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盡管國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及需求回暖，但上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率還是進(jìn)一步上升，租金繼續(xù)小幅下降。7日，高力國(guó)際公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月底，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為每天每平方米6.8元，較2008年底下調(diào)18.5%。在樂觀的市場(chǎng)預(yù)期及投資者信心回升的帶動(dòng)下，投資市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)回暖，買賣價(jià)格有所回升。

2009年以來(lái)的供大于求導(dǎo)致上海寫字樓市場(chǎng)空置面積不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，上海寫字樓市場(chǎng)空置面積從2008年底的38萬(wàn)平方米一路上漲至50萬(wàn)平方米，已達(dá)到2005年以來(lái)的峰值，整體市場(chǎng)空置率在第四季度上升至14.8%。具體來(lái)看，第四季度兩棟寫字樓的落成各自將陸家嘴及靜安區(qū)空置率拉高至19%及17%。

第四季度寫字樓租金延續(xù)去年以來(lái)的下跌勢(shì)頭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，第四季度，上海寫字樓租金環(huán)比進(jìn)一步下跌2.9%至每天每平方米6.8元。2009年全年租金跌幅為18.5%，是2005年以來(lái)的最大跌幅。

2010年上海甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)將達(dá)歷史新高，預(yù)計(jì)全年將有超過(guò)80萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓落成交付，寫字樓市場(chǎng)空置率進(jìn)一步升高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年新增寫字樓供應(yīng)中接近70%分布于浦東，浦西供應(yīng)較為集中的是靜安區(qū)。盡管2010年新增甲級(jí)寫字樓中部分樓面將被開發(fā)商吸納自用或已被自用買家收購(gòu)，但投放到租賃市場(chǎng)的有效面積仍是一個(gè)相當(dāng)高的水平。供應(yīng)的放量將帶動(dòng)空置率繼續(xù)升高，至2010年底預(yù)計(jì)可能超過(guò)20%。

2010年上海寫字樓租金水平仍處于下降通道。高力國(guó)際分析人士表示，2010年底，上海寫字樓租金將進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)下調(diào)至每平方米每天人民幣6.2元左右。陸家嘴與靜安由于供應(yīng)較多，且需求尚未全面復(fù)蘇，其租金在短期內(nèi)將面臨較大下調(diào)壓力。

高力國(guó)際和第一太平戴維斯最新發(fā)布的年度報(bào)告中均顯示，非住宅物業(yè)市場(chǎng)在2009年上半年的平淡表現(xiàn)之后，2009年下半年亦有回暖。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)雖然仍處于周期性調(diào)整階段，但2009年下半年部分需求開始重返市場(chǎng)，租金下降勢(shì)頭放緩，空置率上升速度也有所減緩。但上述兩家咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)2010年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一致保持悲觀預(yù)期，在2009年租金整體下調(diào)了近20%后，2010年市場(chǎng)將面臨更大的供應(yīng)量，租金也將繼續(xù)下探，預(yù)計(jì)還將下降10%左右。

高力國(guó)際的報(bào)告顯示，2009年第四季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及需求回暖漸趨平穩(wěn)，但由于上半年需求疲弱，2009年全年新增吸納量?jī)H為2008年的45%。充足的供應(yīng)與前兩季度疲弱的需求導(dǎo)致市場(chǎng)空置面積不斷上升，整體市場(chǎng)空置面積從2008年底的38萬(wàn)平方米一路上漲至50萬(wàn)平方米，已達(dá)到2005年以來(lái)的峰值，整體市場(chǎng)空置率在2009年第四季度上升至14.8%。

截至12月，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為6.8元/平方米/天，較2008年底下調(diào)18.5%，為2005年以來(lái)的最大跌幅。分區(qū)域來(lái)看，靜安區(qū)以人民幣8.2元/平方米/天的租金排名首位，其他各區(qū)域租金都低于8元，最低的竹園平均租金僅為5.2元。從全年來(lái)看，陸家嘴[24.78 0.90%]、竹園及盧灣都有超過(guò)20%的租金跌幅。長(zhǎng)寧區(qū)租金跌幅最小，全年僅下跌了6.4%，這主要受益于其租戶主要為內(nèi)資企業(yè)，受金融危機(jī)影響較小。黃浦、徐匯及靜安區(qū)全年租金跌幅都在10%~20%之間。

按照目前的規(guī)劃及施工進(jìn)度，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2010年將有約100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓完工上市，其中包括由于種種原因從2009年延遲至2010年上市的供應(yīng)量。而目前上海市場(chǎng)上寫字樓存量面積約為100萬(wàn)平方米，今年新增供應(yīng)量之大將給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)沉重的租金下調(diào)壓力，預(yù)計(jì)2010年全年租金降幅將在8%～14%。整體空置率預(yù)計(jì)將在2010年進(jìn)一步攀升至超過(guò)20%。

而甲級(jí)寫字樓需求方面將繼續(xù)回暖，預(yù)計(jì)全年新增吸納量將可達(dá)40萬(wàn)平方米左右，其中部分來(lái)自于2009年延后的租賃需求。隨著全球經(jīng)濟(jì)觸底，外資企業(yè)盈虧情況轉(zhuǎn)好，其租賃需求將會(huì)逐步回暖；同時(shí)受2020年上海國(guó)際金融中心規(guī)劃帶動(dòng)，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在寫字樓租賃市場(chǎng)保持活躍。因此，2010年將會(huì)有更多需求來(lái)自于新設(shè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)擴(kuò)張。此外，由于2010年到期的租約大部分在2007年的租金高峰期簽訂，因此調(diào)整搬遷也將保持活躍。由于今年的新增供應(yīng)量有近七成集中在浦東，預(yù)計(jì)浦東空置率仍將高于整體市場(chǎng)水平。