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和投資任何產(chǎn)品一樣，商業(yè)地產(chǎn)的投資也存在風(fēng)險(xiǎn)。作為一項(xiàng)對(duì)于普通投資者相對(duì)陌生的投資項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)投資需要投資者有更加專業(yè)的知識(shí)和獨(dú)到的投資眼光。

與住宅類房產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資要復(fù)雜不少。這主要原因在于，商業(yè)地產(chǎn)除了具有房地產(chǎn)屬性外，更重要的，還是因?yàn)樗纳虡I(yè)屬性，只有通過兩個(gè)方面的綜合評(píng)價(jià)，才能確定一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)，除了必須掌握房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí)外，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)環(huán)境需要有專業(yè)的認(rèn)識(shí)。

同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)像綜合體項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式有三種，第一種為只租不售；第二種為租售截獲或帶租約發(fā)售；第三種為只售不租，每種模式各有利弊。

從購房者投資的角度來說，臨街商鋪的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長性。而對(duì)于比較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，投資回報(bào)率、項(xiàng)目的成長性和升值空間、項(xiàng)目的可行性及風(fēng)險(xiǎn)都是應(yīng)該注意的方面。

目前在杭州市場(chǎng)上，小戶型寫字樓逐漸成為投資新寵。數(shù)據(jù)顯示，僅在10月份，杭州寫字樓就成交了1206套，占到10月商業(yè)項(xiàng)目總成交量1480套的絕大部分。而在今年1-10月，杭州寫字樓也成交了4696套，

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓逐漸進(jìn)入大家的投資視野，主要是因?yàn)椋壳暗慕?jīng)濟(jì)發(fā)展催生了大量中小型企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公空間的要求不高，一兩百平方米的面積基本可以滿足他們的要求。另外，住宅禁商業(yè)使大部分中小企業(yè)失去了租金相對(duì)低廉的住宅樓和商住樓的辦公條件，小戶型寫字樓自然解決了這一問題。從目前的市場(chǎng)行情來看，小戶型寫字樓不僅銷售良好，同時(shí)，租賃市場(chǎng)上租戶資源豐富，租金穩(wěn)步上漲。

然而，戴德梁行最新公布的全球商業(yè)房地產(chǎn)投資情況年度報(bào)告顯示，全球?qū)懽謽堑耐顿Y回報(bào)率在2009年預(yù)計(jì)將下降20%，報(bào)告指出，在2008年至2010年期間，英國商業(yè)房地產(chǎn)累積投資回報(bào)率將跌至有記錄以來的最低水平。金融城和倫敦西區(qū)的寫字樓租金自2007年達(dá)到頂峰之后，目前已分別暴跌31%和23%，預(yù)計(jì)在今后兩年中還將分別下跌14%和20%。寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

作為商業(yè)地產(chǎn)中的主要組成部分，近年來酒店公寓以其酒店般的良好環(huán)境、酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及相對(duì)于酒店的較低租金，而廣受中高端商務(wù)人群的青睞，租金節(jié)節(jié)看漲。業(yè)內(nèi)人士表示，投資酒店式公寓需要對(duì)一個(gè)城市的商務(wù)氛圍、商務(wù)人流、工商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景等做綜合判斷，才能有的放矢。

社區(qū)商鋪是最具投資潛力的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目之一，一個(gè)社區(qū)少則幾百戶，多則幾萬戶，里面居住的社區(qū)居民就是社區(qū)商鋪的消費(fèi)者，由于社區(qū)商業(yè)是整個(gè)社區(qū)的配套設(shè)施之一，因而，它是需要根據(jù)整個(gè)社區(qū)的住戶、人口來配備的。如果商鋪太多住戶太少，則社區(qū)住戶就沒法支撐過多的商鋪；如果商鋪太少，則社區(qū)商業(yè)供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)緊張局面。除此之外，還要根據(jù)周邊情況來判斷是否會(huì)有較大增值空間。

如何投資寫字樓 投資置業(yè)前四個(gè)方面需考察

商業(yè)投資中，許多置業(yè)者常擔(dān)心這樣的問題：購買的是期房，可要是開發(fā)商后期資金跟不上，那我買的期房豈不是有爛尾的危險(xiǎn)；異地置業(yè)者地處外地，維權(quán)常常鞭長莫及，措施很難到位；還有，花了那么大的本錢，可到底收益如何呢？如此種種，都讓投資者頭痛不已。如何更好地進(jìn)行寫字樓投資，專業(yè)人士建議，在投資者下手之前，至少有四個(gè)方面需要考察。

考察對(duì)象之一：地段

“第一是地段，第二是地段，第三還是地段�！笔�房地產(chǎn)投資需要遵循的法則，而商業(yè)地產(chǎn)投資也應(yīng)該遵守這個(gè)法則。一個(gè)增值潛力巨大的寫字樓項(xiàng)目必定是處在人流、物流、信息流、資金流會(huì)聚之地。

所以，您所想要投資的項(xiàng)目的地理區(qū)位應(yīng)該是考察的重中之重。此外，了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來前景并對(duì)市政規(guī)劃作分析判斷，才能選中投資色彩不會(huì)很快被沖淡的區(qū)位。

考察對(duì)象之二：品質(zhì)

對(duì)于實(shí)際使用的租戶來說，寫字樓的品質(zhì)尤為重要，畢竟誰也不希望自己的企業(yè)員工花費(fèi)很長時(shí)間才能到達(dá)辦公室，也不會(huì)希望陪同客戶到公司參觀時(shí)需要等上10分鐘的電梯。在對(duì)寫字樓品質(zhì)的調(diào)查中，應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的停車場(chǎng)設(shè)計(jì)是否合理、車位是否夠用、建筑品質(zhì)、大堂布局、電梯的質(zhì)量和內(nèi)部配置狀況、寫字間結(jié)構(gòu)布局是否合適、采光通風(fēng)條件是否良好等要素。

考察對(duì)象之三：收益

寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，具有長期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，如何保障收益避免空置風(fēng)險(xiǎn)最為關(guān)鍵。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。如果目標(biāo)寫字樓年回報(bào)率達(dá)到8%左右，則具備投資價(jià)值。幫您考察的過程中，我們將詳細(xì)了解該項(xiàng)目及其周邊同類物業(yè)的租客類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，以便投資者核算回報(bào)率。

考察對(duì)象之四：物管

作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。