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近日，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新“全球市場觀察”指出，全球多數(shù)寫字樓租賃市場在租金下調(diào)40%-60%之后開始企穩(wěn)，明年全球商業(yè)房地產(chǎn)市場將開始復(fù)蘇，而全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)普遍增長預(yù)計(jì)要到2011年。

價(jià)格和成交量已觸底

受各國政府經(jīng)濟(jì)刺激方案和寬松貨幣政策推動(dòng)，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始走向復(fù)蘇。仲量聯(lián)行研究報(bào)告認(rèn)為，各國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將取決于各自的市場特點(diǎn)，倫敦、紐約、東京、莫斯科等物業(yè)價(jià)格超跌的城市將率先復(fù)蘇。在許多國家，隨著價(jià)格和成交量觸底，資金充裕的投資者已經(jīng)開始進(jìn)入市場，亞洲和歐洲的部分城市物業(yè)價(jià)格和成交量正在觸底反彈。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，亞洲大部分國家和歐洲的部分國家物業(yè)租賃市場將在明年上半年觸底反彈，而美國市場觸底則要等到2010年末。不過，2009年上半年美國樓市交易降至低點(diǎn)，此后緩慢回升，估計(jì)2010年可有30%至50%的增長。此外，英國、澳大利亞、日本和西歐大部分國家未來供應(yīng)量相對穩(wěn)定，但是需求卻依然疲軟，這表明租賃市場租金水平仍未觸底。而在中國香港和巴黎等地區(qū)空置率較低、未來供應(yīng)有限的市場，租金已經(jīng)穩(wěn)定。在亞太地區(qū)，眾多企業(yè)利用租金下跌的時(shí)機(jī)租賃辦公空間，租賃需求正在逐步改善。

投資市場再度活躍

在亞太地區(qū)，中國的保險(xiǎn)公司自10月1日起被允許可以投資商用不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)期此舉將為中國商業(yè)房地產(chǎn)市場注入500億-1000億美元的投資金額。仲量聯(lián)行分析師表示，在上海，隨著投資者對租賃市場重獲信心，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月內(nèi)數(shù)棟甲級(jí)寫字樓將會(huì)成交，而成交價(jià)格預(yù)計(jì)高于2007年市場高峰時(shí)的價(jià)格。

在歐洲，10月的房地產(chǎn)投資交易量高達(dá)16億歐元，其中價(jià)值1億-3億歐元的成交數(shù)量大幅提高。可喜的是，越來越多的交易出現(xiàn)在倫敦之外的城市，前十大交易案中法國占了半數(shù)。預(yù)計(jì)2009年英國全年度房地產(chǎn)大宗交易量將達(dá)到250億歐元，約占整個(gè)歐洲交易量的三分之一，顯示英國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇早于歐洲。在美國，第四季度到目前為止的交易量已經(jīng)高于前三季的所有單季交易量，買賣雙方的價(jià)格差距也繼續(xù)拉近。

世邦魏理仕：明年中國寫字樓市場將快速成長

中國的寫字樓市場是很有吸引力的，2010年的寫字樓市場將是一個(gè)快速成長的市場。

12月9日，知名國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕中國投資物業(yè)資深董事陳麒旭在一次媒體座談會(huì)上，就目前中國寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀與未來動(dòng)向接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等的采訪。

采訪中，陳麒旭就國內(nèi)及上海的寫字樓市場發(fā)展前景、迪士尼與世博項(xiàng)目的發(fā)展等問題進(jìn)行了分析，并表示，2010年的寫字樓市場還將是一個(gè)快速成長的市場。

以下是采訪實(shí)錄：

Q：目前的國內(nèi)的寫字樓市場是怎樣呢？

陳麒旭：目前國內(nèi)每一個(gè)城市的寫字樓市場都有大幅度的增長，而杭州更是平均成長了35%，所以從這個(gè)市場數(shù)據(jù)分析，未來寫字樓市場是一種樂觀的趨勢，特別是一線城市的寫字樓發(fā)展都是在一個(gè)穩(wěn)定的趨勢。中國的寫字樓市場是很有吸引力的，2010年的寫字樓市場將是一個(gè)快速成長的市場。

Q：有人認(rèn)為上海浦東區(qū)的寫字樓空置率達(dá)到50%，您怎樣看待？

陳麒旭：其實(shí)有些數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的。如陸家嘴至少有5個(gè)樓盤是新的，從剛進(jìn)入市場就已對市場的數(shù)據(jù)憧憬很大，推出市場的價(jià)格相對比較高，在平均值上跟較成熟的紐約、倫敦、東京的市場有些不同。因?yàn)槟切┦袌龅某砷L性已經(jīng)到高點(diǎn)了，供給量也已比較穩(wěn)定。

上海是一個(gè)成長性很高的城市，只不過是剛好在過去幾年所有新的樓盤都在同一時(shí)間推出市場，再加上去年的金融危機(jī)才造成這樣（空置率高）的狀況。

Q：那對于目前國內(nèi)寫字樓的空置率你又怎樣看待呢？

陳麒旭：05年以前，國內(nèi)大部分城市尤其是上海跟北京的寫字樓市場都比較緊張，出租率非常高，因?yàn)楫?dāng)時(shí)A級(jí)寫字樓比較少，而當(dāng)時(shí)的開發(fā)商看到這個(gè)機(jī)會(huì)，加大了寫字樓的圈地開發(fā)力度，所以今年的空置率看起來很嚇人。

但這是包括了去年金融危機(jī)以后的空置率數(shù)據(jù)的，而且目前國內(nèi)很多城市每個(gè)月都有新的樓盤進(jìn)入市場，推出的價(jià)格相對也比較高。

Q：上海迪士尼項(xiàng)目從投資的角度分析有哪些機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)呢？

陳麒旭：迪士尼落戶上海其實(shí)也已經(jīng)是醞量很久的，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)了，對南匯附近的區(qū)域肯定帶來一個(gè)新的機(jī)遇。迪士尼除了是一個(gè)樂園以外，還會(huì)有很多商業(yè)配套設(shè)施，這些商業(yè)配套設(shè)施會(huì)帶來一定的就業(yè)前景，也會(huì)給南匯區(qū)帶來大的開發(fā)前景。我估計(jì)這在以后對南匯區(qū)的深層影響將反映在房價(jià)與地價(jià)方面上。

Q：迪士尼落戶上海對于整個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)或是房地產(chǎn)業(yè)有影響嗎？

陳麒旭：目前可以肯定的是對南匯區(qū)的影響是非常好和正面的，尤其對該地區(qū)周邊的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有一個(gè)大的促進(jìn)，如在該區(qū)域輻射范圍內(nèi)擁有大量土地的開發(fā)商，肯定會(huì)有大的幫助的。但是否影響到該區(qū)域以外乃至整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)則不一定，這就需要看產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侨绾�。因�(yàn)橐砸粋�(gè)地區(qū)的項(xiàng)目影響整個(gè)上海市的經(jīng)濟(jì)還談不上，但產(chǎn)業(yè)鏈的延伸也許對上海的部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)有一定的促進(jìn)作用。

Q：對于目前上�！笆啦⿻�(huì)”的規(guī)劃您怎樣看待？

陳麒旭：“世博會(huì)”其實(shí)是一件短暫的事情，過去很多國家在舉辦完世博后就會(huì)把建筑拆掉，但這次上海世博規(guī)劃跟別的國家有些不同。這次的世博園區(qū)是在一個(gè)新的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在舉辦完世博后，這些建筑被拆掉后還將重新規(guī)劃為新區(qū)域，這將會(huì)帶來新的土地供應(yīng)。

Q：小陸家嘴最近將有樓盤出售嗎？對于個(gè)人在那里購1千平米的這種情況怎樣看待？

陳麒旭：現(xiàn)在小陸家嘴將有幾個(gè)新的樓盤推出，而且都已經(jīng)在尋找投資者，如保利廣場北面的項(xiàng)目。對于個(gè)人購買1千平米這種情況，相對于基金開發(fā)商收購大型的物業(yè)是屬于散賣。

Q：最近提到的“熱錢”擁入房地產(chǎn)，您怎樣看待？

陳麒旭：最近關(guān)于熱錢的投資都比較少，但熱錢的定義需要再探討一下。如果只是一些投資方向的商業(yè)計(jì)劃，那這些資金是很少的，因?yàn)榻鹑谖C(jī)后國外公司進(jìn)來國內(nèi)的較以前少了很多，而現(xiàn)在國內(nèi)的資金會(huì)更為活躍。如今大部分的資金都是保險(xiǎn)公司、信托公司等投資，房地產(chǎn)業(yè)的投資也有不少。

浦東寫字樓網(wǎng)