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　　未來幾年，竹園商貿(mào)區(qū)將有一批新建寫字樓物業(yè)入市。這既可緩解小陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的需求壓力，也將提升竹園商貿(mào)區(qū)在上海寫字樓市場的地位

　　本期《每日經(jīng)濟新聞》對這一區(qū)域的寫字樓市場進行一番探察分析，同時推出上海其他商圈的幾個寫字樓項目，供讀者們比較參考

　　依托浦東小陸家嘴板塊的寫字樓市場，竹園商貿(mào)區(qū)的寫字樓市場近年來發(fā)展迅速，逐漸成為小陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠幸嫜a充，與1.2美元/平方米/天的小陸家嘴寫字樓相比，竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)0.7美元/平方米/天的租金水平，競爭力極大。

　　小陸家嘴延伸區(qū)域成本優(yōu)勢明顯

　　眾所周知，小陸家嘴區(qū)域的寫字樓租金水平近兩年來出現(xiàn)較大提升，目前區(qū)內(nèi)甲級寫字樓的平均租金水平已經(jīng)達到1.12美元/平方米/天左右，各寫字樓的租金水平基本在0.65-1.5美元/平方米/天之間，大部分新建的高品質(zhì)寫字樓租金水平都在1.2美元/平方米/天之上。這種租金水平對于區(qū)內(nèi)的部分入住企業(yè)而言，租金負擔相對沉重。而竹園商貿(mào)區(qū)的租金水平則在0.4-0.9美元/平方米/天之間，且一些新建高品質(zhì)寫字樓的租金水平僅為0.9美元/平方米/天左右。這種租金成本的差別，使得部分企業(yè)選擇入住竹園商貿(mào)區(qū)。這種現(xiàn)象，一方面可以緩解小陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓迫切需求所帶來的壓力，另外一方面也有利于竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓市場的成長和不斷發(fā)展。到一個更高層面而言，竹園商貿(mào)區(qū)實際上是小陸家嘴區(qū)域辦公功能的延伸，有利于浦東寫字樓市場的穩(wěn)定和繁榮。

　　20多幢寫字樓入住率超9成

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，竹園商貿(mào)區(qū)共有寫字樓物業(yè)20多幢，并且未來幾年還將有一批新建的寫字樓物業(yè)入市。目前，竹園商貿(mào)區(qū)有許多在建或已交房寫字樓項目，如盛大中心、中建大廈、希望大廈、長泰國際金融大廈、葛洲壩大廈、 鉆石大廈、裕隆商務大廈、上海玩具進出口有限公司綜合樓等。除此之外還有一些待開發(fā)的地塊，如世紀大道兩側(cè)的2-3和2-4地塊、軌道四號線4號出口旁地塊等。這些物業(yè)建成后，將極大豐富竹園商貿(mào)區(qū)的寫字樓市場，勢必會有助于提升竹園商貿(mào)區(qū)的辦公地位。

　　現(xiàn)時竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓的租金水平基本在3-7元/平方米/天之間，其中浦項商務廣場、上海期貨大廈、同盛大廈、城建國際中心等由于屬于新近落成的寫字樓物業(yè)，無論是硬件配備，還是軟件服務都比較完善，因此其租金水平較高，而湯臣金融中心、眾城大廈、裕安大廈等一批建成較早的寫字樓租金水平就顯得有些偏低。從入住率上來看，這些寫字樓無論建成年數(shù)多少，入住率基本都能保持在90%以上，表明該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅霓k公需求還是比較大的，而且該區(qū)域的寫字樓市場是比較健康穩(wěn)定的。

　　在竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)的寫字樓，目前基本上采取只租不售的經(jīng)營策略，目前可售的寫字樓僅有同盛大廈、錢江大廈、中達廣場、一百集團大廈、寶安大廈、雙鴿大廈等。

　　良好酒店配套支撐竹園商務市場

　　竹園商貿(mào)區(qū)的商業(yè)分布不合理，主要的商業(yè)設施基本分布在東方路沿線，其他幾條重要路段商業(yè)設施匱乏，集中型商業(yè)比較缺乏，且沿街商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)分布不合理。區(qū)內(nèi)僅有的好美家和世紀華聯(lián)所在地塊，由于被和記黃埔購得，目前也正處于動遷階段。而沿街商鋪多以住宅中介門店、窗簾布藝、銀行為主，便利店、餐飲店寥寥可數(shù)。

　　竹園商貿(mào)區(qū)的商業(yè)配套設施主要依賴于東方路商圈的輻射，目前該區(qū)域有著將近200萬平方米的商業(yè)面積。而且在去年，和記黃埔購得世紀大道兩側(cè)2-3、2-4地塊，將為該區(qū)域的商業(yè)提供有利的支持。根據(jù)規(guī)劃，此處將建兩棟大型商業(yè)辦公綜合性建筑，并成為世紀大道中段、竹園商貿(mào)區(qū)標志性建筑。一棟為38萬平方米的世紀大都會，其規(guī)模為超級商業(yè)旗艦，另一棟為6.66萬平方米的96廣場項目，2007年年底竣工，定位為休閑廣場。

　　竹園商貿(mào)區(qū)的酒店多集中在東方路靠近浦電路區(qū)域，在這里分布著上海瑞吉紅塔大酒店、浦東假日酒店、舟山漁港大酒店和上海中油大酒店等，且這些酒店的體量都比較大，基本能夠滿足現(xiàn)時區(qū)域內(nèi)的酒店需求。另外在竹園商貿(mào)區(qū)還有新加坡的嘉瑞酒店、通茂大酒店、齊魯大酒店、紫金山大酒店等。良好的酒店商務配套，對于竹園商貿(mào)區(qū)的商務市場起到了很好的支撐作用。

　　竹園商貿(mào)區(qū)的優(yōu)勢與不足

　　交通便捷，擁有目前國內(nèi)最大軌道交通樞紐

　　竹園商貿(mào)區(qū)東起源深路，西至東方路，南抵浦電路，北達張楊(張楊博客,張楊新聞,張楊說吧)路，占地約九十公頃，是浦東小陸家嘴區(qū)域的東擴延伸區(qū)域，規(guī)劃發(fā)展為商業(yè)、貿(mào)易中心。來自國內(nèi)外幾十家大集團、大企業(yè)在園區(qū)投資興建的金屬、煤炭、石油、汽車、物資等交易中心已初具規(guī)模。

　　竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有目前國內(nèi)最大的軌道交通樞紐———2、4、6、9號4條軌道換乘的世紀大道(原東方路)地鐵站，盡管其目前一些線路仍處于在建階段，但是2007年建成之后，其將在很大程度上加強了竹園商貿(mào)區(qū)的交通狀況。

　　區(qū)內(nèi)張楊路、東方路、世紀大道等均為浦東新區(qū)的主要交通要道；通往復興中路隧道、延安東路隧道和大連路隧道極為便利，保證了與浦西交流的及時便利；竹園商貿(mào)區(qū)還擁有眾多通往各個區(qū)域的公交路線，如589、779、736、814、130、968、313、522、978、619、791、775、777、935、584、773、339、630、961、790、772、609、977等。

　　部分寫字樓建成較早，不利于區(qū)域?qū)懽謽钦w品質(zhì)的提高

　　竹園商貿(mào)區(qū)作為一個新興的商務中心，其區(qū)內(nèi)依然存在著一些不足，不利于竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓市場的快速發(fā)展。

　　在竹園商貿(mào)區(qū)現(xiàn)有的寫字樓中，絕大多數(shù)寫字樓都是在2003年之前建成的，其中以上世紀九十年代末居多，這種狀況無疑會制約竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓的總體租金水平的提升，畢竟隨著建成年數(shù)的增加，物業(yè)的硬件配備將越來越難以滿足用戶的即時需要。在新建寫字樓物業(yè)沒有占據(jù)主導地位的情況下，寫字樓物業(yè)較老的現(xiàn)狀，在一定程度上制約著竹園商貿(mào)區(qū)寫字樓市場的快速發(fā)展。

　　區(qū)域?qū)懽謽欠植疾痪庵駡@商貿(mào)區(qū)的寫字樓物業(yè)絕大部分位于東方路和浦電路交匯處，另外東方路和張楊路交匯處也矗立幾幢寫字樓，除此之外再無相對集中的寫字樓區(qū)域。在張楊路和源深路的一角，幾乎沒有寫字樓物業(yè)。由此可以看出，竹園商貿(mào)區(qū)的寫字樓開發(fā)偏重于區(qū)內(nèi)西南角。另外，目前在建的一些寫字樓項目均位于竹園商貿(mào)區(qū)的南面，即浦電路周邊。

　　商務配套比較單一，商業(yè)設施比較匱乏

　　在竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，目前基本無較大規(guī)模的集中型商業(yè)，多以臨街商鋪的形勢存在，即便在其他區(qū)域比較普遍的寫字樓裙商，在這里也是鳳毛麟角。相對于區(qū)域內(nèi)眾多的寫字樓及其高入住率，竹園商貿(mào)區(qū)的商業(yè)配套設施明顯不足，無法滿足商務中心區(qū)域?qū)τ谏虡I(yè)的需求。不過，該區(qū)域內(nèi)的酒店設施比較完善，能夠滿足區(qū)域內(nèi)對于此種商務功能的需求。

　　寫字樓掃描

　　古北領峰

　　古北板塊領事館區(qū)旁高端寫字樓

　　位于古北國際社區(qū)內(nèi)的古北領峰是該區(qū)域內(nèi)少有的幾個出售型寫字樓項目，該案由于正對著名的領事館區(qū)(目前已有日本、澳大利亞、新加坡、韓國等總領事館入駐，未來共有14領事館入駐)，檔次提升不少。

　　本期每日經(jīng)濟新聞推薦的正是位于古北領峰內(nèi)的多套可分割寫字樓房源，分割面積從165-800平方米不等，可租可售，單價23000-24000元/平方米，日租金4.5元/平方米。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)辦公樓部高級經(jīng)理陳俊彥介紹，古北領峰在2005年1月份的開盤價就達到了20000元/平方米，現(xiàn)掛牌房源以增值3000-5000元/平方米的價格出售優(yōu)勢明顯。

　　華僑大廈

　　可在公司門口就近舉辦宣傳活動

　　位于靜安區(qū)延安西路、烏魯木齊中路的華僑大廈早已是上海老牌寫字樓的典范，目前入駐的著名企業(yè)包括有博亞咨詢公司、英國商聯(lián)保險有限公司、泰晤士水務公司、美國紐約人壽控股有限公司等。

　　本期每日經(jīng)濟新聞推薦的正是位于華僑大廈內(nèi)的多套可分割寫字樓房源，分割面積從50-1000平方米不等，只租不售，日租金4-5.5元/平方米。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)辦公樓部高級經(jīng)理陳俊彥介紹，該寫字樓最大的優(yōu)勢就是其大門前設置有直徑達百米的以鋼混基礎為材料的室外展場，室外廣場均以彩磚鋪地，并可布置大型設備，方便入住的企業(yè)就近舉辦各種場外宣傳活動。

　　周邊交通配套包括地鐵2號線以及27、71等多條公交線路。

　　飛洲國際廣場

　　在世界頂級品牌商店樓上辦公

　　由于foxtown(狐貍城)的入住而聲名遠揚的飛洲國際廣場如今仍有房源出售。

　　這座位于漕溪北路、零陵路口的項目，是上海爛尾樓改造的一個成功案例，2004年曾以18000元/平方米的低價入市，foxtown這個國際一線品牌打折店入住后，該項目身價倍增。

　　本期每日經(jīng)濟新聞推薦的正是位于飛洲國際廣場內(nèi)的多套可分割寫字樓房源，分割面積從108-2200平方米不等，可租可售，單價29000-30000元/平方米，日租金4.8-5.5元/平方米。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)辦公樓部高級經(jīng)理陳俊彥介紹，飛洲國際廣場地下2層，地上31層，其中B1-6層為foxtown，7層為國際級商務、視聽會議中心，8-30層為甲級智能化寫字樓，頂層為國際俱樂部。立體車庫600-800個停車位。大廈B1層與地鐵1、4號線上海體育館站直接相連，并可換乘輕軌明珠線。

　　港泰廣場

　　外灘智能化寫字樓可租可售

　　位于延安東路、云南路的港泰廣場，東臨金融中心外灘，西靠政治中心人民廣場，南北與繁華的商業(yè)街南京淮海路為鄰，堪稱滬上頂級地段。該項目由中華企業(yè)股份有限公司、香港嘉華國際集團坤麗有限公司、金外灘集團共同出資建造。全樓共27層，1-4層裙樓為商鋪、酒樓與休閑場所；5-27層主樓則為高級辦公用房，是集辦公、商業(yè)、餐飲于一體的多功能綜合涉外商辦大樓。

　　本期每日經(jīng)濟新聞推薦的正是位于港泰廣場內(nèi)的多套可分割寫字樓房源，分割面積從108-1500平方米不等，可租可售，單價23000-28000元/平方米，日租金4.3-5.5元/平方米。周邊交通配套包括延安路隧道雙線出口、地鐵一號、二號、三號線樞紐中心站等。浦東寫字樓網(wǎng)