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幾年前布下的一手棋，在今后兩年將成為中華企業(yè)(17.55,0.00,0.00%)(600675)成長的重要支撐，這就是上海國際客運中心項目。該項目由中華企業(yè)和方興地產(chǎn)合作開發(fā)，位于上海黃金寶地——黃浦江畔中心地段，擁有880米長的濱江岸線。

種種跡象顯示，項目銷售異常火爆，2009年至2011年是項目的集中結(jié)算期，多家機構(gòu)測算顯示，中華企業(yè)預(yù)計可從中獲取累計高達10億元以上的投資收益。而加上住宅業(yè)務(wù)也將在這三年內(nèi)集中結(jié)算，多家機構(gòu)紛紛調(diào)高中華企業(yè)的盈利預(yù)期。

明年業(yè)績增五成

上海國際客運中心項目位于北外灘，項目建筑面積約30.2萬平米，中華企業(yè)持股40.19%。該項目是上海市的重點工程，將與方興地產(chǎn)正在建設(shè)的“上海國際航運服務(wù)中心”東西相連，在上海的黃浦江核心地帶打造出一個近100萬平方米的綜合商務(wù)區(qū)，成為上海北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)的重要組成部分，并與上海城市地標(biāo)建筑——金茂大廈隔江呼應(yīng)。該項目開盤后，引起多家大型企業(yè)的競購，中化集團等7家大型國企完成了集體進駐簽約。

公開資料顯示，該項目今年年初的售價已經(jīng)達到5萬元/平方米，而隨著上海樓市的日趨火熱，近期更是以銷售單價6.9萬元/平方米創(chuàng)下上海寫字樓市場的紀(jì)錄。

有研究報告測算認(rèn)為，該項目每平米開發(fā)成本約2萬元。其中4.83萬平米的酒店式公寓已經(jīng)于2008年預(yù)售，單價約4萬元，將于2009年結(jié)算。7棟寫字樓也在2008年底舉行了簽約儀式，寫字樓以及配套部分將于2010和2011年結(jié)算完畢。據(jù)測算，預(yù)計該項目累計將為公司貢獻高達10億元利潤。事實上，如果考慮到近期該項目銷售價格的上漲情況，實際貢獻利潤可能比預(yù)測值要高。這樣，一個商業(yè)地產(chǎn)項目，在2009年—2011年間將貢獻中華企業(yè)利潤的三分之一。

據(jù)此，多家券商的研究報告將公司2010年的業(yè)績預(yù)測調(diào)高到EPS0.8元以上，比今年的EPS預(yù)測值0.52元增長了50％左右。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，該項目結(jié)算完畢后，中華企業(yè)短期內(nèi)很難找到相匹配的高盈利項目，業(yè)績可能會因此受到影響。

兩大項目潛力驚人

今年5月份，上海市政府宣布，國務(wù)院同意撤銷上海南匯區(qū)，并入浦東新區(qū)。消息公布后，引發(fā)了原南匯地區(qū)房價的暴漲，每平米均價從此前的8000多元迅猛拉升至1.3萬元以上。中華企業(yè)近年來重點經(jīng)營的項目南郊中華園和印象春城就坐落在這個價格飛漲的區(qū)域。

南郊中華園位于原南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)，在浦東新區(qū)南端，南匯區(qū)的西南部，規(guī)劃總建筑面積達到20.8萬平方米。目前，這20.8萬平方米均已開工，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一期已經(jīng)于去年開始銷售，目前基本售罄，三期推出的238套新房也已銷售過半。今年上半年，該項目已經(jīng)結(jié)算面積4萬余平方米，尚余16萬多平方米可結(jié)算面積。該項目年初時銷售均價約為1.3萬元/平方米，而隨著價格的上漲，最新開盤價已經(jīng)達到1.6－1.7萬元/平方米，可提供收入粗略計算達到26億元。中報顯示，該項目毛利率為38.61％，據(jù)此預(yù)計可提供毛利達10億元。

印象春城位于原南匯區(qū)周康板塊，毗鄰規(guī)劃中的地鐵11號線周浦站，規(guī)劃總建筑面積達到56.5萬平方米，中報顯示累計開工面積已經(jīng)達到40萬平方米。去年年末，該項目推出近千套房源已經(jīng)銷售一空，當(dāng)時銷售均價約為8400元/平方米。今年該項目尚未開盤，但周邊均價已經(jīng)漲到13000元/平方米。該項目中，7萬多平米的回遷房去年已經(jīng)結(jié)算，目前尚有可售面積約41萬平米，粗略結(jié)算可提供收入約50億元。中報顯示，該項目毛利率為46.86％，據(jù)此預(yù)計可提供毛利約23億元。