。

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