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　　廉租房為何改“租”為“售”？

　　對話人： 編 輯 王明峰 記 者 王 煒 汪志球 專 家 牛鳳瑞（中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員）

　　新聞事件

　　近日，河南省新鄉(xiāng)市在該省率先試水出售廉租房。

　　據(jù)了解，新鄉(xiāng)首批出售1212套，單套面積不超過50平方米，售價在每平方米901元到1400元之間。購買者對該房擁有有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易，5年后經(jīng)房改部門審核準(zhǔn)入上市后，須向政府退回優(yōu)惠補貼和補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益。

　　這種廉租房“租售并舉”的做法，肇始于貴州。2008年11月，貴州省安順市在全國首次嘗試。隨后，甘肅、云南、福建、安徽等地也推出廉租房銷售辦法。

　　而新鄉(xiāng)的做法再次“一石激起千層浪”。廉租房能否出售，再度引發(fā)人們的議論。

　　一問：

　　廉租房能出售嗎？

　　編輯：廉租房，顧名思義，“租”是核心含義，那為什么這么多地方要賣呢？國家政策對廉租房屬性是怎么規(guī)定的？

　　王煒：在現(xiàn)行的《廉租住房管理辦法》中，并沒有對廉租房租售并舉進行限制。從國家有關(guān)部門的口徑看，對當(dāng)各地根據(jù)實際情況進行的保障方式探索也沒有表示反對。

　　目前，探索廉租房租售并舉的主要是中西部地區(qū)的少數(shù)城市，廉租房建設(shè)資金不足是這些城市迫不得已搞租售并舉的主要原因。

　　在保障性住房體系中，廉租房是唯一全部依靠政府投入的品種。盡管中央財政今年加大了對中西部地區(qū)廉租房建設(shè)的補貼標(biāo)準(zhǔn)，西部地區(qū)為400元/平方米，中部地區(qū)為300元/平方米，但目前中西部地區(qū)廉租房建設(shè)成本普遍在1500元/平方米以上，加上這些城市土地出讓收益、住房公積金增值收益都比較少，主要的資金壓力都落在地方財政上。但中西部地區(qū)的財政狀況十分緊張，很難保證廉租房建設(shè)資金。在這樣的情況下，通過出售一部分廉租房，地方政府可以及時收回一些投資，用于進行下一步的開發(fā)建設(shè)，確實也是符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的一種探索。

　　汪志球：解決廉租房建設(shè)資金不足難題，是貴州試水廉租房租售并舉的根本原因。

　　依據(jù)貴州省2009—2011年廉租住房規(guī)劃，3年內(nèi)，貴州省要將人均住房建筑面積15平方米以下的27．4萬戶低收入家庭納入保障，除國家補助外，各級地方政府需配套資金100多億元。貴州省情是“欠發(fā)達(dá)、欠開發(fā)”，財政根本拿不出這么多的配套資金，今年上半年，貴州省僅到位7．5億元。貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李光榮表示，租售并舉的機制，有利于快速擴大廉租房的建設(shè)規(guī)模，實現(xiàn)資金的循環(huán)使用，解決住房困難戶的住房難，減少房產(chǎn)管理部門管理成本。

　　牛鳳瑞：建廉租房，地方要匹配相應(yīng)資金，而往往地方資金緊張，賣出以后，可以回收一部分資金。如果運用得好，可以建更大規(guī)模、更多的廉租房。這是好事。但廉租房賣出以后，就不叫廉租房了，性質(zhì)就像經(jīng)適房、兩限房一樣，只不過價格低一點。

　　要注意的是，有能力買得起廉租房的，應(yīng)算“夾心層”，而非廉租房要保障的低收入階層。廉租房出售的做法，會不會有擠出效應(yīng)，把最該保障的那部分人擠出去呢？這是個問題。

　　二問：

　　廉租房出售怎么管理？

　　編輯：各地廉租房“租售并舉”尚處在探索中，很多制度還不完善，出售后怎么管理也是一大問題，各地市針對廉租房出售都有什么管理制度？

　　汪志球：為保障廉租房銷售順利實施，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳先后下發(fā)《貴州省關(guān)于廉租住房出售的指導(dǎo)意見》、《貴州省建設(shè)廳關(guān)于廉租住房出售的補充意見》兩份文件。各地州也制定了具體實施意見，保證廉租房出售有法可依。

　　文件嚴(yán)格規(guī)定了廉租房出售對象必須具備的4個條件，包括家庭人均月收入低于當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ某鞘凶畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)或城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、家庭人均住房建筑面積低于住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)等，同時必須實行政府定價。而在售后管理上，保障對象在繳清購房款和維修基金后，由住房保障部門協(xié)助其辦理《房屋所有權(quán)證》，但須在“附記”欄中注明“廉租住房”和“有限產(chǎn)權(quán)”字樣，家庭成員享有共有產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。

　　王煒：從各地出臺的廉租房銷售管理辦法看，除了保障對象不同，這種用于銷售的廉租房與經(jīng)濟適用房已經(jīng)沒有明顯區(qū)別，因此在管理上，可參照經(jīng)濟適用房的管理制度。簡單來說，就是嚴(yán)把準(zhǔn)入審核關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行50平方米的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免這種可售的廉租房再成為利益尋租工具。同時，應(yīng)加強對購買者的收入審核，確保其具備足夠支付能力的情況下再出售，否則有可能會使保障對象因為經(jīng)濟負(fù)擔(dān)過大，導(dǎo)致家庭基本生活出現(xiàn)問題。

　　牛鳳瑞：購房者一旦購買，就擁有了產(chǎn)權(quán)，5年以后，即使補償了地價、差價，但畢竟當(dāng)初占用了公共資源。而低收入家庭的收入在變，家庭人口結(jié)構(gòu)也在變，這就給管理留下了后遺癥。因為是永久持有，即使不出租，也可在親屬之間或者私下交易，這就凸現(xiàn)了政策設(shè)計的局限。

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