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    中新上海網(wǎng)6月29日電 近來(lái)不斷高漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)令一些購(gòu)房者感到難以承受，也令樓市悄然發(fā)生變化。在晨報(bào)日前舉辦的第十一期樓勢(shì)沙龍上，與會(huì)專家指出，樓市已經(jīng)從“全面火爆”轉(zhuǎn)為“兩極分化”。

　　記者通過(guò)實(shí)地探盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，一方面，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面仍然火爆，排隊(duì)現(xiàn)象層出不窮；另一方面，在一些前期漲幅較大的板塊，已經(jīng)出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的局面。

　　新房：漲幅“千元跳”

　　在上周的市政府新聞發(fā)布會(huì)上，市房管局負(fù)責(zé)人表示，“不希望房?jī)r(jià)漲太快”，并表示將“制止部分房產(chǎn)企業(yè)的人為炒作�！毕啾惹耙恢堋隘偪瘛钡拈_(kāi)盤(pán)、“瘋狂”的漲價(jià)，上周無(wú)論從新盤(pán)的數(shù)量還是漲價(jià)的幅度都有所“收斂”。記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)上看到，上周本市有13個(gè)住宅項(xiàng)目推出新房源，比前一周少了四個(gè)。而且從排隊(duì)的人數(shù)、購(gòu)房的火爆程度上來(lái)看，似乎也沒(méi)有前周那么“猛”。

　　位于陜西北路的“樂(lè)活居”昨天開(kāi)盤(pán)，前晚就有人在售樓處排隊(duì)，到昨天上午9點(diǎn)30分時(shí)聚集了大約50多名購(gòu)房者。到上午11點(diǎn)記者趕到售樓處現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，排隊(duì)長(zhǎng)龍已基本被“消化”，售樓處大約還有十多人，選房或者不選的速度都很快。記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)售樓處工作人員時(shí)，對(duì)方稱，推出的260多套房子已賣出大半了。

　　價(jià)格方面，部分新盤(pán)延續(xù)了漲價(jià)的勢(shì)頭，但是漲價(jià)的幅度相比前周部分新盤(pán)動(dòng)輒15%-20%的漲幅，已有所收斂。一般漲價(jià)幅度在10%以內(nèi)。寶山的聚豐景都前天開(kāi)盤(pán)，均價(jià)萬(wàn)元左右，比5月時(shí)的均價(jià)9500元上漲了500元/平方米。位于顧村板塊的保利葉上海公寓房昨天開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米，較前一批房源的漲幅在千元左右。在聚豐景都售樓處，一位購(gòu)房者說(shuō)：“我今天買的三房單價(jià)10500元，比起上次開(kāi)盤(pán)9500元，我等于多出了14萬(wàn)元多��！”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析認(rèn)為，政府可能將采取措施，或給開(kāi)發(fā)商施壓，重申“每批次預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”的規(guī)定，制止企業(yè)用“少量多批”的手法炒高房?jī)r(jià)。接下來(lái)一段時(shí)間，勢(shì)必將加快新盤(pán)入市的節(jié)奏，保證供需平衡。預(yù)計(jì)今后中環(huán)附近和外環(huán)附近的新盤(pán)供應(yīng)將持續(xù)增加。易居臣信市中心商圈區(qū)域經(jīng)理徐敏琪表示，可選購(gòu)一些中外環(huán)靠近軌交的大型樓盤(pán)。

　　二手房：出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”

　　盡管上周末新開(kāi)樓盤(pán)依舊火爆，但是二手房方面，一些前期漲幅較大的板塊已經(jīng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面。

　　5月二手房成交均價(jià)全市各區(qū)域中除黃浦、靜安和松江三區(qū)均價(jià)小幅下跌外，其余各區(qū)皆呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，其中，原南匯受大浦東因素影響最大的周康板塊二手房掛牌價(jià)普遍上升了5％－10％。

　　一個(gè)月過(guò)去了，周康板塊的中介門(mén)店卻反映：買房的人少了。上海中原周浦分行經(jīng)理瞿文育告訴記者，近一個(gè)月來(lái)看房的人明顯少了。易居臣信康橋分店經(jīng)理陶南豪也稱，6月到現(xiàn)在的成交量也比上個(gè)月下降了5％左右。造成量跌的主要原因還是房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺。瞿文育說(shuō)，從5月二手房掛牌價(jià)上升以后就沒(méi)有回落過(guò)�！拔覀冞@里買房人一般都看總價(jià)，不看單價(jià)�！宾奈挠嬖V記者，以往周浦看房的人關(guān)注最多的房源是總價(jià)70萬(wàn)元－80萬(wàn)元的房子，但是現(xiàn)在掛牌出來(lái)的房源總價(jià)基本都在百萬(wàn)以上。

　　根據(jù)易居臣信市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，6月份二手房成交量較5月份同期出現(xiàn)小幅下跌，在樓市過(guò)熱的擔(dān)憂逐漸顯現(xiàn)的當(dāng)下，二手房市場(chǎng)或許將先于一手房在上半年的最后一個(gè)月出現(xiàn)小幅回調(diào)。

　　易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，去年積壓了幾乎一整年的購(gòu)房需求、在經(jīng)歷了2009年前5個(gè)月的集中釋放后，目前已進(jìn)入階段性的觀望狀態(tài)，對(duì)于一手房，預(yù)計(jì)也將在7、8月份左右進(jìn)入階段性的盤(pán)整，下半年樓市將以平穩(wěn)為主，而房?jī)r(jià)上漲空間也將縮小。

　　[樓評(píng)]

　　房?jī)r(jià)為什么會(huì)突然掉頭漲

　　進(jìn)入2009年春天以后，沉寂一年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)突然重新爆發(fā)。房?jī)r(jià)為什么會(huì)突然掉頭瘋漲？就連上海市房管局局長(zhǎng)劉海生都明確表示：“政府不希望房?jī)r(jià)過(guò)高，將加大土地供應(yīng)量。”

　　預(yù)測(cè)未來(lái)是很困難的，但假如你想對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)作出一個(gè)比較客觀全面的判斷的話，最基本的前提就是正確理解本輪短暫的房?jī)r(jià)上漲是什么原因造成的。從宏觀角度看，幾乎沒(méi)有任何一條理由支持房?jī)r(jià)上漲。而所謂“城市化”、“剛性需求”等業(yè)內(nèi)人士過(guò)去一貫喜歡列舉的理由，是一直穩(wěn)定地存在的，顯然不能解釋為什么房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)在2009年春而非2008年秋。

　　那么主要原因究竟是什么呢？事實(shí)上，最近的交易實(shí)際上是過(guò)去一年里壓抑下來(lái)的交易的集中釋放，這是解釋量?jī)r(jià)齊升的最好原因。拿過(guò)去每年的平均交易量，與2008年一年的交易量作一個(gè)比較，你就可以一目了然，2008年一年實(shí)際上壓抑了多大的需求。這個(gè)需求集中在今年3月到6月的4個(gè)月內(nèi)釋放，價(jià)格焉有不漲之理？

　　然而，壓抑的需求同樣是有限的，一旦集中釋放完畢，就會(huì)回到正常的平衡。因此，雖不能斷言未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)再繼續(xù)漲，但有一點(diǎn)是可以肯定的，目前的這種交易是不可能在今年下半年——特別是明年以后——繼續(xù)維持下去的。

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