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資本市場的全面認可

一掃資本鏈困局開發(fā)企業(yè)依靠預(yù)售款可以把一個個項目滾動起來的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，特別是對于投資大、周期長、需長期經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)來說，簡單的"開發(fā)+銷售"的模式實踐證明并不成功，戰(zhàn)略思維和定位都必須重新調(diào)整。

"如今發(fā)展商投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不僅要懂地產(chǎn)、懂商業(yè)，更重要的一條是懂金融，走一條資本之路，商業(yè)地產(chǎn)只有在金融創(chuàng)新中才能綻放活力。"這是在日前由新地產(chǎn)與漢博顧問在上海舉辦的"2009第二屆商業(yè)地產(chǎn)年會"上，與會人士一致把2009年的商業(yè)地產(chǎn)重頭戲聚焦到"資本引擎"關(guān)鍵點上。

資金鏈困惑限制規(guī)�；l(fā)展

一直以來，中國商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展前景被外界廣泛看好，一方面中國經(jīng)濟發(fā)展水平、人口、資金三大要素支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，在城市化進程中，住宅發(fā)展到一定規(guī)模對商業(yè)地產(chǎn)，特別是對購物中心這樣的業(yè)態(tài)有一定的拉動作用，另一方面，通過研究租金數(shù)據(jù)分析我國商業(yè)地產(chǎn)運行現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，有一半城市沒有恢復(fù)到去年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比去年三季度還低一些，而和國際化大都市的租金水平比，絕對數(shù)字還是處于相對低的水平，所以在租金或者發(fā)展空間方面，都有廣闊的想象空間。

"但現(xiàn)實的情況是，中國發(fā)展商更愿意造住宅樓而不愿意造商業(yè)地產(chǎn)，盡管每個人都知道商業(yè)地產(chǎn)對未來來說是一個'金娃娃'。"花旗房地產(chǎn)投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚一針見血的指出，"因為，要把'金娃娃'從種在地上一直到它長成一個'金娃娃'這個過程是非常艱難的。"

在姚總看來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大的困惑來源于資金鏈。在國外，做商業(yè)地產(chǎn)貸款的時候可以只還利息不還本金，而中國為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款還是局限在那些短期或者是中期的，要求還本付息，一個地產(chǎn)項目即使十年還清也需要10%的回報率，而商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年是培育期，回報率沒有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國商業(yè)地產(chǎn)的投資。

寶龍集團副總裁劉曉蘭在談及寶龍集團2003年起轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)的七年歷程時，也持同樣觀點："商業(yè)地產(chǎn)這塊，因為它的專業(yè)度要求非常高，需要一個相當(dāng)長的經(jīng)營培育期，短期內(nèi)不可能給開發(fā)營運商帶來很好的回報。"