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最新新聞與投資不動產(chǎn)帶來的收益相比,監(jiān)管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的"保險資金投資不動產(chǎn)試點細則"(以下簡稱細則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露,在首批不動產(chǎn)投資試點中,保險公司的風險管控將被放在首位。另外記者了解到,保險資金初次涉足不動產(chǎn)的投資比例或將控制在資產(chǎn)總額的5%以下。
投資比例擬定5%
"在新修訂的細則中,保險公司可以運用保險資金,以物權、股權、債權等方式投資不動產(chǎn)。"上述消息人士對記者表示。
中央財經(jīng)大學教授郝演蘇對記者表示,細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產(chǎn)一個"名分"。實際上,很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產(chǎn)的投資。例如,中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產(chǎn);中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。
在保監(jiān)會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定,保險資金的不動產(chǎn)投資可分為基礎設施類不動產(chǎn)和非基礎設施類,但是并未提及具體的投資比例。
"投資比例肯定不會高于股票的投資比例,也就是說不會超過5%。"參與細則意見征求的一位保險資產(chǎn)管理公司高管對記者透露。根據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù),截至2009年11月,保險資產(chǎn)總額為3.9萬億,若按照5%的比例推算,未來可能將有1900億元的保險資金涉足房地產(chǎn)市場。
前述消息人士還對記者表示,為了避免保險資金參與房地產(chǎn)炒作,監(jiān)管部門嚴禁保險資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。
"這主要是為了加強風險的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場存在著泡沫,這與保險資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對記者表示。
風險管控是首位
"由于不動產(chǎn)投資對于保險資金來說還是一個陌生的領域,所以此次試點監(jiān)管部門將會把風險管控放在首位。"上述消息人士對記者透露,保險公司必須在近兩個年度償付能力充足率達到120%以上才有資格申請參與試點。
另外,參與試點的公司必須具有董事會授權同意的不動產(chǎn)投資計劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔的風險。與此同時,試點機構還須具有完善的不動產(chǎn)投資計劃的決策機制、風險控制機制、業(yè)務操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計制度和責任追究制度。
"試點的保險機構還應當確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員,完整記錄每項投資的決策過程和結果。"前述消息人士透露。
據(jù)悉,為了抵御風險,細則對試點公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點的保險公司具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的人員不少于5人,其中5年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的不少于1人。
"人才儲備對于保險機構來說已經(jīng)不是問題,但是房地產(chǎn)畢竟是個新領域,保險機構只能在實戰(zhàn)中學習。"前述高管稱。
保險機構積極備戰(zhàn)
雖然細節(jié)尚未出臺,但是保險公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。
去年5月,人保集團就通過旗下的人保控投與經(jīng)營商務地產(chǎn)開發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議,擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)等方面進行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司,涉足了北京、上海多處不動產(chǎn)。近日,生命人壽也不甘落后,與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議,將成立策略聯(lián)盟,未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作,拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機會。
東方證券分析師王小罡認為,不動產(chǎn)投資期限長、收益穩(wěn)定,匹配保險資金的負債需求。按照目前上海的情況來看,投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率在5%~8%,相比保險資金現(xiàn)在5.5%的投資回報率要高。
險資投資不動產(chǎn)開閘的前夜,身兼平安集團投資杠桿的排頭兵——平安信托在地產(chǎn)行業(yè)的“跑馬圈地”終于進入了實戰(zhàn)階段。
2009年12月24日,金地集團公告表示,平安信托已經(jīng)為金地上海趙巷項目成功募集了16.17億元的信托資金。
至此,平安信托與金地集團的“未來3年100億元”戰(zhàn)略協(xié)議在經(jīng)過了幾個月的籌備后,終于結出第一枚果實。
這也是2009年下半年,平安信托相繼簽約金地、綠城、余杭城建等,狂攬500億元戰(zhàn)略協(xié)議以來的第一單。
“此次是股權融資,優(yōu)先級資金會直接進入項目公司,劣后級資金會進入項目公司的另一股東金地建材。兩部分合起來整個信托資金占項目公司49%的股權!苯鸬丶瘓F總裁張華綱向記者表示,平安信托方面也會委派人員進入項目公司的管理層。
在市場研究人士看來,此番信托設計卻別有深意。
“劣后級一般由機構投資者或者融資關聯(lián)方認購,其中不排除夾帶部分保險資金;而完全控股金地建材的股權投資設計,也很有可能是在為將來險資直接股權投資不動產(chǎn)鋪路!庇靡嫘磐泄ぷ魇依顣D表示。
險資潛伏
根據(jù)為此次融資設計的“平安財富·安鑫1號房地產(chǎn)投資基金信托計劃”,16.17億元的信托資金將按照優(yōu)先級與劣后級的屬性,分兩條線并列投資,其中優(yōu)先級8.17億元,劣后級8億元。
優(yōu)先級將以信托貸款的方式直接投放到金地集團的項目公司上海金珩。劣后級的資金運用方式則更為復雜,首先平安信托以其中100萬元受讓金地集團與網(wǎng)球俱樂部持有的金地建材的100%股權,然后再用剩余的7.99億元對其增資。
“對金地建材增資,實際上就等同于對項目公司增資!逼桨残磐袃(nèi)部人士解釋,金地建材正是上海金珩的股東之一,“另一個自然是金地集團!
對于為何采取兩種路徑的資金運用方式,上述平安信托內(nèi)部人士進一步表示,進行較大額的信托投資,此舉一方面能夠有效地分散投資風險,同時更好地深入項目,另一方面也可以根據(jù)融資需求,設計不同的投資時限。
但在業(yè)內(nèi)人士看來,8億元劣后級雖然是出于保證信托規(guī)模的成功,但卻難免保險資金入市地產(chǎn)的嫌疑。
在信托融資中,優(yōu)先級一般為理財散戶資金,而劣后級往往是機構投資者或是融資關聯(lián)方認購。
針對記者關于金地集團為了使信托產(chǎn)品增信,是否用自有物業(yè)、存量房產(chǎn)對劣后級進行認購的問題,張華綱表示由于是股權融資,并不存在抵押等情況。
這似乎從側面證明8億元劣后級資金歸屬于純機構投資者,而對于其中是否存在保險資金,平安信托人士三緘其口。
而一家信托公司的消息人士則表示,其中確實有保險資金。“此次投資的是金地7月份拿下的趙巷項目,金地想借其打造高端市場的品牌,而在可觀的利益下,保險資金也是想分享高端市場的利益和產(chǎn)品運營!
信托鋪路
盡管在股權融資中,信托公司作為受托人進入項目公司參與資金運營與管理已是常態(tài),但在平安集團“投資杠桿”的運作模式下、在保險公司投資不動產(chǎn)開閘前夜,平安信托此舉更多的被業(yè)內(nèi)人士解讀為集團保險資金直接投資不動產(chǎn)打前哨。
“隨著保險資金股權投資、不動產(chǎn)投資等政策的不斷明晰,平安信托在人力資源、投資領域、投資項目以及資金運作方式上都在加緊儲備,為應對未來保險資金的直接入市做準備!鄙鲜鱿⑷耸勘硎。
平安信托的曲線進入一方面是股權投資對項目的高度滲透,可為日后保險資金直接管理積累經(jīng)驗,另一方面一旦時機成熟,保險資金也可以很快地接手投資項目,縮短項目投資的前期準備,提高投資效率。
現(xiàn)實中,平安信托的行動也恰恰暗合這一觀點。
2009年的中期業(yè)績會上,中國平安總經(jīng)理張子欣對保險公司投資地產(chǎn)的意義闡述彰顯了其發(fā)展野心:“房地產(chǎn)投資收益和股權投資收益,可以幫助保險公司鎖定長期收益,也能起到平滑利潤的作用”。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)跟簽訂戰(zhàn)略協(xié)議的幾家公司就產(chǎn)品研發(fā)進行了很多的接觸,有幾個產(chǎn)品現(xiàn)在都在籌備中!鄙鲜銎桨残磐腥耸勘硎荆斯蓹嗤顿Y,平安信托也會針對各個不同的項目嘗試不同的投資組合,來積累更多的管理經(jīng)驗。
張華綱也進一步表示,在2009年與平安信托分配的30億元既定信托融資額度中,“除了上海趙巷項目,目前我們的另一個項目也正在進行相關的信托融資籌備活動,只是尚未公告,不便透露!
而對于2010年的平安信托公司業(yè)務戰(zhàn)略,上述公司內(nèi)部人士表示仍會加強和拓展與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作。
公安備案號:31011502009041