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一年前的寒冬也是中國樓市的寒冬，萬達集團董事長王健林來寧信誓旦旦地表示，一年后南京建鄴萬達廣場就將開業(yè)！萬達的詞典里沒有“不可能”，一年后諾言果然兌現(xiàn)，近期王健林再次來寧，為的就是參加12月18日萬達集團今年第六個開業(yè)的南京建鄴萬達廣場的開幕盛典。

萬達廣場讓南京第二個“新街口”應(yīng)運而生。事實上，據(jù)南京新一輪的商業(yè)體系規(guī)劃編制，南京的市級商業(yè)中心已發(fā)生變化，由原來的新街口和河西兩個增加到新街口、河西和南部新城3個，而河西商業(yè)中心的重點也將由原規(guī)劃中的奧體北移到江東門萬達和龍江新城市廣場一線。建鄴萬達廣場恰恰就在河西新中心的核心位置，“一座萬達廣場，一個城市中心”在南京再次應(yīng)驗！是政府的規(guī)劃東風成就了萬達成為中心？還是萬達推動了政府新規(guī)劃的重新定義？為了找到問題的答案，近日，快報記者專訪了萬達集團董事長王健林。

豪氣沖天——

五年內(nèi)南京至少再建三個

記者：南京建鄴萬達廣場的開業(yè)將對整個南京市的商業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

王健林：2001年萬達在南京新街口建設(shè)的萬達廣場屬于第一代產(chǎn)品，全國只做了六個后來就不做了，2009年建鄴萬達廣場規(guī)模達到30萬平方米，屬于旗艦項目，位置好，規(guī)劃和商業(yè)定位高，我們的目標是在南京至少建5個萬達廣場。目前從新江東來看，金鷹的商業(yè)規(guī)模有20萬平方米，華潤置業(yè)有10萬平方米，此外萬達二期還有酒店以及4萬平方米的商業(yè)步行街，加起來這里的商業(yè)規(guī)模達到80萬平方米，僅次于新街口。我相信這里一定會建立南京新的商業(yè)格局，因為這里所有的服務(wù)都是一站式的，而新街口同質(zhì)化嚴重，基本上都是百貨業(yè)，而這里50%都是零售，因為我們?nèi)f達廣場自己內(nèi)部有一個規(guī)定，就是做第三代零售不能超過50%，50%以上要做文化、體育、休閑、餐飲、娛樂等等，能把這些綜合為一體，在全國做的也就是我們一家。所以，我覺得這個項目不僅是一個簡單的商業(yè)項目，它是代表著整個南京市的商業(yè)設(shè)施水準，也已經(jīng)超越了歐美最好的商業(yè)水平，南京這個項目就應(yīng)該是代表中國最好的商業(yè)設(shè)施，或者叫生活設(shè)施。

記者：請您預(yù)測一下南京建鄴萬達廣場未來的經(jīng)營情況？

王健林：本身綜合體的特點就可以用兩句話來概括，第一句話叫“滿場開業(yè)”，無論規(guī)模多大商家多少，都是同一天開業(yè)。第二個特點，就是“沒有培育期”，不管是上半年開業(yè)還是下半年開業(yè)，不管是節(jié)假日期間開業(yè)還是非節(jié)假日期間開業(yè)，萬達廣場都能做到開一個火一個，這是萬達廣場一個鮮明的特點。能做到這兩點都是積累的過程，因為我們有強大的商業(yè)管理公司，有這一套運行法則的規(guī)定。

記者：南京第三個項目馬上就要開工，萬達計劃在南京至少建五個，能不能給我們透露一下，第三個項目建在哪里？另外幾個地址又在哪里？

王健林：第三個肯定不會在建鄴區(qū)，至于其他的幾個都是在討論當中。在南京，我們的目標是五年之內(nèi)再做四個。具體在哪里？我們一定不會落戶在新街口、湖南路，因為我們現(xiàn)在有足夠的商業(yè)資源，有足夠大的面積，就可以去做大家需要的商業(yè)設(shè)施。像河西建鄴新開的萬達廣場，再有兩年如果金鷹等商業(yè)都開業(yè)了，這里一定是南京的市中心。萬達的選址標準肯定都會到這種人口很密集，城市發(fā)展挺快，交通配套齊全但是忽略醫(yī)療和商業(yè)配套的地方，萬達就去填補這個空白。

獨家披露——

開一個火一個的三條鐵律

記者：商業(yè)地產(chǎn)運營關(guān)于訂單地產(chǎn)的商業(yè)模式，您在不同的場合都闡述過，想問一下，有沒有您認為國內(nèi)目前的模仿者，或者是相似者出現(xiàn)呢？

王健林：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多人的方式還是不對，程序顛倒，絕大部分是自己搞一個圖紙設(shè)計，卻從來不跟商戶和租戶去對接，不問問別人這個設(shè)計是否合理，也不考慮別人在哪個地方更合適，自己設(shè)計完了就照單施工，施工過程中再去找租戶，所以一個項目四五年建起來開業(yè)就算不錯。根據(jù)商業(yè)競爭規(guī)律，市場是不可能永久被獨占的，那么區(qū)域的模仿者競爭者我相信會有，但放在全國，我認為我們現(xiàn)在這個行業(yè)已做得沒有競爭對手了。為什么？因為我們明年就可以開業(yè)到十五六個，后年目標是25個，一年三四百萬平米的量，在全國市場這種布局，要出現(xiàn)全國性競爭者我看絕非易事。

記者：您一直說南京目前的萬達廣場是第三代最好的產(chǎn)品，請問一下，在設(shè)計上與一代、二代產(chǎn)品有什么不同？

王健林：關(guān)于第三代萬達廣場的設(shè)計理念，有三條規(guī)律：第一叫做先租后建，布置在什么區(qū)域一般都要征求大家意見，一定是先找到租戶，然后再進行設(shè)計的。第二叫交通優(yōu)先，所有的商業(yè)項目特別注重交通的設(shè)計，這個交通分為兩種交通，一個是車的交通，一個是人的交通，我們叫做車的動線或者人的動線，比如建鄴萬達廣場的地下標識系統(tǒng)聘請了專業(yè)的團隊跟隨萬達，一個停車場要花好幾百萬專門做導(dǎo)視系統(tǒng)。第三強調(diào)室內(nèi)室外的結(jié)合，我們現(xiàn)在還有更先進的設(shè)計，就是室內(nèi)步行街和室外步行街結(jié)合在一起。比如說本來做室內(nèi)的步行街，故意把它室外化，中間做采光中庭，每一個街點都做一個中庭，盡量把人的體驗搬到室內(nèi)來，使你逛街的時候不產(chǎn)生枯燥感。

2012年躍居全球第三

記者：去年開始萬達發(fā)展的步伐特別快，能不能給我們介紹一下未來幾年的重點戰(zhàn)略？

王健林：關(guān)于發(fā)展計劃，從今年開始就基本提速了，主要就是因為商業(yè)資源積累到一定程度必然快速發(fā)展�，F(xiàn)在我們基本上一個業(yè)態(tài)一個店，比如上海項目，租求比為8：1，南京是3：1，正因為有這么足夠的商業(yè)資源，萬達才可以做到提速。按照我們自己的目標：2012年做到開業(yè)85個，總面積1300萬-1500萬之間，大概開業(yè)85個萬達廣場，45家以上的五星級酒店。達到這個目標，2012年底萬達在全球可以躍居第三名。

記者：萬達廣場已遍布全國50多個城市，請問萬達集團全國布局的重點在哪里？將來是否會大舉進入三線城市？

王健林：如果按照北京房產(chǎn)行業(yè)大家看法，一線城市就是四個，北京、上海、廣州、天津。然后成都、武漢、南京都算二線，那么，接下來三線城市我們肯定會進的，但進三線城市我們會非常慎重，因為現(xiàn)在萬達在地級市大概有10多個項目，但我們的重點還是在省會和直轄市包括計劃單列。

我們看省會、計劃單列市、直轄市就36個城市，36個城市平均一個城市做5個，就是150-180個了，足夠我們做了，而且我們目標定了北京是25個，上海已經(jīng)4個了，幾年之內(nèi)就會做到10個。所以，我們以這些城市為主，然后還會做一些重點的地級市，三線城市可能會去那些特殊的，比如說我們現(xiàn)在已進入了一個唯一的縣城就是紹興的柯橋鎮(zhèn)，雖然是一個縣城，但是這個縣有接近2000億的GDP，這里的紡織品交易市場一年交易2000多個億，交易額超過了義烏小商品城[41.44 -0.19%]，而且中國僅有的兩個影響世界的定價權(quán)指數(shù)，就是柯橋的紡織品指數(shù)和義烏的小商品指數(shù)，這兩個市場具有全球定價權(quán)，每周全世界都會根據(jù)其交易發(fā)布一個信息，由中國商務(wù)部發(fā)布，發(fā)布以后成為影響全球定價的風向標。

應(yīng)該說，現(xiàn)在江蘇已經(jīng)是萬達在中國建設(shè)項目最多的省，我們非�？粗亟愫蜕虾�。按照這個速度下去，比如蘇州第一個項目已經(jīng)開業(yè)，第二個項目很快就會開業(yè)。無錫第一個項目馬上就要開業(yè)，第二個項目已經(jīng)在開展申報。包括常州、鎮(zhèn)江做的可能性都很大。

記者：萬達集團的發(fā)展速度對別的企業(yè)來說是不可思議的，請問萬達在快速發(fā)展中遇到的最大挑戰(zhàn)是什么？你們又如何應(yīng)對？

王健林：萬達前期最短板的是招商，2008、2009年明顯改善，我在去年總結(jié)和今年半年總結(jié)的時候，提出了萬達現(xiàn)在最短板的是人力資源，對萬達來說資金不是問題，主要是人力資源，商業(yè)地產(chǎn)太復(fù)雜，正因為其復(fù)雜，所以地產(chǎn)這個行業(yè)做到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)行業(yè)三四萬家企業(yè)，就萬達獨家在做商業(yè)地產(chǎn)。零售業(yè)房地產(chǎn)是抗周期最強的行業(yè)。據(jù)我觀察從2008年底到現(xiàn)在，零售業(yè)商家的交易額沒有減少，我們收集到的數(shù)據(jù)和國家公布的2008年零售業(yè)增長15.6%，2009年可能會超過16%，高于GDP的發(fā)展速度是相吻合的。那就說明零售業(yè)吃喝玩樂到最終端消費要發(fā)生比較大的變化。所以，商業(yè)地產(chǎn)是最安全的、抗經(jīng)濟周期最強的一個產(chǎn)品。2000年我提出一個口號，我說我們提出口號就有一種跟進的物質(zhì)基礎(chǔ)。這個物質(zhì)基礎(chǔ)就不是房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)就不是一個常青行業(yè)，它是一個階段行業(yè)。城市化進程到了合理的比重，比如到了70%、80%，進入老齡化社會，人口出生率下降，這時候房地產(chǎn)很快就大幅度減少。我估計房地產(chǎn)還有二三十年的好日子過。所以我們最終選擇做商業(yè)地產(chǎn)。