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注定將成為上海商業(yè)用地“總價地王”的外灘國際金融服務中心地塊（8－1地塊），于昨天舉行信息發(fā)布會，黃浦區(qū)規(guī)土局邀請到新鴻基地產(chǎn)、和黃、仁恒、麗豐控股、上海置業(yè)、愛美高、綠地、復地等20多家開發(fā)商巨頭到場。商報記者了解到，作為上�！肮吹亍钡谝粏�，雖然地塊出讓時采取“非價高者得”的綜合評標方式，但外灘國際金融服務中心地塊在“勾地”階段即宣布“預申請報價不得低于90億元”。

勾地鎖定歷史最高價

9月24日，上海市規(guī)土局曾經(jīng)發(fā)布今年第10號土地出讓“預公告”，其中涉及上海市中心一幅極其重要的土地。這幅位于外灘的商業(yè)金融、文化、辦公綜合用地，被稱作“外灘國際金融服務中心（8－1）地塊”，其出讓面積約4．55萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達到37萬平方米左右。當時的預公告預計其將于今年12月出讓。值得一提的是，由于這幅商業(yè)用地將結合上海市規(guī)土局的“土地出讓預申請”的新制度試點，即采用“先招后拍”的出讓方式，因此，這幅地塊也被業(yè)內(nèi)稱為上海的“勾地”第一單。

昨天，黃浦區(qū)召開外灘國際金融服務中心（8－1）地塊信息發(fā)布會，區(qū)規(guī)土局、建委、發(fā)改委均有領導蒞臨現(xiàn)場，并吸引20多家海內(nèi)外地產(chǎn)開發(fā)巨頭，包括新鴻基地產(chǎn)、和黃、仁恒、麗豐控股、上海置業(yè)、愛美高、綠地、復地等的代表到場。

在信息發(fā)布會上，主辦方宣布外灘國際金融服務中心（8－1）地塊的底價“估計”在90億－100億元，而預申請報價則不得低于90億元。換言之，該8－1地塊在“預申請”之前，按照其90億元的申請門檻，其總價已將今年商業(yè)、住宅地塊出讓領域的“明星”——中海豪擲70億元奪得長風地王，以及綠地耗資72．45億元獲取徐匯濱江地塊遠遠拋在身后，并將一舉成為上海土地市場歷史上絕對的總價地王。

據(jù)悉，這幅地塊將于今年12月中旬正式公告推出，明年1月左右進行招投標。

可建180米地標建筑

外灘國際金融服務中心（8－1）地塊位于“百年外灘”的末端（南端）——中山東二路東門路，算是躋身上海國際金融中心兩個核心承載區(qū)域（一城一帶）之一，其東臨黃浦江邊的十六鋪水上旅游中心。

資料顯示，外灘國際金融服務中心（8－1）地塊的總用地面積約5．73萬平方米，其北側將面臨1．18萬平方米的公共綠地（地下是正在實施建設的外灘公共交通樞紐），南側4．55萬平方米的出讓面積則規(guī)劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，其地上建筑面積為27萬平方米，地上建筑高度則要求“不超過180米”，還有約10萬平方米的地下建筑面積——地塊的總建筑面積達37萬平方米。

即使按照當前最低的“勾地底價”估算，地塊的起拍樓板價將達24324元／平方米左右，而如果單以地上建筑面積估算，其起拍樓板價更將高達33333元／平方米�！獰o論是90億元的“勾地底價”，還是起拍樓板價，都已經(jīng)高得嚇人。

在記者看來，這一地塊之所以開出如此高價，一方面可能是受到9月份拍出的2幅陸家嘴濰坊濱江商業(yè)地王的影響，它們的成交樓板價雙雙突破33000元／平方米，其中一幅更是高達36480元／平方米；另一方面則可能考慮到最近一段時間以來黃浦江畔甲級寫字樓市場整購較高的行情，8月初，上海農(nóng)村商業(yè)銀行買下陸家嘴黃浦江畔的中融碧玉藍天大廈的10個寫字樓樓面及4個裙房鋪面，成交單價約為49000元／平方米；8月下旬，國家開發(fā)投資公司下屬的國投亞華（上海）有限公司又購買了北外灘上海港國際客運中心的3號辦公樓，交易總價達到10．5億元左右，成交單價更是接近60000元／平方米，有鑒于此，在規(guī)劃前景、地段位置比陸家嘴和北外灘毫不遜色的外灘國際金融服務中心（8－1）地塊才開出當前的底價。但整體而言，當前上海的商業(yè)地產(chǎn)行情并不理想，市中心的公寓住宅價格普遍高于商業(yè)用房的房價，所以，外灘國際金融服務中心（8－1）地塊的開價總的來說有與現(xiàn)行市場的行情背離之虞，并完全忽視未來的市場不確定性。

另據(jù)記者了解，按照當前規(guī)劃，外灘國際金融服務中心（8－1）地塊中70％為寫字樓面積，15％為商業(yè)零售，另有15％為文化娛樂用房。其中，出讓方明確表示“商業(yè)零售部分不建議分割銷售”。

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