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由于近期住宅市場回暖將引發(fā)辦公樓市場回暖，辦公樓作為房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的一個類型，上海辦公樓在中長期的保值增值能力或優(yōu)于住宅，為什么這樣說，首先，辦公樓目前的售價并不高，至少仍有一定的租金回報率的保證，而相比而言，住宅的泡沫程度遠高于辦公樓，與租金回報率的脫離程度，個人認為仍然可以作為價值的重要評估標準。其次，從升值潛力來看，雖然近階段住宅仍有炒作的空間，但其不可能長期脫離收入增長，即使結(jié)婚的剛性需求再強，需求再非理性，也不可能脫離實際支付能力。而且下階段政策的不確定因素較大，這些都會增加風險。這些因素說明住宅只能作為短期炒作產(chǎn)品。相比而言，目前價格較低的辦公樓在中長期的升值空間則較大，辦公樓的升值潛力可以關注經(jīng)濟走向、出口增長、城市發(fā)展等幾個因素�？傮w來說，辦公樓是較為理想的中長期投資產(chǎn)品。因此，在投資需求不斷增加的情況下，辦公樓在下一階段必然會受到關注。

相比辦公樓的投資市場，辦公樓自用型銷售市場和租賃市場則需要區(qū)別對待。大面積銷售型辦公樓投資門檻較大，因此，將大量個人投資客攔截在外。實力較強的機構(gòu)投資客關注核心地段的項目，但由于此類項目有限，因此，次中心區(qū)或潛力區(qū)域品質(zhì)較好的大面積銷售項目或也可稱為投資目標。而其它項目則將受益有限。

而對于辦公樓租賃市場來說，推動因素則仍然有限。盡管政府公布的經(jīng)濟指標已明顯好轉(zhuǎn)，但很明顯，投資拉動的因素較多，企業(yè)經(jīng)營效率的回升并不明顯。外資企業(yè)自不用說，對于國內(nèi)貿(mào)易、物流、制造業(yè)等辦公樓的主要租戶，也由于出口額增加緩慢，出口利潤率大幅下降，而難以產(chǎn)生更多的物業(yè)需求。國內(nèi)金融業(yè)在本輪金融危機中相對影響較小，部分國內(nèi)金融機構(gòu)確有借機加快布點的情況，但外資金融業(yè)的面積縮減，則使整體需求難以改善。這將使陸家嘴集中供應的超甲級辦公樓還將持續(xù)面臨競爭壓力。

核心區(qū)甲級寫字樓租賃形式的惡化還將進一步波及非核心區(qū)辦公樓租賃市場，而目前這一影響還并不完全，地區(qū)差異還比較明顯。

總的來說，對于未來一段時間內(nèi)，辦公樓市場的走向需要區(qū)別對待。相應的投資商、開發(fā)商、代理商、中介等相關企業(yè)，喜憂參半的情況也會更多的出現(xiàn)。浦東寫字樓網(wǎng)