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由于住房按揭貸款占銀行個貸業(yè)務(wù)的80%以上，可以看出“地產(chǎn)經(jīng)紀”的行業(yè)本質(zhì)就是：圍繞房產(chǎn)交易，成為銀行住房按揭的銷售商和服務(wù)商。

三組數(shù)據(jù)引起我對地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的關(guān)注。

第一組數(shù)據(jù)說明，二手樓交易面積開始超過新樓。

2004年，上海二手樓與新樓的交易面積之比首次超過1：1。2006年，深圳二手樓的交易面積首次超過新樓，總面積達730 萬平米，二手樓均價達9300元/平米。2007年第一季度，深圳二手樓與新樓交易面積之比達到歷史新高：1.15：1。

這說明房地產(chǎn)市場在深圳、上海等地已進入二手樓交易為主的時代。按3%的傭金計算，2006年深圳二手樓地產(chǎn)中介總收入達20億元之巨。

而香港二手樓與新樓交易面積比例為4：1，美國等發(fā)達國家是8：1。預(yù)示國內(nèi)二手樓交易市場還將持續(xù)增長。

第二組數(shù)據(jù)是二手樓交易中介的網(wǎng)點數(shù)量。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳地產(chǎn)中介的銷售網(wǎng)點—店面超過2000家，廣州，上海地產(chǎn)中介的門面都超過1000家。盡管多如米鋪，還不斷有新店開張。

按2006年深圳二手樓地產(chǎn)中介總收入20億元計算，深圳地產(chǎn)中介單店年收入平均達100萬元，平均每月收入8萬元。按15%純利潤計算，平均每家店面純利達15萬元。

第三組數(shù)據(jù)是，地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的競爭格局。

以深圳為例，有七八家最大規(guī)模的經(jīng)紀公司，每家網(wǎng)點在150家左右，平均每家的網(wǎng)點數(shù)量，占全市6%到7%。收入最多的兩家，幾乎占全市總收入的30%。

效益的獲得，已從網(wǎng)點規(guī)模擴張和跨地域經(jīng)營，轉(zhuǎn)為單店收入的提高。

可以經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)后，“外資銀行”重點推出的服務(wù)，是“住房按揭業(yè)務(wù)”。而內(nèi)資銀行十年前就大力發(fā)展“個人貸款業(yè)務(wù)”，包括“住房貸款”、“汽車貸款”、“信用卡消費貸款”。目前，“銀行住房貸款”已占銀行“個人貸款業(yè)務(wù)”的80%以上。

二手樓交易量不大的時候，銀行主要靠新樓按揭業(yè)務(wù)。近年“二手樓按揭”占銀行按揭的比重持續(xù)提高。

新樓按揭業(yè)務(wù)，主要來自地產(chǎn)商；而二手樓按揭業(yè)務(wù)，主要來自地產(chǎn)中介。所以，大型地產(chǎn)中介公司都紛紛成立“按揭擔(dān)保公司”，與銀行的按揭業(yè)務(wù)配套。

為了提高效率，有的“按揭擔(dān)保公司”甚至派員工在銀行的個貸部門“聯(lián)合辦公”。大型地產(chǎn)中介公司通過“按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)”，可以實現(xiàn)二手樓成交額0.5%到1%的收入，成為經(jīng)紀業(yè)務(wù)之外的重要收入。

由于銀行“住房按揭貸款”占銀行“個人貸款業(yè)務(wù)”的80%以上，而大多數(shù)交易的房產(chǎn)都是銀行的按揭房產(chǎn)，可以看出地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)本質(zhì)就是：圍繞房產(chǎn)交易（住房消費），成為銀行住房按揭的銷售商和服務(wù)商。

具體而言，地產(chǎn)中介門店獲取房產(chǎn)交易信息，進行交易撮合，擔(dān)保按揭服務(wù)則實現(xiàn)最終房產(chǎn)交易。

看到地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)規(guī)模，就可知該行業(yè)的投資價值。看清地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)本質(zhì)，就清晰了對地產(chǎn)經(jīng)紀公司的基本投資要求：1、跨區(qū)域連鎖經(jīng)營，較高品牌知名度，網(wǎng)點在100間以上；2、先進的后臺管理信息系統(tǒng)，包括網(wǎng)上交易系統(tǒng)；3、持續(xù)的人力資源開發(fā)體系；4、成規(guī)模的按揭擔(dān)保服務(wù)體系。

優(yōu)秀地產(chǎn)中介公司，完全有可能成為中國第一批“城市消費信貸公司”。

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