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萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在西安開業(yè)兩家萬達(dá)廣場，還有一家酒店也已開始建設(shè)，請問萬達(dá)集團(tuán)為什么如此看好西安，能否透露一下未來萬達(dá)集團(tuán)在西安的發(fā)展計(jì)劃？

【王健林】：我個(gè)人非常看好西安，西安是西北的龍頭，西安也是風(fēng)水寶地。西安城市規(guī)模在西北來說也是最大的。關(guān)于在西安的發(fā)展規(guī)劃，目前我們已經(jīng)投資了兩個(gè)區(qū)域，碑林區(qū)和新城區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域都在力邀我們落實(shí)第二個(gè)項(xiàng)目，我想不久會在這兩個(gè)區(qū)域中很快再落實(shí)一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然也包括其他區(qū)域。萬達(dá)集團(tuán)在西安城里面做項(xiàng)目，民樂園萬達(dá)廣場應(yīng)該是最后一個(gè)。其實(shí)我們不善于在西安城內(nèi)做項(xiàng)目，由于各個(gè)方面都會受限制，受交通、高度等因素限制。

在以后的發(fā)展規(guī)劃中，我們會去城外，會選擇去城市發(fā)展有需求的地方，像李家村這個(gè)項(xiàng)目就更能體現(xiàn)出萬達(dá)價(jià)值的所在，升值空間也會很大，目前在西安基本的規(guī)劃目標(biāo)就是這樣，目前做的酒店項(xiàng)目也是第一個(gè)，但未來不排除會做第二個(gè)。

【記者】：與李家村萬達(dá)廣場相比，民樂園萬達(dá)廣場有哪些提升和突破？民樂園萬達(dá)廣場有著怎樣的特色？

【王健林】：民樂園萬達(dá)廣場不僅是有突破而且是很大的突破，今年萬達(dá)開業(yè)的8個(gè)店當(dāng)中，當(dāng)然這也是巧合有兩個(gè)項(xiàng)目非常具有代表性，這兩個(gè)項(xiàng)目分別位于重慶和西安。重慶受地域的限制，結(jié)合地形只好把步行街規(guī)劃到了地下，但是后期我們做了一些彌補(bǔ)效果很不錯(cuò)，開業(yè)這一段時(shí)間以來反響也很好，開業(yè)后的人流量平均每天都在5萬人左右。

在西安這個(gè)項(xiàng)目不僅是在西安市，在萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)歷史上都是具有重大的突破性，當(dāng)時(shí)把步行街放在了樓頂上，原因是由于有一個(gè)市政規(guī)劃的路不能隔斷，如果做成了三個(gè)方塊的布局模式就和傳統(tǒng)的百貨店沒有什么區(qū)分了，體現(xiàn)不出萬達(dá)的特點(diǎn)，后來我們決定把步行街放在了樓上，又考慮怎么方便消費(fèi)者，另外項(xiàng)目高度還有30米的限制，所以只做了5層樓的高度。

同時(shí)，我們還配套做了天梯，這個(gè)天梯可以說是全國第二長的扶梯，便于消費(fèi)者購物。這個(gè)扶梯在商業(yè)用途上創(chuàng)造了記錄，這個(gè)項(xiàng)目的成功完全是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)上革命性的突破，如果能夠操作成功，萬達(dá)集團(tuán)以后在相對較小城市的核心區(qū)域也可以做，同時(shí)說明這個(gè)成功的模式也可以復(fù)制了。

【記者】：2009年萬達(dá)集團(tuán)共開業(yè)8家店，計(jì)劃2010年開業(yè)17家店，西安作為一個(gè)投資市場，那么投資的優(yōu)勢和特點(diǎn)體現(xiàn)在哪里？

【王健林】：西安最大的優(yōu)勢就是有上升空間，由此可以看出，西安的房價(jià)沒有泡沫，反映出的都是以自住需求為主，這是一個(gè)很好的現(xiàn)象。在自住需求為主的城市里選擇好的位置作為投資，未來的升值空間將會是很大的。

現(xiàn)在一線城市投資就會存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，甚至超出了理智，房價(jià)的瘋狂上漲就意味著風(fēng)險(xiǎn)要來了，我覺得西安這個(gè)城市如果考慮投資的話還是應(yīng)該選擇這樣的城市。

【記者】：業(yè)界有這樣一種說法，萬達(dá)廣場開到哪里火到哪里，而且發(fā)展速度越來越快，可以稱之為世界商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，請問萬達(dá)集團(tuán)為何能創(chuàng)造這個(gè)奇跡？

【王健林】：其實(shí)大家現(xiàn)在所看到的是萬達(dá)光鮮的一面，大家沒有看到萬達(dá)痛苦和失敗的時(shí)候，我從2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)，可以說到2005年之前都不算成功。第一代店做了6家，第二代也做了6家，這前12個(gè)項(xiàng)目失敗的居多，成功的居少，核心的原因就是不懂得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，平衡商業(yè)的現(xiàn)金流是靠賣商鋪，我們付出了很沉重的代價(jià)來挽回?fù)p失。

直到2004年后，我們才認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)絕對是只租不售，到現(xiàn)在全世界很難看到賣的商鋪還能做火，可以說幾乎沒有。在2005年之后我們就調(diào)整思路只租不售，這是萬達(dá)邁向成功的開始，萬達(dá)廣場代表了城市中心，萬達(dá)廣場讓生活更美好，讓城市更繁榮。

萬達(dá)廣場為什么會如此成功？我覺得核心的有三點(diǎn)：首先是對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識，商業(yè)地產(chǎn)絕對不是地產(chǎn)+商業(yè)，它完全是復(fù)合型行業(yè)。我們需要把商業(yè)的規(guī)律認(rèn)識透徹，又要懂得房地產(chǎn)，是根據(jù)商業(yè)的發(fā)展規(guī)律來布局設(shè)置，可以說是建設(shè)房子的基礎(chǔ)，萬達(dá)集團(tuán)走到今天，可以說是十年磨一劍。

第二點(diǎn)就是商業(yè)資源的積累，今年11月10日我們召開了萬達(dá)第二屆招商大會，現(xiàn)在和我們簽署戰(zhàn)略合作的商家超過了1000家，緊密合作的商業(yè)超過了30多家。商業(yè)資源的積累才使得萬達(dá)快速的發(fā)展，商業(yè)資源積累到一定程度，我們才會有底氣，商業(yè)資源的積累是我們工業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展的核心內(nèi)容。第三個(gè)就是完整的產(chǎn)業(yè)鏈，我們建設(shè)有強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)，這樣的良性互動促使了萬達(dá)集團(tuán)今天的成就。

【記者】：現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始投資商業(yè)地產(chǎn)，請問這是否是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，對萬達(dá)集團(tuán)未來的發(fā)展會帶來什么影響？

【王健林】：首先商業(yè)地產(chǎn)在中國目前還是太少，國際上工業(yè)發(fā)展成熟的發(fā)達(dá)國家，每一年開發(fā)面積的正常比例是6：4或者5：5，就是說1萬平方米當(dāng)中有6千平方米的住宅和4千平方米商用，按照2008年中國住建部公布的數(shù)據(jù)來看，中國的住宅比重在85%以上，說明中國的城市化才剛剛開始，勞動者的國民收入不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)市場，所以中國商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展的時(shí)機(jī)還需要再等5年以后。出口市場的恢復(fù)需要到三年以上，我覺得唯一安全的辦法就是發(fā)展內(nèi)需，發(fā)展服務(wù)業(yè)，中國服務(wù)業(yè)比重僅有34%，有很大的提升空間。

非洲國家的服務(wù)業(yè)都在45%以上，美國內(nèi)需拉動比重占85%，中國有很大的空間，如果等到那個(gè)時(shí)候再轉(zhuǎn)型就來不及了，總之做商業(yè)地產(chǎn)實(shí)在是太難了，萬達(dá)為什么會做的如此成功，擴(kuò)張的步伐為何如此之快，是因?yàn)槟７碌谋容^少，不過根據(jù)市場競爭的規(guī)格來看，這種情況是不可能獨(dú)占的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)絕不是把住宅房地產(chǎn)商的思維簡單復(fù)制移植，一定要先招商后施工，先租后建，一定不能賣商鋪，大型的商業(yè)物業(yè)要自己持有，慢慢增長租金來獲取穩(wěn)定的增長。

【記者】：如今越來越多的品牌房企很樂于投資涉足商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)集團(tuán)下一步在西北市場是否有擴(kuò)張計(jì)劃？

【王健林】：目前萬達(dá)在西北市場的發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)不僅僅是西安、包頭、呼市，還有銀川、蘭州、現(xiàn)在全國現(xiàn)在只有四個(gè)城市還沒進(jìn)去，青海、西藏、貴州、新疆，除此之外我們還在和西部的一些其他地級市也在溝通，最終是要走入地級市才能獲得長久發(fā)展，僅僅在省會城市發(fā)展是不夠的。

說到住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，如果想打造百年老店一定要做自己持有物業(yè)，不能只做開發(fā)商，住宅房地產(chǎn)行業(yè)可以說不是一個(gè)常青行業(yè)，任何一個(gè)國家的住宅市場在30—50年就成熟了。但是按照國家發(fā)改委計(jì)劃每年凈增一個(gè)百分點(diǎn)，即使做了70%和75%，那么還有20—25年的時(shí)間城市化建設(shè)才能基本完成，房地產(chǎn)行業(yè)會急劇萎縮�；谶@種思考我們才開始轉(zhuǎn)型，做自己持有物業(yè)，在2000年的時(shí)候，我們提的口號是國際萬達(dá)，百年企業(yè)，我們才開始轉(zhuǎn)型。

百年企業(yè)支持它的物質(zhì)基礎(chǔ)絕不是忽高忽低，過幾年就找不到的現(xiàn)金流，總之長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流就是支持百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，所以我們選擇做了零售業(yè)房地產(chǎn)，中國叫商業(yè)地產(chǎn)。我個(gè)人覺得應(yīng)該把企業(yè)看成是一種長期追求發(fā)展的目標(biāo)，否則等市場開始萎縮再轉(zhuǎn)行可能就來不及了，我想這可能也是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢。

后記：據(jù)悉，民樂園萬達(dá)廣場開業(yè)的當(dāng)天，西安萬達(dá)希爾頓酒店也將于同日奠基動工，標(biāo)志著西安民樂園萬達(dá)廣場所在商圈的再度升級。此外，2009年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)8個(gè)萬達(dá)廣場、2家超五星級酒店的目標(biāo)已接近實(shí)現(xiàn)，萬達(dá)集團(tuán)2009年新增持有物業(yè)面積達(dá)150萬平方米，萬達(dá)廣場開業(yè)總數(shù)達(dá)到27個(gè)，進(jìn)一步鞏固了萬達(dá)集團(tuán)中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域絕對領(lǐng)先的地位。