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與投資不動產(chǎn)帶來的收益相比，監(jiān)管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的"保險資金投資不動產(chǎn)試點細則"(以下簡稱細則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動產(chǎn)投資試點中，保險公司的風險管控將被放在首位。另外記者了解到，保險資金初次涉足不動產(chǎn)的投資比例或將控制在資產(chǎn)總額的5%以下。

投資比例擬定5%

"在新修訂的細則中，保險公司可以運用保險資金，以物權、股權、債權等方式投資不動產(chǎn)。"上述消息人士對記者表示。

中央財經(jīng)大學教授郝演蘇對記者表示，細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產(chǎn)一個"名分"。實際上，很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產(chǎn)的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產(chǎn)；中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。

在保監(jiān)會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定，保險資金的不動產(chǎn)投資可分為基礎設施類不動產(chǎn)和非基礎設施類，但是并未提及具體的投資比例。

"投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。"參與細則意見征求的一位保險資產(chǎn)管理公司高管對記者透露。根據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險資產(chǎn)總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1900億元的保險資金涉足房地產(chǎn)市場。

前述消息人士還對記者表示，為了避免保險資金參與房地產(chǎn)炒作，監(jiān)管部門嚴禁保險資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。

"這主要是為了加強風險的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場存在著泡沫，這與保險資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對記者表示。

風險管控是首位

"由于不動產(chǎn)投資對于保險資金來說還是一個陌生的領域，所以此次試點監(jiān)管部門將會把風險管控放在首位。"上述消息人士對記者透露，保險公司必須在近兩個年度償付能力充足率達到120%以上才有資格申請參與試點。

另外，參與試點的公司必須具有董事會授權同意的不動產(chǎn)投資計劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔的風險。與此同時，試點機構還須具有完善的不動產(chǎn)投資計劃的決策機制、風險控制機制、業(yè)務操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計制度和責任追究制度。

"試點的保險機構還應當確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項投資的決策過程和結果。"前述消息人士透露。

據(jù)悉，為了抵御風險，細則對試點公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點的保險公司具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的人員不少于5人，其中5年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的不少于1人。

"人才儲備對于保險機構來說已經(jīng)不是問題，但是房地產(chǎn)畢竟是個新領域，保險機構只能在實戰(zhàn)中學習。"前述高管稱。

保險機構積極備戰(zhàn)

雖然細節(jié)尚未出臺，但是保險公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。

去年5月，人保集團就通過旗下的人保控投與經(jīng)營商務地產(chǎn)開發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)等方面進行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司，涉足了北京、上海多處不動產(chǎn)。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作，拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機會。

東方證券分析師王小罡認為，不動產(chǎn)投資期限長、收益穩(wěn)定，匹配保險資金的負債需求。按照目前上海的情況來看，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率在5%~8%，相比保險資金現(xiàn)在5.5%的投資回報率要高。

險資投資不動產(chǎn)開閘的前夜，身兼平安集團投資杠桿的排頭兵——平安信托在地產(chǎn)行業(yè)的“跑馬圈地”終于進入了實戰(zhàn)階段。

2009年12月24日，金地集團公告表示，平安信托已經(jīng)為金地上海趙巷項目成功募集了16.17億元的信托資金。

至此，平安信托與金地集團的“未來3年100億元”戰(zhàn)略協(xié)議在經(jīng)過了幾個月的籌備后，終于結出第一枚果實。

這也是2009年下半年，平安信托相繼簽約金地、綠城、余杭城建等，狂攬500億元戰(zhàn)略協(xié)議以來的第一單。

“此次是股權融資，優(yōu)先級資金會直接進入項目公司，劣后級資金會進入項目公司的另一股東金地建材。兩部分合起來整個信托資金占項目公司49%的股權�！苯鸬丶瘓F總裁張華綱向記者表示，平安信托方面也會委派人員進入項目公司的管理層。

在市場研究人士看來，此番信托設計卻別有深意。

“劣后級一般由機構投資者或者融資關聯(lián)方認購，其中不排除夾帶部分保險資金；而完全控股金地建材的股權投資設計，也很有可能是在為將來險資直接股權投資不動產(chǎn)鋪路�！庇靡嫘磐泄ぷ魇依顣D表示。

險資潛伏

根據(jù)為此次融資設計的“平安財富·安鑫1號房地產(chǎn)投資基金信托計劃”，16.17億元的信托資金將按照優(yōu)先級與劣后級的屬性，分兩條線并列投資，其中優(yōu)先級8.17億元，劣后級8億元。

優(yōu)先級將以信托貸款的方式直接投放到金地集團的項目公司上海金珩。劣后級的資金運用方式則更為復雜，首先平安信托以其中100萬元受讓金地集團與網(wǎng)球俱樂部持有的金地建材的100%股權，然后再用剩余的7.99億元對其增資。

“對金地建材增資，實際上就等同于對項目公司增資�！逼桨残磐袃�(nèi)部人士解釋，金地建材正是上海金珩的股東之一，“另一個自然是金地集團�！�

對于為何采取兩種路徑的資金運用方式，上述平安信托內(nèi)部人士進一步表示，進行較大額的信托投資，此舉一方面能夠有效地分散投資風險，同時更好地深入項目，另一方面也可以根據(jù)融資需求，設計不同的投資時限。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，8億元劣后級雖然是出于保證信托規(guī)模的成功，但卻難免保險資金入市地產(chǎn)的嫌疑。

在信托融資中，優(yōu)先級一般為理財散戶資金，而劣后級往往是機構投資者或是融資關聯(lián)方認購。

針對記者關于金地集團為了使信托產(chǎn)品增信，是否用自有物業(yè)、存量房產(chǎn)對劣后級進行認購的問題，張華綱表示由于是股權融資，并不存在抵押等情況。

這似乎從側面證明8億元劣后級資金歸屬于純機構投資者，而對于其中是否存在保險資金，平安信托人士三緘其口。

而一家信托公司的消息人士則表示，其中確實有保險資金。“此次投資的是金地7月份拿下的趙巷項目，金地想借其打造高端市場的品牌，而在可觀的利益下，保險資金也是想分享高端市場的利益和產(chǎn)品運營�！�

信托鋪路

盡管在股權融資中，信托公司作為受托人進入項目公司參與資金運營與管理已是常態(tài)，但在平安集團“投資杠桿”的運作模式下、在保險公司投資不動產(chǎn)開閘前夜，平安信托此舉更多的被業(yè)內(nèi)人士解讀為集團保險資金直接投資不動產(chǎn)打前哨。

“隨著保險資金股權投資、不動產(chǎn)投資等政策的不斷明晰，平安信托在人力資源、投資領域、投資項目以及資金運作方式上都在加緊儲備，為應對未來保險資金的直接入市做準備�！鄙鲜鱿⑷耸勘硎�。

平安信托的曲線進入一方面是股權投資對項目的高度滲透，可為日后保險資金直接管理積累經(jīng)驗，另一方面一旦時機成熟，保險資金也可以很快地接手投資項目，縮短項目投資的前期準備，提高投資效率。

現(xiàn)實中，平安信托的行動也恰恰暗合這一觀點。

2009年的中期業(yè)績會上，中國平安總經(jīng)理張子欣對保險公司投資地產(chǎn)的意義闡述彰顯了其發(fā)展野心：“房地產(chǎn)投資收益和股權投資收益，可以幫助保險公司鎖定長期收益，也能起到平滑利潤的作用”。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)跟簽訂戰(zhàn)略協(xié)議的幾家公司就產(chǎn)品研發(fā)進行了很多的接觸，有幾個產(chǎn)品現(xiàn)在都在籌備中�！鄙鲜銎桨残磐腥耸勘硎荆斯蓹嗤顿Y，平安信托也會針對各個不同的項目嘗試不同的投資組合，來積累更多的管理經(jīng)驗。

張華綱也進一步表示，在2009年與平安信托分配的30億元既定信托融資額度中，“除了上海趙巷項目，目前我們的另一個項目也正在進行相關的信托融資籌備活動，只是尚未公告，不便透露�！�

而對于2010年的平安信托公司業(yè)務戰(zhàn)略，上述公司內(nèi)部人士表示仍會加強和拓展與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作。