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熱到沸點(diǎn)的房地產(chǎn)市場，使得一個個曾在車水馬龍的繁華地帶落寞矗立若干年的爛尾樓，爭先恐后復(fù)活入市。

而在開發(fā)商爭搶爛尾樓的背后，一個由爛尾樓帶來的巨大利潤蛋糕已然浮現(xiàn)：由于目前不良資產(chǎn)評估尚未形成一個標(biāo)準(zhǔn)的價格評估體系，有些不良資產(chǎn)的實(shí)際價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收購價，據(jù)戴德梁行估算，如果處置策略得當(dāng)，在如今的牛市下，企業(yè)收購爛尾樓項目的回報率將高達(dá)150%~200%。

角逐爛尾樓

近日，由北京原爛尾樓盤海天廣場變身而來的光耀東方廣場入市，這是光耀東方繼續(xù)在一線城市進(jìn)行成品項目的收購戰(zhàn)果。此前，北京曾經(jīng)的爛尾樓森豪公寓復(fù)活變身朝陽首府，并開盤熱銷8億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年經(jīng)過整合后重生的北京爛尾項目多達(dá)50余個。除北京外的其他各大城市，今年也陸續(xù)傳出爛尾樓復(fù)蘇的消息：被稱為武漢最大爛尾樓的光谷中心花園，2009年年末更名為光谷國際廣場；廣州爛尾樓翻新項目萬菱匯公寓，每平方米均價更是攀高至2.8萬元。

種種跡象表明，在地根緊張的大背景下，另一大門正在向開發(fā)商敞開。在一些不良資產(chǎn)的競標(biāo)中，開發(fā)商或躲在背后、或走上前臺，參與到對爛尾樓的爭奪戰(zhàn)中。

無獨(dú)有偶，一些外資基金也參與到了爛尾樓收購中�！巴赓Y基金早在前兩年就已進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，一些基金那時侯就已盤活了一些爛尾項目，只不過一直很低調(diào)，而且把項目交給原開發(fā)商或其他開發(fā)商去做。”匯通天下股權(quán)投資有限公司上海分公司一位高管說。

該高管認(rèn)為，由于爛尾樓確實(shí)存在商機(jī)，隨著參與者對各個市場主題的深度介入，這塊市場將在未來成為市場爭奪的新戰(zhàn)場。

快速周轉(zhuǎn)

“目前的爛尾樓項目開發(fā)時間多在3年以上，這些項目最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過長期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙認(rèn)為，這對缺少土地儲備、希望進(jìn)軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。

接手爛尾樓與買一塊新地進(jìn)行開發(fā)相比，其程序要簡便許多。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年，而盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率。

以專注于爛尾樓收購的光耀東方為例，進(jìn)入2008年后，隨著全球金融危機(jī)的到來，國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)問題，這給該公司提供了重要商機(jī)。

短短的一年時間內(nèi)，該公司就在北京并購2個商業(yè)項目，同時在河北、山東等地收購了多個爛尾關(guān)停商業(yè)地產(chǎn)項目。

而光耀東方對于關(guān)停項目的改造速度，也是令人瞠目結(jié)舌，基本上是1~2個月就可完成。

此外，值得注意的是，由于爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個難點(diǎn)，長期妨礙著市政建設(shè)規(guī)劃的完善，解決爛尾樓問題也始終是城市相關(guān)部門的重要工作之一。

以北京2009年復(fù)活的爛尾樓為例，除了市場開始好轉(zhuǎn)的因素外，北京市政府也花費(fèi)了不少精力來運(yùn)作。

例如北京國際信托投資公司參與森豪公寓投資管理；而豐臺區(qū)政府則促成了成都天友旅游集團(tuán)和世界風(fēng)情園所在的盧溝橋鄉(xiāng)進(jìn)行接洽。瑞之杰大廈項目更是由北京控股集團(tuán)全資直屬企業(yè)京泰集團(tuán)親自操辦，與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，再轉(zhuǎn)讓給京泰集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)子公司京泰同成置業(yè)有限公司，由其負(fù)責(zé)解決遺留問題以及新項目的開發(fā)。

顯然，開發(fā)商改造爛尾樓，在一定程度上也可以得到來自政府層面的政策扶持。