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2009年的寫字樓租賃市場可能會像一個“集貿(mào)市場”——一群租戶來挑辦公室，因?yàn)樵缫压┐笥谇螅I家們相當(dāng)強(qiáng)勢，挑肥揀瘦，業(yè)主無奈只能妥協(xié)。

　　金融海嘯導(dǎo)致跨國企業(yè)紛紛節(jié)衣縮食，引發(fā)了上海樓市多米諾骨牌效應(yīng)，甲級寫字樓就是一個典型犧牲品。根據(jù)第一太平戴維斯的報告，2008年初上海甲級寫字樓空置率僅5%，到年底卻為15.4%，浦東甚至高達(dá)25.6%，換言之即4平方米就有約1平方米空置。

　　站在上海浦東小陸家嘴地區(qū)，眺望環(huán)繞四周的一批已交付和將交付的甲級寫字樓，在上海工作已10多年的劉德?lián)P不免憂慮，他用“10年輪回”、“空置率高企”等詞匯形容著上海甲級寫字樓市場現(xiàn)狀。

　　劉德?lián)P是全球五大代理行之一第一太平戴維斯中國區(qū)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、上海公司董事長，他告訴《第一財經(jīng)日報》：“1997、1998年亞洲金融危機(jī)時，上海寫字樓市場空置率一度跨越50%大關(guān)，浦東更是供應(yīng)過剩。10年后的今天金融海嘯把享受了租金連續(xù)4年上漲好時光的上海甲級寫字樓拖下了水�！�

　　根據(jù)該機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，上海寫字樓市場現(xiàn)在已從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，2008年第四季度更是猶如坐上了“過山車”。2008年上海甲級寫字樓的供應(yīng)量約837000平方米，其中619000平方米位于浦東。根據(jù)劉德?lián)P的說法，2008年初上海甲級寫字樓的空置率僅5%，如今已翻了2倍，截至2008年底空置率約15.4%，其中浦西空置率約8%，浦東則高達(dá)25.6%。

　　25.6%的空置率，換言之即4平方米就有約1平方米空置。

　　無獨(dú)有偶，另一家代理行仲量聯(lián)行2008年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，上海浦東甲級寫字樓平均租金為9.2元/平方米/天，環(huán)比下跌7.7%，這是3年以來首次下跌，而高達(dá)16.8%的空置率使得租金下跌趨勢可能持續(xù)到2009年。預(yù)計(jì)2009年辦公樓新增供應(yīng)將達(dá)87萬平方米，將加重目前供過于求的狀況。

　　歷時將近14年、總投資高達(dá)80多億元人民幣的上海環(huán)球金融中心，平均高達(dá)3美元/平方米的日租金創(chuàng)下上海辦公樓租金水平新高，但浦東甲級寫字樓巨大的供應(yīng)量卻將使這一高租金面臨不小壓力。昨天，本報記者以租戶身份致電上海環(huán)球金融中心、國金中心、未來資產(chǎn)大廈、越洋廣場等滬上代表性寫字樓時獲悉，在2008年第四季度后部分甲級寫字樓為吸引客戶大膽推出“免租期”，如簽約合同為三年，業(yè)主報價在形式上保持不變，但一年中提供一個半月或兩個月的“裝修期”，此外還提供1~2個月的免租期，這樣實(shí)際折合下來的租金打折不少。另有一些高端寫字樓擁有方（即業(yè)主）愿提供更有競爭力的租金及彈性條款，手段包括縮小面積等。其中陸家嘴和浦東竹園地區(qū)的租金下跌幅度最大。

　　不過，當(dāng)問及空置率時，各樓盤均拒絕回答。對此，上海中原物業(yè)顧問有限公司工商鋪部總監(jiān)陶翃昨天對本報表示，在金融海嘯的現(xiàn)實(shí)背景之下，任何行業(yè)概莫能外——小到一方絲巾、大到一座寫字樓都足以成為一塊試金石。目前歐美寫字樓租戶已開始從體面的辦公預(yù)算上節(jié)省開支，在浦東，部分甲級寫字樓空置率甚至已達(dá)50%。

　　甲級寫字樓空置率高企現(xiàn)狀2009年是否能緩解？劉德?lián)P表示，2009年上海甲級寫字樓新開工754000平方米，其中浦東新開工435000平方米。巨大供應(yīng)扎堆，將使寫字樓租金再次掉頭向下，租金水平下滑幅度約5%~15%，下滑至單價6.5元/平方米/天的平均水平。

　　“2009年上海甲級寫字樓的空置率將超過20%�！眲⒌�?lián)P稱得出這數(shù)據(jù)的基本依據(jù)是：第一太平戴維斯代理了一批甲級寫字樓，業(yè)主對租賃市場有更現(xiàn)實(shí)的選擇，需求疲軟而供應(yīng)巨大是共識。其次受國際金融環(huán)境影響，許多跨國企業(yè)開始重新調(diào)整業(yè)務(wù)增長目標(biāo)和辦公空間需求，上海甲級辦公樓需求放緩。許多租戶將辦公室從核心商務(wù)區(qū)搬到非中心商務(wù)區(qū)及一些創(chuàng)意園區(qū)。這在客觀上迫使甲級寫字樓遭受更大外部競爭壓力。

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