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從最初的“寄人籬下”到如今的主動擴張，多家海外零售商開始對中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試。由拿地開始直至招商運營完成，在各路資本競相角逐商業(yè)地產(chǎn)市場時，部分零售商不約而同地變身“地產(chǎn)開發(fā)者”，參與競爭。

海外零售商重拾“歐洲模式”

進入中國多年之后，業(yè)已熟悉“水性”的英國知名零售商特易購(Tesco)，其發(fā)展策略的調(diào)整顯得低調(diào)卻有效。9月17日，隨著青島樂都匯廣場的開幕，特易購以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的新身份完成了“漂亮轉(zhuǎn)身”。實際上，早在此之前，以合作伙伴或收購項目為目標(biāo)，特易購已在全國范圍內(nèi)展開了低調(diào)卻大規(guī)模的“搜地”行動。

“特易購的土地收購方式有兩類，找到有意向出讓土地的賣家，或是在市場中公開競標(biāo)地塊。不過，由于特易購無論在資金財力還是品牌效應(yīng)方面皆具強勢性，因此這兩種方式的最終結(jié)局都是由特易購成為絕對控股方�！币晃唤咏匾踪彽臉I(yè)內(nèi)人士稱。

據(jù)悉，特易購對于此次發(fā)展策略的調(diào)整尤為重視。該集團內(nèi)部成立了一個專事市場調(diào)整的團隊，對于中國各個城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進行調(diào)查統(tǒng)計，最終將信息匯總上報。一個耐人尋味的細節(jié)是，在企業(yè)架構(gòu)中，這個并不起眼的團隊完全不受地區(qū)性總部的管轄，轉(zhuǎn)而直接向公司董事會進行匯報。

自2009年初，特易購在中國的發(fā)展步調(diào)突然加速。其中國區(qū)首席運營官戴博特(RobertDesborough)對外表示，購地自建門店的方式未來將成為特易購在中國拓展業(yè)務(wù)的重要策略之一。與這一策略相匹配的是，特易購為旗下大型綜合性購物中心引入了“樂都匯”品牌。

按照戴博特的計劃，截至2012年底，中國14個城市中將有18家樂都匯廣場正式開業(yè)。這意味著，特易購在中國市場的雙品牌運作路線開始正式啟動。大賣場部分仍然繼續(xù)耳熟能詳?shù)臉焚徠放�，而購物中心則主推樂購匯。

“特易購在中國的轉(zhuǎn)型算是醞釀蠻長時間了。”一位專司商業(yè)地產(chǎn)項目的投資人士對CBN記者表示，“可能是受到之前操作模式的影響，思路還是更為側(cè)重于大賣場。”據(jù)他介紹，從商業(yè)布局來看，購物中心結(jié)合了購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)，包括大賣場、專賣店、餐飲在內(nèi)的零售業(yè)態(tài)較為齊全，從運作水準(zhǔn)來說，明顯高于簡單的賣場概念。“從這方面來看，特易購在中國的運作成熟還是需要時間�！�

不過對于特易購來說，其對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展前景充分具備信心。特易購中國地產(chǎn)公司CEO馬·保羅在公開場合透露，啟動購地自建計劃，是公司在中國商業(yè)拓展的重要手段之一。這種策略的調(diào)整，可以使得購物中心不受租賃物業(yè)的限制，更好地開拓自己的經(jīng)營及文化理念。

除了特易購，專營家居零售的宜家也開始正式涉足中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今年7月，宜家集團對外宣布，已成功拍得北京大興的西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，將對此地進行綜合開發(fā)且建立一個大型購物中心。主力運作拿地策略的英特宜家集團為宜家的兄弟企業(yè)，并在歐洲50多個國家建立運營購物中心。此次該集團在中國商業(yè)地產(chǎn)市場的嶄露頭角，預(yù)示著宜家開始邁上了自主拿地運營之路。

商業(yè)地產(chǎn)競爭或加速

仲量聯(lián)行華中區(qū)商鋪部總經(jīng)理鄧汝舜表示，特易購、宜家等零售商在中國“轉(zhuǎn)型”的模式，其實在海外市場早有進行。這些海外知名零售商在進入中國之初，采取與海外市場截然不同的運作模式，某種程度上也是為了熟悉市場分散風(fēng)險。隨著在中國市場占有率及品牌知名度的提升，這些零售商開始更傾向于自己獨立進行拿地及經(jīng)營。

“一個商業(yè)項目從拿地、投資、開發(fā)到運行，通常需要高資金與長期性的投入�！鄙虾Ｉ鐣茖W(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示。根據(jù)他的大致測算，以租賃的形式操作，超市整體租金在1元/平方米/天左右，但如果出租給其他商家的話，卻可以達到2~3元/平方米/天，其間的利潤差價顯而易見。

戴德梁行商鋪部董事韋澤銘對此持相同意見：“雖然收購項目或土地的支出成本會更高，但對于有經(jīng)驗的企業(yè)來說，持有自己的商業(yè)項目進行經(jīng)營，利潤回報也會更大�！�

另一方面，零售商們將在海外業(yè)已成熟的操作模式帶入中國，也有助于在角逐激烈的中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中擴大市場占用份額。“從前是以與開發(fā)商捆綁合作的零售品牌出現(xiàn)，如今已過渡到投資商及運營商的角色，從長遠來看也是有利潤可圖的�！币幻虡I(yè)地產(chǎn)投資者稱。

不過，也有業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)開始日益顯露的一大弊端，就是許多投資商或開發(fā)商借著項目開發(fā)之名，行囤地之實。個別快速擴張的商業(yè)地產(chǎn)商甚至在當(dāng)?shù)亍罢猩桃Y”的名義下，以優(yōu)惠價格吸納到二、三線城市的多幅優(yōu)質(zhì)土地，從而對以規(guī)范市場為主旨的“土地招拍掛”方式進行了合理規(guī)避。

“成功的商業(yè)地產(chǎn)模式，是開發(fā)商與運營商合作，以部分招商部分持有的方式進行資本運作，這需要‘養(yǎng)’，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必須杜絕前述的投機心態(tài)。”朱連慶表示。

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