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2009年11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬(wàn)科中心，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在一次非正式的場(chǎng)合首次對(duì)外公布了萬(wàn)科的新戰(zhàn)略，“萬(wàn)科未來(lái)在以住宅產(chǎn)品為主的同時(shí)，發(fā)展持有型物業(yè)的儲(chǔ)備�！庇袅练Q。這一消息突然空降，引起房產(chǎn)界一片嘩然，作為房地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”，萬(wàn)科一舉一動(dòng)都影響著中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

八年前《南方都市報(bào)》一則有關(guān)“王石將如日中天的萬(wàn)佳百貨轉(zhuǎn)讓華潤(rùn)”的報(bào)道，同樣也引發(fā)過(guò)業(yè)界的陣陣騷動(dòng)。而后事實(shí)證明，萬(wàn)科通過(guò)不斷做減法砍掉所有與住宅不相干的業(yè)務(wù)，將自身引上了一條專業(yè)化房地產(chǎn)公司的道路。在后面的5年中，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)群起而效仿，專業(yè)化開發(fā)模式成為了一種潮流。無(wú)獨(dú)有偶，八年后媒體再曝：“萬(wàn)科開始籌劃近期內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)，調(diào)整單一化發(fā)展戰(zhàn)略為多元化發(fā)展戰(zhàn)略�！睒I(yè)界人士再度卷入其中，紛紛猜測(cè)此舉或意味著萬(wàn)科已預(yù)見到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展模式。

據(jù)相關(guān)披露信息顯示，萬(wàn)科在最新戰(zhàn)略中將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中，住宅產(chǎn)品占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)朱凌波透露，“今年四五月間，就聽說(shuō)萬(wàn)科在做內(nèi)部商業(yè)人才的培訓(xùn)了�！比f(wàn)科這次涉足商業(yè)地產(chǎn)并不是突然空降奇兵，而是蓄謀已久。也有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的二八比例雖顯保守，但有其適當(dāng)性。舉例來(lái)說(shuō)，天譽(yù)置業(yè)此前商業(yè)投資比重偏大，沉淀大量資金，產(chǎn)生高額負(fù)債，反而拖累企業(yè)住宅項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。

事實(shí)上，在郁亮吐露“玄機(jī)”之前，萬(wàn)科涉足商業(yè)地產(chǎn)就已有先兆。2004年，萬(wàn)科就在上海素有“小徐家匯”之稱的七寶板塊拿下了政府規(guī)劃為商業(yè)用地的七寶53號(hào)地塊，另?yè)?jù)了解，浦東的地杰國(guó)際項(xiàng)目以及浦江鎮(zhèn)的翡翠別墅項(xiàng)目，該兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)用地面積較大，建筑面積分布為30萬(wàn)平和10萬(wàn)平�？梢�，萬(wàn)科雖然在表面上在2004年全力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)，但實(shí)際上已經(jīng)悄然的為其未來(lái)多元化的商業(yè)住二八發(fā)展模式做著鋪墊和準(zhǔn)備。

2009年8月，萬(wàn)科將凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶攬入麾下，出任萬(wàn)科副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理一職。業(yè)內(nèi)當(dāng)時(shí)就猜測(cè)，萬(wàn)科挑中毛大慶可能意味著萬(wàn)科的策略要進(jìn)行某些調(diào)整，因?yàn)槊髴c更擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)——他在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地已經(jīng)馳騁了15年。隨后不久更換門庭的毛大慶在一論壇上高調(diào)宣稱，萬(wàn)科并不是絕對(duì)不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬(wàn)科也會(huì)進(jìn)入。此話更堅(jiān)定了業(yè)屆對(duì)萬(wàn)科要涉足商業(yè)地產(chǎn)的猜測(cè)。

對(duì)此，萬(wàn)科曾這樣解釋：“隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項(xiàng)目已越來(lái)越少，住宅項(xiàng)目在很多情況下需要有相當(dāng)比例的商業(yè)配套。另外，城市人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生一定改變，養(yǎng)老物業(yè)等產(chǎn)品類型會(huì)有較好的發(fā)展空間。”

有深喉告知記者，早在2006年，萬(wàn)科就做過(guò)一項(xiàng)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化的研究，得出一個(gè)結(jié)論：“2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，老齡人口在此期間將不斷增加�！痹撗芯款A(yù)測(cè)，在2013年前后，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢(shì)。對(duì)此，韓世同曾表示，“萬(wàn)科發(fā)展進(jìn)入相對(duì)成熟發(fā)展階段，豐富產(chǎn)品線拓展商業(yè)物業(yè)，可起到調(diào)節(jié)、穩(wěn)定收入的作用�！�

實(shí)際上，無(wú)論是從簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式轉(zhuǎn)為品類比較豐富的開發(fā)模式，還是從住宅適度轉(zhuǎn)型到復(fù)合地產(chǎn)。除了拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、開發(fā)持有型物業(yè)之外，萬(wàn)科并不會(huì)輕易放棄它的產(chǎn)業(yè)化探索。雖然困難重重，但其成功在歐美、日本都有先例。按萬(wàn)科所規(guī)劃的戰(zhàn)略，2014年公司旗下的所有住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。這意味著，萬(wàn)科需要尋找一條有中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)化道路。在外資逐步退市的態(tài)勢(shì)下，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走多元化發(fā)展模式的最佳時(shí)機(jī)。

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