{当前文章标题}

　　政策寒意漸濃

　　標普日前發(fā)布的一份題為《中國房地產展望：政府出臺緊縮政策，地產商漸感寒意》的報告中表示，2010年，政府為降溫房地產業(yè)而逐步出臺多項措施，加之信貸政策收緊，地產商的資金鏈將再次面臨考驗。

　　報告分析，雖然樓市銷量在去年逆市井噴，但隨著需求釋放，這一態(tài)勢難以在今年持續(xù)。相反，2009年底已然抬頭的買家觀望情緒，很可能將在今年占據主流。同時，盡管目前樓市供應較緊張，但隨著2009年中期開始動工的樓盤相繼竣工，樓市供應將明顯上升，另外政府也在加大供應，這樣一來，供求關系將不至于緊張。基于前述理由，尤其是政府政策給整個行業(yè)帶來的低迷氣氛，標普預計房價在今年中期很有可能下降，降幅會比2008年稍輕。

　　對中國地產商來說，政府政策尤其關鍵，而今年的政策很可能寒意逼人。標普分析，隨著政府日益擔心資產泡沫，年初定調的7.5萬億全年信貸總量，在實際發(fā)放中很可能會繼續(xù)縮減。尤其對地產行業(yè)的貸款，將受到更加嚴厲的控制，事實上這一趨勢已經在年初顯現，不少銀行收縮了對地產行業(yè)的貸款。由此，地產商想從國內銀行貸款，將變得更難且成本更高。除銀行貸款外，發(fā)債再融資成本也可能上揚。

　　標普認為，中國房地產市場在2010年的低迷程度要好于2008年。雖然房地產市場的支持性基本因素(如經濟保持高速增長)依舊強勁，但不確定因素依舊存在，因此2010年房地產業(yè)的展望為中性。

　　行業(yè)大洗牌開始

　　上述市場態(tài)勢，將使得今年的地產行業(yè)硝煙彌漫甚至血肉橫飛。標普判斷，今年房地產業(yè)的市場環(huán)境詭異多變，市場競爭將更加激烈，行業(yè)分化隨之加劇。由此，從今年年中開始，重組并購活動將日益頻繁漸至高潮。

　　標普信用評級分析師符蓓表示，即使2009年的經營環(huán)境極具挑戰(zhàn)性，但房地產業(yè)仍實現有力復蘇，而且今年1月份部分地產商仍保持這種良好勢頭。但2010年中期可能是轉折點。因此，部分企業(yè)的增速可能將放緩，并購活動將升溫。

　　符蓓強調，市場一時轉好，并不會改變標普對市場基調以及地產商資金狀況及信用實力的判斷。比如去年年初樓市銷售旺盛，但標普的評級仍傾向于負面。而且，自2008年開始的這一輪調整周期，經歷了兩年的醞釀后，今年，或許到了正式大洗牌的時候。

　　事實上，去年至今的中新地產債務事件，已現洗牌端倪。今年初，中新地產宣布被上海實業(yè)控股集團重組。另外，地產商中國海外也已宣布收購蜆殼電器工業(yè)集團的股權，蜆殼持有中國光大房地產開發(fā)有限公司70%的股權，而光大在廣州、北京及上海等中國主要城市發(fā)展房地產項目。

　　標普在發(fā)布的另一份題為《房地產業(yè)加快整合步伐，中資地產商再排名》的報告中指出，今年，地產商將加劇分化，一言以蔽之，好的更好，差的將更差；好的成為大魚，兼并同行；差的淪為小魚，隨時可能被吃。

　　誰是大魚？誰是小魚？

　　大魚吃小魚，哪些是大魚哪些是小魚呢？經過兩年來的市場調整后，大浪淘沙般，起碼從市場規(guī)模和財務實力上，已漸漸分出大小。但今年的市場仍未定，在標普看來，只有順應市場的，才能成為最終的大魚。

　　符蓓分析，并不一定規(guī)模大的就是大魚，地產商的財務實力以及在市場中的判斷執(zhí)行能力，將十分關鍵。那些囤地過多、策略激進、杠桿較高的地產商，在眼下多變的環(huán)境中，將面臨更大的風險。不過，策略穩(wěn)健、財務實力較強、流動性充裕的大地產商，顯然更能抵御動蕩，在市場下滑中減少損失，在市場上升時較快地復蘇。相反，眾多財務較弱的小地產商，在前兩年銷售不利的時候大傷元氣，在銷售復蘇的時候又難得先機，掙扎至今，已是病累交加，很可能成為兼并目標。

　　從樓盤上看，那些市場覆蓋面較廣、樓盤品種多樣化的地產商，比覆蓋城市集中、樓盤品種單調的公司，更能抵御市場風險，也更有做大魚的潛力。

　　綜合兩年多來的整體表現，標普將其所評級的14家地產商分成三個梯隊。中國海外發(fā)展有限公司(評級BBB-/正面)位居榜首，因為其始終嚴守財務規(guī)定以及展現出較高的執(zhí)行能力，并且早在兩年前就已制訂全國性的市場覆蓋策略，始終領先。

　　第二梯隊的地產商在洞察先機上略差一步，但好在及時調整策略，快速銷售，減低杠桿，并積極融資，目前財務實力及靈活性也較佳。

　　而排名靠后的房地產商通常擁有較高的杠桿性。在過去兩年里舉債過高，或擴張過于激進，信用評級逐漸下滑。

　　而對于上述14家地產商的前景，標普展望積極的只有1家，穩(wěn)定的5家，負面或負面觀察的多達8家。

　　小地產商將率先被吞并

　　毫無疑問，在這場洗牌大戰(zhàn)中，會有一個個小地產商倒下。在標普看來，那些信用評級在B+或以下的地產商，都有可能成為被吃的目標、并購的靶子。其中，上海證大很可能是率先倒下的一個。

　　據標普回顧，一年前，上海證大的評級展望是穩(wěn)定的，但過去一年里，該公司負債大增，股東團隊不穩(wěn)，且囤地過多，標普對其展望轉為負面，并列入信用觀察名單。

　　而那些更小更弱的地產商們，更加難以逃脫被兼并的命運。標普分析，在此輪調整機遇中，有實力的大地產商決不會坐地不動，而是會努力通過收購兼并擴大地盤、鞏固實力。

　　不過，兼并大戰(zhàn)的結果，倒不一定強者更強，弱者更弱。標普認為，如果一個地產商吞并另一個稍小于自己的地產商，且其財務能力仍保持較好的話，兼并者的評級將保持穩(wěn)定。不過，當一個地產商財務實力不夠強大，但仍出于激進策略參與并購時，標普并不看好兼并者，相反認為其可能會被野心拖垮。