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過快上漲已被提上議事日程，2010年政策將偏緊，市場總體難有驚喜。目前房地產(chǎn)股票估值略顯偏高，我們將房地產(chǎn)行業(yè)評級下調(diào)為“中性”。商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橥顿Y亮點。

2010年貨幣政策將逐步由今年的極度寬松到明年的適度寬松再到中性偏緊，預(yù)計在二季度開始加息。我們預(yù)計2010年房地產(chǎn)投資仍將保持較高的增速，預(yù)計達到25%。

住宅市場難有驚喜

房地產(chǎn)調(diào)控政策將偏緊。2009年國內(nèi)房地產(chǎn)量價齊升，有效地引領(lǐng)了國內(nèi)經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，國際主要房地產(chǎn)市場總體也將在2010年見底。

臨時性的鼓勵政策將在當(dāng)下退出，二套房信貸將收緊，相信只有首套房7折利率維持不變。

2010年房價總體看平，部分城市還將繼續(xù)上漲。目前購房人口約50%左右都是投資性購房，二套房信貸的從嚴(yán)執(zhí)行以及二手房稅收減免的結(jié)束，投資性購房在2010年將受到了很大的抑制，房價快速上漲失去了重要的動力。北京、天津、珠海、蘇州等部分城市房價依然繼續(xù)看漲。2009年尤其是上半年，各地成交普遍表現(xiàn)為剛性需求和投資性需求的集中爆發(fā)，因此將來總量上新房成交同比會有所下降。

重點城市地價仍將再創(chuàng)新高。高速城市化進程還在進行，土地國家壟斷的地位不會改變，短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的局面難以驟然改觀。隨著人民幣新增貸款的大量投放，社會流動性充裕。目前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、甚至國有企業(yè)出于保值、增值的考慮，都在這些地方爭奪重點城市稀缺的土地資源，因此各重點城市地王仍將頻現(xiàn)。我們認(rèn)為金融危機是一個分水嶺：在之前，房價漲得比地價快；之后，地價漲得比房價快。

商業(yè)地產(chǎn)機會顯現(xiàn)

隨著經(jīng)濟走出低谷，商業(yè)地產(chǎn)也有望隨之見底回升。

REITs發(fā)行在即。REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，REITs的出臺是房地產(chǎn)金融放開的第一步，也是極其重要的一步。從目前情況看，國內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計將在明年一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺。萬科的成功主要歸結(jié)于：只做房地產(chǎn)開發(fā)、不持有商業(yè)地產(chǎn)，加快周轉(zhuǎn)，同時輔以高效融資，這使得公司快速做大做強，也為投資者帶來了長期的超額收益。隨著央企加入搶地行列，一線城市地價越拍越貴。以前是房價漲得快、地價漲得慢，快速周轉(zhuǎn)當(dāng)然是合理的選擇，現(xiàn)在情形改變了：房價漲得慢、地價漲得快。這使得傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式受到了挑戰(zhàn)。從發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)驗看，目前城市化率接近50%，已到了開發(fā)與持有核心城市物業(yè)并重的時候。當(dāng)前房地產(chǎn)最佳的商業(yè)模式應(yīng)為“開發(fā)+持有”模式———以開發(fā)為主、在依靠開發(fā)獲得短期業(yè)績的同時逐步持有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。

投資策略

我們將房地產(chǎn)行業(yè)投資評級下調(diào)為“中性”�；谝韵驴紤]：行業(yè)調(diào)控政策趨嚴(yán)、住宅市場難有驚喜、估值略微偏高。目前地產(chǎn)股PB總體在4倍左右，合理應(yīng)在2-4倍左右，在寬松流動性下合理的PB應(yīng)在3-4倍。

看好4類公司：

一、依然保持較高速增長的龍頭公司，如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，我們預(yù)計招商地產(chǎn)2009年和2010年的EPS分別為1.05元和1.60元；保利地產(chǎn)分別為0.91元和1.20元。

二、適當(dāng)持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)并能保持業(yè)績高增長的公司，如金融街、世茂股份等。金融街：公司正在聚焦京津地區(qū)，大幅增加該區(qū)域的土地儲備，公司在京津地區(qū)的物業(yè)具有絕對的戰(zhàn)略價值，未來3年公司的凈利潤將保持每年30%左右的高速增長，未來3年公司70%以上的凈利潤來自開發(fā)類。世茂股份：公司在二、三線城市土地儲備在快速擴張，公司將逐步持有一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)，我們預(yù)計2009年到2011年，公司的EPS分別為0.11元、1.03元和1.40元。若考慮到公允價值變動，則公司的業(yè)績還會有所上升。

三、手上有大量便宜土地儲備或者有望拿到便宜土地儲備的公司，如蘇寧環(huán)球、世茂股份、信達地產(chǎn)、京投銀泰等。蘇寧環(huán)球在南京江北的項目樓面地價為500元/平左右、世茂股份的樓面地價不到1500元/平、信達地產(chǎn)的樓面地價不到1000元/平，京投銀泰依托達股東優(yōu)勢明年有望拿到實質(zhì)性的地鐵上蓋物業(yè)。

四、土地儲備集中在明年房價看漲區(qū)域的公司。部分城市房價在2010年依然看漲，包括北京、天津、珠海、蘇州等。相關(guān)的公司有金融街、信達地產(chǎn)、北京城建、華業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)股份、*ST海星、蘇州高新等。  

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