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適度寬松政策“救市”，住宅商業(yè)地產(chǎn)喜憂各“半邊天”，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)仍處于價值“洼地”

盡管房地產(chǎn)行業(yè)未列入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，但從2009初開始，政府出臺的利好政策仍然造就了今年前9個月的住宅市場。從上海等一線城市的住宅市場來說，如果說2009年第一季度的樓市反彈純屬剛性需求驅(qū)動，那么，4月以來在樓市推波助瀾的因素中，作為高檔住宅的投資改善需求明顯增加，成交量與成交價格也因此連續(xù)數(shù)月增長，上海的住宅周成交價格有時超越2萬/平米，成為歷史新高。

2009年以來住宅市場增長的背后是貨幣供應(yīng)量快速增長，金融機構(gòu)貸款大幅增加。近日，溫家寶就當前全國財政工作作出重要批示時也指出，政府堅定不移的實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這預(yù)示著，2009年下半年住宅市場不會受到政府政策打壓。而商業(yè)地產(chǎn)在此次樓市回暖過程中并沒有得到想象中的實惠，商業(yè)地產(chǎn)至今仍處于價值“洼地”。

拿寫字樓市場來說，寫字樓成交表現(xiàn)得十分活躍，諸多游資對投資高端物業(yè)表現(xiàn)出極大熱情。中原地產(chǎn)中央研究部提供的數(shù)據(jù)表明，上半年滬、穗、深三地寫字樓成交總面積為111.29萬平方米，比去年增加8.2%。與成交形成鮮明對比的是，寫字樓的租金卻有不同程度的下滑。

第一太平戴維斯的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，剛剛過去的2009年第二季度，包括京、滬、穗、深在內(nèi)的全國各大中城市寫字樓租金均有不同程度的下滑。拿甲級寫字樓來說，北京達到7.1元/平/月，同比上一季度仍下降了4.7%。上海和香港的租金分別下跌了8.9%和10.2%。上海甲級寫字樓租金則已跌至8元/平/天以下，上海國際金融中心的租金也由開業(yè)初的20元/平/天跌至8元/平/天。

酒店及工業(yè)廠房的日子也不好過，房價租金水平也在低位徘徊。部分五星級酒店也開始推出親民特價房，最低300元即可入住一天;工業(yè)地產(chǎn)市場上物流設(shè)施的總體需求依然疲軟，走高的市場空置率和新增供給拖累租金走低。倉儲物業(yè)的租金從2008年最高的時候到目前已經(jīng)下降了10%，目前的市場平均空置率達到了27.2%。

上海市區(qū)豪宅成交回落，豪宅市場的虛火似乎越來越旺盛。從未來豪宅市場供求、價格、投資者心理、政府政策等因素來看，未來豪宅市場面臨做空的可能性。

由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價飆升股指大漲。最終導(dǎo)致“量變引來質(zhì)變”，通脹預(yù)期上升，資金持有者越來越多地選擇進入房地產(chǎn)市場，尤其是投資客瞄準了豪宅市場，以實現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值的目的。

但種種跡象表明，投資者對于豪宅市場的熱情有過度“溺愛”的現(xiàn)象，由于投資者前期普遍對于豪宅市場的“看多”，豪宅市場的虛火似乎越來越旺盛。但是從未來豪宅市場供求、價格、投資者心理、政府政策等因素來看，未來豪宅市場面臨做空的可能性。

另外，最新數(shù)據(jù)顯示,9月份二手房價格雖然整體上漲,但后勁稍顯不足。上海二手房指數(shù)辦公室認為,市中心豪宅成交回落成為漲幅走緩的主要原因,同時由于價格過快跳升,市場上的觀望苗頭顯現(xiàn)。