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1月26日下午，我應(yīng)邀參加了“經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)-上投摩根經(jīng)濟(jì)月度觀察”討論大會(huì)，中國經(jīng)濟(jì)三十年的快速增長(zhǎng)，中國居民消費(fèi)升級(jí)，大規(guī)模城市化都是當(dāng)今中國房地產(chǎn)繁榮的原因，但中國房地產(chǎn)目前存在著土地二元結(jié)構(gòu)、土地財(cái)政制度、社會(huì)貧富差別巨大、民間投資渠道單一、保障體系與市場(chǎng)體系混淆、調(diào)控政策追求短期效應(yīng)，治標(biāo)不治本等六大痼疾。

中國城市化率已從上世紀(jì)90年代的28%達(dá)到了2008年的45.5%，也就是說這十八年來有6億人口進(jìn)入城市，這個(gè)數(shù)字在2020年會(huì)達(dá)到接近60%。大量人口進(jìn)入城市成為中國房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)最大的火車頭，中國大規(guī)模的城市化也帶來了今天房地產(chǎn)繁榮。

中國政府制訂的政策也在加快城市化，如2010年的1號(hào)文件鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城，包括土地流轉(zhuǎn)、戶籍制度、保障制度。2010年中央工作會(huì)議也談到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還要靠城市化和城鎮(zhèn)化。范說二三線城市將會(huì)是未來中國城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)，陽光100將更多投資二三線城市地產(chǎn)。

除了政府政現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)三十年的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)消費(fèi)從衣食走向住行，從日用消費(fèi)者走向耐用消費(fèi)者，與此同時(shí)，民間聚集了大量的財(cái)富，投資和投機(jī)機(jī)會(huì)非常大。

但是中國房地產(chǎn)還存在許多問題。范說，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)許多“怪現(xiàn)象”，如房?jī)r(jià)像“過山車”大起大落，地王頻出，國進(jìn)民退，調(diào)控不斷，中央政方政策不一致等，這些都使房?jī)r(jià)成為民怨熱點(diǎn)，而開發(fā)商也背負(fù)著道德責(zé)任。

中國房地產(chǎn)存在六大痼疾

土地二元結(jié)構(gòu)、土地財(cái)政制度、社會(huì)貧富差別巨大、民間投資渠道單一、保障體系與市場(chǎng)體系混淆、調(diào)控政策追求短期效應(yīng)，治標(biāo)不治本。

首先是土地二元結(jié)構(gòu)。中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是城市土地稀缺、地價(jià)暴漲的根源。中國農(nóng)村有96%的土地面積和55%的人口，城市卻只有4%的土地面積，人口卻達(dá)45%，而農(nóng)村土地?zé)o法變成城市土地。城市化是一個(gè)土地集約過程，但由于中國的二元結(jié)構(gòu)，造成城市人口與土地的巨大矛盾，人地矛盾，地價(jià)暴漲。

其次是土地財(cái)政制度。中國土地70年一次性地出讓政策，以及現(xiàn)在分稅制度之后，地方財(cái)政收入60%來源于土地，土地成為地方政府最主要的財(cái)政的來源。中國地價(jià)由三部分構(gòu)成：一是取得成本，被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)、城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用；二是開發(fā)成本；三是政府收益。政府以出讓金形式獲得的土地純收益，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)。低成本征地與高價(jià)賣地，促推地方政府瘋狂賣地，助推了地價(jià)的暴漲。另外招拍掛使地方政府壟斷土地市場(chǎng)。在城市運(yùn)營(yíng)上，大規(guī)模拆遷改造、新城建設(shè)及CBD規(guī)劃建設(shè)、地方政府GDP政績(jī)工程，使中國地價(jià)占房?jī)r(jià)比重為1/2，而國際平地地價(jià)占房?jī)r(jià)比重為1/4。土地出讓金占地方政府財(cái)政收入比例為60%。

其三是貧富差別巨大。中國1.5%的富人擁有59%的財(cái)富、這些富人購買豪宅、大戶型住宅。一邊是海南豪宅七萬塊一平米的一次性付款現(xiàn)象，一邊是《蝸居》中反映的普通工薪階層買不起房現(xiàn)象。

其四是投資渠道單一。大量民間財(cái)富找不到投資渠道，儲(chǔ)蓄不能變成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資。具有抵御通脹、保值增值功能的房地產(chǎn)業(yè)，買房?jī)?chǔ)蓄，買房保值，成為大量民間投資的主要泄洪口和民間投資的新風(fēng)頭。另外中國實(shí)業(yè)環(huán)境惡劣，大量資金從工業(yè)撤出涌入房地產(chǎn)。

其五是保障體系與市場(chǎng)體系混淆。政府職能缺失，保障性住房建設(shè)不到位。保障性住房建設(shè)過度依賴市場(chǎng)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與市場(chǎng)體系混淆。在此情況下，對(duì)投資、投機(jī)沒有有效的抑制措施，物業(yè)稅、地產(chǎn)稅等基本制度缺失。開發(fā)商也擔(dān)負(fù)了很多保障性住房的很多的責(zé)任，所以大家對(duì)開發(fā)商也是指責(zé)有加，實(shí)際上政府應(yīng)該把保障性住房的擔(dān)子擔(dān)起來。開發(fā)商是商品住房，它們實(shí)際上是不同的主體，也是不同的責(zé)任，由于混淆不清，所以開發(fā)商也是稀里糊涂地賣。

最后是調(diào)控政策追求短期效應(yīng)，治標(biāo)不治本。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。每每采取短期、應(yīng)急政策，要么打壓，要么救市沒有解決土地、市場(chǎng)、金融等深層次的制度問題。房?jī)r(jià)也像個(gè)彈簧，一撒手就蹦起來了。它沒有從金融的制度和它整個(gè)財(cái)政的制度，沒從真正的制度層面來解決這個(gè)問題，所以房地產(chǎn)的調(diào)控經(jīng)常會(huì)變成“空調(diào)”。