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中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)是很有吸引力的，2010年的寫字樓市場(chǎng)將是一個(gè)快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)。

12月9日，知名國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕中國(guó)投資物業(yè)資深董事陳麒旭在一次媒體座談會(huì)上，就目前中國(guó)寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)動(dòng)向接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等的采訪。

采訪中，陳麒旭就國(guó)內(nèi)及上海的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景、迪士尼與世博項(xiàng)目的發(fā)展等問(wèn)題進(jìn)行了分析，并表示，2010年的寫字樓市場(chǎng)還將是一個(gè)快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)。

以下是采訪實(shí)錄：

Q：目前的國(guó)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)是怎樣呢？

陳麒旭：目前國(guó)內(nèi)每一個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)都有大幅度的增長(zhǎng)，而杭州更是平均成長(zhǎng)了35%，所以從這個(gè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)是一種樂(lè)觀的趨勢(shì)，特別是一線城市的寫字樓發(fā)展都是在一個(gè)穩(wěn)定的趨勢(shì)。中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)是很有吸引力的，2010年的寫字樓市場(chǎng)將是一個(gè)快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)。

Q：有人認(rèn)為上海浦東區(qū)的寫字樓空置率達(dá)到50%，您怎樣看待？

陳麒旭：其實(shí)有些數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的。如陸家嘴至少有5個(gè)樓盤是新的，從剛進(jìn)入市場(chǎng)就已對(duì)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)憧憬很大，推出市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)比較高，在平均值上跟較成熟的紐約、倫敦、東京的市場(chǎng)有些不同。因?yàn)槟切┦袌?chǎng)的成長(zhǎng)性已經(jīng)到高點(diǎn)了，供給量也已比較穩(wěn)定。

上海是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的城市，只不過(guò)是剛好在過(guò)去幾年所有新的樓盤都在同一時(shí)間推出市場(chǎng)，再加上去年的金融危機(jī)才造成這樣（空置率高）的狀況。

Q：那對(duì)于目前國(guó)內(nèi)寫字樓的空置率你又怎樣看待呢？

陳麒旭：05年以前，國(guó)內(nèi)大部分城市尤其是上海跟北京的寫字樓市場(chǎng)都比較緊張，出租率非常高，因?yàn)楫?dāng)時(shí)A級(jí)寫字樓比較少，而當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商看到這個(gè)機(jī)會(huì)，加大了寫字樓的圈地開(kāi)發(fā)力度，所以今年的空置率看起來(lái)很嚇人。

但這是包括了去年金融危機(jī)以后的空置率數(shù)據(jù)的，而且目前國(guó)內(nèi)很多城市每個(gè)月都有新的樓盤進(jìn)入市場(chǎng)，推出的價(jià)格相對(duì)也比較高。

Q：上海迪士尼項(xiàng)目從投資的角度分析有哪些機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)呢？

陳麒旭：迪士尼落戶上海其實(shí)也已經(jīng)是醞量很久的，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)了，對(duì)南匯附近的區(qū)域肯定帶來(lái)一個(gè)新的機(jī)遇。迪士尼除了是一個(gè)樂(lè)園以外，還會(huì)有很多商業(yè)配套設(shè)施，這些商業(yè)配套設(shè)施會(huì)帶來(lái)一定的就業(yè)前景，也會(huì)給南匯區(qū)帶來(lái)大的開(kāi)發(fā)前景。我估計(jì)這在以后對(duì)南匯區(qū)的深層影響將反映在房?jī)r(jià)與地價(jià)方面上。

Q：迪士尼落戶上海對(duì)于整個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)或是房地產(chǎn)業(yè)有影響嗎？

陳麒旭：目前可以肯定的是對(duì)南匯區(qū)的影響是非常好和正面的，尤其對(duì)該地區(qū)周邊的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有一個(gè)大的促進(jìn)，如在該區(qū)域輻射范圍內(nèi)擁有大量土地的開(kāi)發(fā)商，肯定會(huì)有大的幫助的。但是否影響到該區(qū)域以外乃至整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)則不一定，這就需要看產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侨绾�。因�(yàn)橐砸粋�(gè)地區(qū)的項(xiàng)目影響整個(gè)上海市的經(jīng)濟(jì)還談不上，但產(chǎn)業(yè)鏈的延伸也許對(duì)上海的部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)有一定的促進(jìn)作用。

Q：對(duì)于目前上海“世博會(huì)”的規(guī)劃您怎樣看待？

陳麒旭：“世博會(huì)”其實(shí)是一件短暫的事情，過(guò)去很多國(guó)家在舉辦完世博后就會(huì)把建筑拆掉，但這次上海世博規(guī)劃跟別的國(guó)家有些不同。這次的世博園區(qū)是在一個(gè)新的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在舉辦完世博后，這些建筑被拆掉后還將重新規(guī)劃為新區(qū)域，這將會(huì)帶來(lái)新的土地供應(yīng)。

Q：小陸家嘴最近將有樓盤出售嗎？對(duì)于個(gè)人在那里購(gòu)1千平米的這種情況怎樣看待？

陳麒旭：現(xiàn)在小陸家嘴將有幾個(gè)新的樓盤推出，而且都已經(jīng)在尋找投資者，如保利廣場(chǎng)北面的項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買1千平米這種情況，相對(duì)于基金開(kāi)發(fā)商收購(gòu)大型的物業(yè)是屬于散賣。

Q：最近提到的“熱錢”擁入房地產(chǎn)，您怎樣看待？

陳麒旭：最近關(guān)于熱錢的投資都比較少，但熱錢的定義需要再探討一下。如果只是一些投資方向的商業(yè)計(jì)劃，那這些資金是很少的，因?yàn)榻鹑谖C(jī)后國(guó)外公司進(jìn)來(lái)國(guó)內(nèi)的較以前少了很多，而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的資金會(huì)更為活躍。如今大部分的資金都是保險(xiǎn)公司、信托公司等投資，房地產(chǎn)業(yè)的投資也有不少。

世邦魏理仕:全球辦公樓租金持降 倫敦再成市場(chǎng)

世邦魏理仕全球研究和咨詢部發(fā)布的最新一期全球辦公樓租金調(diào)查報(bào)告（半年刊）顯示，倫敦西區(qū)再次成為全球租金最昂貴的寫字樓市場(chǎng)。該報(bào)告還指出東京內(nèi)中心區(qū)滑落至第二位，其后為東京外中心區(qū)，香港中央商務(wù)區(qū)（CBD）及莫斯科分別位列第四、第五。這份報(bào)告對(duì)全球約180個(gè)城市的辦公樓入駐成本進(jìn)行了跟蹤調(diào)查。

在全球的辦公樓市場(chǎng)中，甲級(jí)辦公樓入駐成本正在不斷下降。根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的179個(gè)市場(chǎng)中甲級(jí)辦公樓租金的年度變化，其結(jié)果顯示在截止到2009年9月30日的過(guò)去12個(gè)月中，全球辦公樓租金平均下降了7.7%（按本國(guó)貨幣計(jì)算，以未加權(quán)平均數(shù)為基礎(chǔ)）。大部分市場(chǎng)（總計(jì)131個(gè)市場(chǎng)）較去年同期出現(xiàn)了下滑情況，其中近50個(gè)市場(chǎng)的租金出現(xiàn)了兩位數(shù)百分比的降幅。

許多全球領(lǐng)先的金融中心目前高居市場(chǎng)變化最快榜單前列，其中包括香港中環(huán)中央商務(wù)區(qū)（-40.7%）、紐約中城（-29.7%），以及一些新興市場(chǎng)，如胡志明市（-45.4%）和阿布扎比（-38.6%）�；o是全球辦公樓租金較去年同期降幅最大的城市，與一年前相比下降了64.6%。

世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家RaymondTorto博士表示：“雖然有跡象顯示亞洲某些市場(chǎng)及倫敦部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已趨穩(wěn)定，但潛在的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)面仍非常薄弱。辦公樓市場(chǎng)可能正在從需要特別扶持向穩(wěn)定階段過(guò)渡——這也是恢復(fù)健康發(fā)展的第一步�！�

有41個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了正增長(zhǎng)。蘇格蘭阿伯丁及巴西里約熱內(nèi)盧的增長(zhǎng)率均超過(guò)了10%，并非所有的市場(chǎng)都受到了全球需求下降的影響，由于本土市場(chǎng)的活躍，部分地區(qū)的辦公樓需求出現(xiàn)了反彈。

以美元計(jì)算的辦公樓入駐成本會(huì)受到美元與各地貨幣兌換匯率變化的影響。因此，換算為美元的辦公樓租金既會(huì)受到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需關(guān)系的影響，也取決于匯率變化。

浦東寫字樓網(wǎng)