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在連續(xù)享用流動(dòng)資金充裕的“盛宴”后，從第四季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢袋子”或許會重新干癟。

央行昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月新增人民幣貸款5167億元，雖較8月有所上升，但跟上半年相比仍屬較低水平。近日，上海一家銀行的信貸經(jīng)理介紹說，今年的信貸指標(biāo)已基本用完，銀行對新申請貸款客戶的審批條件將更加嚴(yán)苛，企業(yè)獲得貸款的難度更大。眼下，上海民間信貸的貸款利率報(bào)價(jià)已達(dá)到月利率8%，而在溫州一些地方甚至達(dá)到10%。

在貸款和銷售雙重不利的情勢下，誰會成為地產(chǎn)商中最缺錢的公司呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開一番調(diào)查。

激進(jìn)拿地企業(yè)資金最緊張

“與同等規(guī)模的公司相比，綠城中國資金流動(dòng)性最差，原因是它近來激進(jìn)拿地的做法�！睒�(biāo)準(zhǔn)普爾分析師李國宜就資金流動(dòng)性情況，對在港交所上市的內(nèi)地房企進(jìn)行了排序，認(rèn)為一些近期激進(jìn)拿地的企業(yè)如綠城中國等將有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綠城中國的中報(bào)顯示，截至今年6月底，公司的銀行結(jié)余和現(xiàn)金只有53億元，但在7到9月的3個(gè)月時(shí)間里，綠城卻花去164億元用于買地。李國宜認(rèn)為，綠城中國今年以來的權(quán)益銷售金額和買地金額已十分接近，如果繼續(xù)保持現(xiàn)有激進(jìn)買地的速度，企業(yè)未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。尤其是當(dāng)綠城熱銷勢頭終結(jié)時(shí)，大筆未支付的土地出讓金會讓公司的現(xiàn)金支付能力捉襟見肘。

最能佐證他觀點(diǎn)的是，綠城中國為了獲得更多資金，在今年9月與平安信托簽訂了總金額有望達(dá)到150億元的投資戰(zhàn)略框架協(xié)定。

李國宜還將綠城中國和今年以來買地不多的世茂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)作了一下比較。在負(fù)債比率方面，富力地產(chǎn)已由去年底的124%下降至110%，今年的目標(biāo)是將負(fù)債率降至80%；世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債比率由去年底的53%降至32%。兩家公司的上半年銷售額均不及綠城中國，但掌握的現(xiàn)金卻更多。兩家公司在土地市場的出手驚人一致，均保持相對低調(diào)。富力還獲批發(fā)行不低于55億元的公司債，加上前三季度高達(dá)186億元的銷售額，應(yīng)付今年即將到期的90多億長期借款已是綽綽有余。

國企大鱷不缺錢

然而，李國宜的觀點(diǎn)僅適用于在港交所上市的內(nèi)地民營房地產(chǎn)公司，而近來拿地風(fēng)頭正健的中海地產(chǎn)等企業(yè)就被香港資本市場普遍認(rèn)為是例外，如香港信誠國際執(zhí)行董事涂國彬就認(rèn)為中海的現(xiàn)金流是在港上市的內(nèi)地房企中最好的。

盡管中海地產(chǎn)今年以來購買土地的花費(fèi)已超過118億元，但其財(cái)務(wù)表現(xiàn)足以應(yīng)付上述收購。截至6月30日，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金185.8億港元，還有26.7億港元的未動(dòng)用貸款；此外，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率從2008年底的46.8%大幅下降至13.2%，銷售額更達(dá)到338億元。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)的土地收購行為還得到了母公司中建集團(tuán)的支持。

而在土地市場上出手了227億元的保利地產(chǎn)，看似已提前消耗了1~8月份簽約銷售金額279.19億元中的相當(dāng)部分，但公司卻可以憑借自己國有背景的身份，向自己的母體融資。今年的7月14日，保利地產(chǎn)曾向母公司保利集團(tuán)等公司定向增發(fā)募集78億元。

資本市場融資額縮水

在8月份的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平曾把在香港資本市場上市看作是解決內(nèi)地房地產(chǎn)商資金需求的重要來源。而在隨后的一個(gè)多月時(shí)間里，相繼有恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴港上市或啟動(dòng)上市計(jì)劃。但是，港股市場卻沒有能夠讓內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)完全滿意。恒盛地產(chǎn)雖然獲得超過51倍的認(rèn)購，但在制訂招股價(jià)時(shí)，依然選擇了指導(dǎo)價(jià)4~5.3港元的中低端位置，以僅僅4.4港元/股的價(jià)格發(fā)行，總?cè)谫Y額僅99億港元，與119億港元的上限價(jià)格發(fā)行預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。福建寶龍地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)更由原定的每股3.3至4.9港元下調(diào)至2.75港元，調(diào)整6.28億美元的融資規(guī)模至3.53億美元。

其他幾家將要上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也傳出了融資縮水的消息。涂國彬認(rèn)為，目前內(nèi)地房地產(chǎn)商在港交所的發(fā)行定價(jià)與公司業(yè)績和成長潛力關(guān)系不大，與市場的表現(xiàn)卻關(guān)系密切。更糟糕的是，近來澳大利亞、美國、日本等區(qū)域相繼傳出收緊本國貨幣供應(yīng)的消息之后，引起香港資本市場的恐慌，新股定價(jià)因此難以維持高位，進(jìn)而也影響到了新上市內(nèi)地房企的融資額。

銀行授信冷熱不均？

相比綠城中國等企業(yè)的激進(jìn)買地，有一些房地產(chǎn)公司在今年土地市場上的表現(xiàn)并不突出，但同樣可能受到銀根收緊的沖擊，原因之一或許是這部分內(nèi)地房地產(chǎn)公司未能在資金充裕的金融市場中分得一杯羹，其中最典型的便是剛發(fā)行了高息票據(jù)融資3.75億美元的碧桂園。

雖然今年以來包括萬科、雅居樂等在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司獲得內(nèi)資銀行超過1000億元的融資額度，但有一些房地產(chǎn)公司卻始終未能獲得國內(nèi)商業(yè)銀行的眷顧，沒能以較低的利息成本獲取銀行貸款融資。碧桂園便是其中之一。9月3日，碧桂園正式發(fā)布公告，稱將發(fā)行價(jià)值3億美元的高息債券。據(jù)公告透露，此筆高息債券為5年期，2014年9月10日到期，票面利率為11.75%。9月17日，碧桂園又表示再多發(fā)行7500萬美元優(yōu)先票據(jù)，使總額達(dá)到3.75億美元。

“碧桂園發(fā)行3億美元高息債券之事凸顯了潛在的融資問題。公司在當(dāng)前低利率環(huán)境中需要發(fā)行如此高息債券相當(dāng)令人驚訝，或許也意味碧桂園無法獲得其他融資資源。”高盛的評論直指碧桂園的弱項(xiàng)。

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這四大房企分別是廣州恒大地產(chǎn)、深圳花樣年、廈門明發(fā)集團(tuán)及禹洲集團(tuán)，其中恒大地產(chǎn)擬將原定15億美元集資規(guī)模降至7—10億美元

轉(zhuǎn)眼已到金秋十月中旬，然而房地產(chǎn)商期待的的“金九銀十”并沒有如期出現(xiàn)，價(jià)滯量跌、交投轉(zhuǎn)淡的局面讓開發(fā)商唉聲不斷。可是，這樣的慘淡境界卻沒澆滅內(nèi)地房企赴港上市的熱情，甚至還變得更加急切。

4家已通過聆訊房企融資至少200億

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前至少有30家房企正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前總部位于北京的金隅集團(tuán)、深圳的華南城、上海的恒盛地產(chǎn)以及14日剛掛牌的廈門寶龍地產(chǎn)4家公司均已在香港上市。而總部位于廣州的恒大地產(chǎn)、深圳的花樣年、廈門的明發(fā)集團(tuán)以及禹洲集團(tuán)四家房企也已經(jīng)通過了香港聯(lián)交所的上市聆訊。另外，上市傳聞已久的龍湖地產(chǎn)也可能在本月內(nèi)完成上市聆訊。據(jù)悉，該公司上市初步集資約78億港元。

已經(jīng)通過聆訊的四家房企中，恒大地產(chǎn)計(jì)劃下周一與明發(fā)集團(tuán)同時(shí)進(jìn)行上市推介，本月23日至29日公開招股，并暫定于11月5日掛牌。據(jù)了解,恒大地產(chǎn)此次預(yù)計(jì)募集資金10億至15億美元(約78億至117億港元)。明發(fā)集團(tuán)計(jì)劃籌資最少80億元�；幽暧�(jì)劃本月底招股，11月初掛牌，擬集資46億元。而禹洲集團(tuán)準(zhǔn)備20日香港上市招股，計(jì)劃募集資金3-5億美元。

這四家公司至少融資200億元。除了以上這些公司，還有卓越地產(chǎn)、佳兆業(yè)等公司正在積極備戰(zhàn)香港上市。

縱觀已經(jīng)在香港上市和通過聆訊的內(nèi)地房企中，恒盛地產(chǎn)以及恒大地產(chǎn)稱得上數(shù)一數(shù)二的，他們的募集資金額也是不相上下。

恒盛地產(chǎn)融資額最高達(dá)119億港元，掌門人張志熔也躍上了2009胡潤內(nèi)地富豪榜的第51位。

頻頻破發(fā) 赴港上市不再美好？

對于這些地產(chǎn)公司而言，赴港上市并沒有那么一帆風(fēng)順。

比如，9月底上市的華南城以及10月2日上市的恒盛地產(chǎn)，均在上市首日即跌破發(fā)行價(jià)。此外，近幾周以來，香港股市已有5只新股連續(xù)在首日即告“破發(fā)”。這是不是就意味著香港市場對于內(nèi)資房產(chǎn)股的不認(rèn)可？

“香港市場對于內(nèi)地房企是存在疑問的，這些疑問都是基于內(nèi)地房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，這與國家未來的政策以及明年貨幣政策的不確定性關(guān)系很大�！甭�(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌俜鍖τ浾弑硎尽?/P>

據(jù)市場人士透露，恒大地產(chǎn)為預(yù)防上市時(shí)遭遇市況變動(dòng)，擬將原定15億美元集資規(guī)模降至7—10億美元。10月6日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，鑒于香港資本市場新股發(fā)行方面的波動(dòng)情況以及公司面向散戶發(fā)行部分的股份認(rèn)購不足，計(jì)劃將首次公開募股籌資規(guī)模從6.28億美元降低至3.53億美元，而發(fā)行價(jià)也由原定的每股3.3-4.9港元下調(diào)至2.75港元。在寶龍地產(chǎn)內(nèi)部人士看來，降價(jià)、延期實(shí)屬無奈，因?yàn)?008年資本市場以及房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整使得赴港上市的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了改變。

赴港IPO相對A股容易

記者發(fā)現(xiàn)，有一些地產(chǎn)公司對赴港IPO并不“感冒”，轉(zhuǎn)而選擇在A股上市，比如綠地集團(tuán)、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)以及農(nóng)工商房產(chǎn)等均在備戰(zhàn)A股發(fā)行。

那么為何成批的地產(chǎn)公司選擇此時(shí)扎堆赴港上市，而不選擇A股？

“有些房企2007年便開始行動(dòng)了，但是由于國家宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向，未能如愿。但今年總體環(huán)境已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，并且房地產(chǎn)商的業(yè)績都很好。而相對于在A股上市，由于監(jiān)管部門的一些原因，并沒有香港IPO那么容易。因此，赴港上市成為首選�！睏罱�(jīng)理表示。

“買地——圈錢——再買地”，在資本市場瘋狂的2007年，這樣的資本運(yùn)作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺，也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。在近幾個(gè)月多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現(xiàn)象，證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開場合表示，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，不予核準(zhǔn)。

看來，這些房企選擇A股IPO確實(shí)面臨難題，還不如直接奔赴香港。

“圈錢”行為將推高地價(jià)房價(jià)

那么他們赴港IPO的動(dòng)機(jī)何在？

“圈錢，這就是房地產(chǎn)商赴港IPO的目的。”楊經(jīng)理毫不諱言，“現(xiàn)在房企拿地遠(yuǎn)不如以前那樣容易了，拼的就是資金。誰錢多，誰就買地起地，誰就能占有市場份額。有了地，又能再進(jìn)行融資，這樣便具備了無限擴(kuò)大的可能。可以說，如今資本運(yùn)作方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的核心競爭力�！�

其實(shí)，人們除了關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)赴港IPO的動(dòng)機(jī)，更關(guān)心這樣的舉動(dòng)未來會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

楊經(jīng)理對記者表示�！伴L遠(yuǎn)來看，上市后這些資金會流入樓市，導(dǎo)致樓市資金量擴(kuò)大。但是土地供應(yīng)是有限的，因而會推高地價(jià)，房價(jià)便會跟著上漲。這是一個(gè)推波助瀾的影響。”

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