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面對(duì)無(wú)法控制的需求，對(duì)供給的抑制，將使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。盤點(diǎn)一年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一面是前所未有的政策調(diào)控力度，一面是期房、現(xiàn)房、二手房?jī)r(jià)格的全面持續(xù)上漲。政策調(diào)控沒能止住上漲的房?jī)r(jià)。

可以用“迷失”一詞，來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，主要理由是，調(diào)控的著力點(diǎn)用錯(cuò)方向：不是在供不應(yīng)求的情況下，增加供給，以平衡需求；而是在抑制需求的同時(shí)，抑制供給。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，具有十足的剛性，這是因?yàn)�，�?guó)內(nèi)住房制度改革起步較晚；人口結(jié)構(gòu)城市化比例上漲較快；60年代“嬰兒潮”及其下一代人口增長(zhǎng)過(guò)快；城鎮(zhèn)居民人均收入逐年提升；居民儲(chǔ)蓄持續(xù)激增；人民幣升值等等。

有鑒于此，房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，任何抑制需求的政策，只能是在十分有限的時(shí)間內(nèi)，推遲居民的購(gòu)房行為，暫時(shí)緩解消費(fèi)欲望的釋放，并不能真正抑制需求。在無(wú)法改變需求剛性的情況下，抑制供給的政策，必然使市場(chǎng)供不應(yīng)求，令房?jī)r(jià)上漲。

原本是為了抑制房?jī)r(jià)而采取的“抑制供給、抑制需求”的措施，卻造成了上漲的局面。在二手房市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)稅政策意在抑制上漲過(guò)快的二手房，卻使部分二手房推遲上市，導(dǎo)致供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲，以至于北京等城市的二手房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)現(xiàn)房和期房。

由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，既無(wú)法滿足廣大中低收入者購(gòu)房需求，同時(shí)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)卻不斷膨脹，這違背了政策初衷。

合理的方向是，將政策著力點(diǎn)，向增加供給的方向轉(zhuǎn)變。除涉及違法行為外，不過(guò)度打壓開發(fā)商積極性。

與其一味壓縮貸款，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，倒不如利用市場(chǎng)手段，鼓勵(lì)有實(shí)力的開發(fā)商對(duì)弱勢(shì)同業(yè)兼并收購(gòu)，積極消化長(zhǎng)期積累的施工面積，逐步縮小竣工率與銷售率之間的差距。

無(wú)論如何，只有供求平衡，房?jī)r(jià)才有可能穩(wěn)定。否則，鑒于居民儲(chǔ)蓄持續(xù)激增，投資需求強(qiáng)勁，加上人民幣升值預(yù)期推動(dòng)的境外需求，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。至今，沒有任何跡象表明，現(xiàn)行政策，會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)得到糾正。新政策依然傾向于限制投資，其結(jié)果必然是，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供給將繼續(xù)受到抑制。所以，如果已經(jīng)具備購(gòu)買能力，并必須為租房支付費(fèi)用的話，現(xiàn)在買房就比幾年后買劃算。

說(shuō)是買房最佳時(shí)機(jī)，還要考慮到一個(gè)背景，就是房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金困境。

在購(gòu)房者對(duì)未來(lái)價(jià)格信心不足而停止或推遲購(gòu)買的同時(shí)，開發(fā)商也因?yàn)樾判牟蛔愣七t開發(fā)。這導(dǎo)致儲(chǔ)備土地推遲開工，已開工項(xiàng)目開發(fā)周期延長(zhǎng)，使開發(fā)成本提高。但債務(wù)卻不能推遲。

不是所有的開發(fā)商都能承受這樣的財(cái)務(wù)壓力，這就是為什么一些開發(fā)商被迫出讓股權(quán)，為什么二手土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)頗為活躍的原因。越來(lái)越多的開發(fā)商陷入困境，供給必然萎縮。這就可以解釋，為什么近5年國(guó)內(nèi)房屋施工面積累計(jì)高達(dá)59.6億平方米，竣工面積累計(jì)卻僅為19.8億平方米，而竣工比例僅為33％。

房地產(chǎn)開發(fā)商的資金困境，還表現(xiàn)在，三年來(lái)，開發(fā)商資金來(lái)源結(jié)構(gòu)處在不斷惡化的狀態(tài)。

最突出的表現(xiàn)是，開發(fā)商直接來(lái)自商業(yè)銀行的貸款比例快速降低，由2003年末的23.8%下降到2004年末的18.4%，再降至2005年末的18.1%。

值得注意的是，從商業(yè)銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度講，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款對(duì)自籌資金的比率在100％以下是可以接受的。但實(shí)際情況是，最近6年這一比率總趨勢(shì)不斷下降，2000年至2005年分別為86%、78%、81%、83%、61%、55%。《創(chuàng)富志》，關(guān)于商業(yè)模式的雜志，訂閱電話，0755-33002126，33002120

為彌補(bǔ)資金來(lái)源不足，2004年始，開發(fā)商明顯加大了自籌資金的力度，自籌資金占當(dāng)年資金來(lái)源的比例上升至30%，并在2005年升至創(chuàng)紀(jì)錄的33%。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資源來(lái)源，來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)收款所占比例，在2000到2003年平均為38.7%。但到2004年，貸款萎縮，預(yù)收款占全部資金來(lái)源的比例提高到43%，部分緩解了資金緊張。但到了銀行開始嚴(yán)格限制購(gòu)房按揭貸款之后，2005年的預(yù)收款增幅僅為4.8%，而同期國(guó)內(nèi)房屋銷售面積增幅超過(guò)45%。

進(jìn)入2006年，開發(fā)商的國(guó)內(nèi)貸款環(huán)境進(jìn)一步收緊。九部委聯(lián)合推出旨在提高容積率的“90平米占70％”的套型開發(fā)結(jié)構(gòu)強(qiáng)制政策，各地銀監(jiān)會(huì)下達(dá)“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”的禁貸令，此后，預(yù)收款的增速進(jìn)一步下降。

各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底進(jìn)入一個(gè)供給增長(zhǎng)的小高峰。在我看來(lái)，這主要是開發(fā)商為挽救資金緊張局面而采取的自救措施，畢竟確保資金鏈不斷裂要比犧牲部分利潤(rùn)更重要。不過(guò)，這種迫于資金壓力而達(dá)成的銷售價(jià)格未必是公允，其中暗示著二次交易價(jià)格將上漲的強(qiáng)烈信號(hào)。

不久前北京市廣渠路36號(hào)地的拍賣結(jié)果也透露出類似的信息—政府已開始將限價(jià)政策擴(kuò)大到普通商品房領(lǐng)域，而自愿接受限價(jià)政策的開發(fā)商，即使出價(jià)較低也可以中標(biāo)。所謂公允價(jià)格，是適用于任意第三方的價(jià)格。由于該地塊拍賣價(jià)格比普遍預(yù)估的價(jià)格低10億元左右，在中標(biāo)的開發(fā)商嚴(yán)格履行限價(jià)承諾的前提下，這部分公允差價(jià)，最終將由一手房業(yè)主分享。

換言之，這只是減少了政府收益及開發(fā)商利潤(rùn)，但這部分利益最終還是要在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)，只不過(guò)是在二手房銷售環(huán)節(jié)。當(dāng)然，也很難說(shuō)這些利益不會(huì)在一手房銷售過(guò)程中被不公開的利益授受部分消化掉。如此看來(lái)，眼下正是買房的最佳時(shí)機(jī)。

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