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繼本月初上海市政府宣布迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目獲中央核準(zhǔn)后，國(guó)家發(fā)改委本周一又公告披露，上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目的建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，占地116公頃。雖然與此前媒體披露的6100多畝（逾400公頃）的上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目征地規(guī)模相比，發(fā)改委核準(zhǔn)的項(xiàng)目占地面積大為縮水，被戲稱作“全球最小的迪士尼”，但基于迪士尼概念已在川沙土地市場(chǎng)形成刺激作用，眼下市場(chǎng)對(duì)迪士尼周邊土地的預(yù)期并未降低。不過(guò)，記者也調(diào)查了解到，對(duì)一些在迪士尼輻射范圍內(nèi)擁有土地的公司來(lái)說(shuō)，此前“叫囂”的土地價(jià)值未必就能得到巨額兌現(xiàn)。

對(duì)于關(guān)注迪士尼所帶來(lái)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的人來(lái)說(shuō)，川沙土地受到開(kāi)發(fā)商瘋狂爭(zhēng)奪的情形依然歷歷在目。就在本月4日上海正式宣布迪士尼項(xiàng)目獲國(guó)家核準(zhǔn)的消息后，當(dāng)天2幅迪士尼概念的川沙土地就在幾十家開(kāi)發(fā)商的追捧下分別以264%和427%的高溢價(jià)率成交，折合樓板價(jià)分別超過(guò)了每平方米14000元和16000元。

而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，那一天的土地出讓更為5年來(lái)少有土地供應(yīng)的川沙確立了新的“風(fēng)向標(biāo)”。即便發(fā)改委的公告顯示上海迪士尼樂(lè)園比預(yù)想中的“迷你”許多，輻射效應(yīng)由此可能打折扣，但知情人士告訴記者，此次核準(zhǔn)披露的僅指迪士尼主題公園核心區(qū)，外圍還將建設(shè)大量配套項(xiàng)目，加上川沙本身還在不斷完善區(qū)域規(guī)劃，上海的建設(shè)用地供應(yīng)又一向偏緊，因此預(yù)期土地價(jià)值不會(huì)受到明顯影響。

不過(guò)，隨著迪士尼消息的逐步公開(kāi)，市場(chǎng)反應(yīng)也漸趨冷靜。對(duì)于已經(jīng)在川沙擁有土地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地升值不假，但從中又能受益幾何呢？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，像界龍實(shí)業(yè)、中路股份等在川沙擁有土地的上市公司，此前股價(jià)已經(jīng)在迪士尼概念的市場(chǎng)炒作中漲幅明顯，現(xiàn)在迪士尼終于落地并且川沙土地又飆出高價(jià)，土地資產(chǎn)增值的預(yù)期自然而然地產(chǎn)生。但是上述企業(yè)所擁有的均為外圍的工業(yè)用地，無(wú)論是選擇自行開(kāi)發(fā)還是轉(zhuǎn)讓獲利，收益空間總沒(méi)有住宅或商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)得大，而土地要想“變性”的話，更是公認(rèn)的高難度動(dòng)作。

還有一種預(yù)期是，雖然眼下不在征地范圍內(nèi)，但相關(guān)公司所擁有的迪斯尼輻射范圍的土地可能今后也會(huì)被政府收回，因?yàn)槿绻M(jìn)行工業(yè)開(kāi)發(fā)可能影響迪士尼周邊布局和環(huán)境。從實(shí)地來(lái)看，大部分企業(yè)“領(lǐng)地”也還是雜草叢生、沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但是官方的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往是很難讓企業(yè)土地實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增值。有資料顯示，目前浦東川沙地段的土地補(bǔ)償費(fèi)是每平方米43.5元，并且建設(shè)用地和農(nóng)地是一個(gè)價(jià)錢，即便加上房屋動(dòng)遷補(bǔ)償、安置費(fèi)等，恐怕所得有限，不會(huì)像外界想像的那么夸張。