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上海物業(yè)市場回顧與展望之工業(yè)物流與物業(yè)投資市場

上海工業(yè)及物流市場

受全球經(jīng)濟下滑的持續(xù)影響，上海工業(yè)及物流市場地價和租金均呈現(xiàn)下跌。2009年上半年，工業(yè)地價下滑3.1％，而廠房、倉庫和商務(wù)園區(qū)的租金分別下降12.8％、5.4％和5.6％。

一季度，開發(fā)商仍然慎重地預(yù)期最壞的情況還未到來，并以降低租金等鼓勵政策來獲取客源。然而，近幾個月發(fā)布的最近經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)經(jīng)濟和進出口市場年初的表現(xiàn)較佳，我們已經(jīng)看到工業(yè)及物流市場正在逐步走穩(wěn)，大幅度的租金下滑也不再出現(xiàn)。

在過去的兩個月里，業(yè)主試圖通過提供更優(yōu)惠的免租期而不是降低租金報價來維護客源，中小面積的物業(yè)成為客戶需求的主力。

下半年的預(yù)期仍然受外部不確定因素的影響，工業(yè)及物流市場的復(fù)蘇很大程度上取決于中國經(jīng)濟的態(tài)勢。為了保持復(fù)蘇和穩(wěn)定，中央和地方政府預(yù)計將出臺進一步的刺激方案以振興工業(yè)。自6月開始，另一項出口退稅的政策開始施行。這已經(jīng)是2009年以來的第三次出口退稅政策調(diào)整，同時也是2008年8月以來的第七次。這一政策預(yù)計將促進出口市場的表現(xiàn)。

上海物業(yè)投資市場

由于全球經(jīng)濟危機背景下2008年下半年投資活動大幅減緩，2009年上半年的上海物業(yè)投資市場成交寥寥。但是，在經(jīng)歷了2008年下半年以及今年年初的觀望、價格下調(diào)和回報修正后，最近幾個月上海投資市場的投資意愿正在恢復(fù)，這主要基于以下原因：一是寬松的信貸環(huán)境，二是中國經(jīng)濟的率先復(fù)蘇，三是住宅銷售市場的快速反彈。

今年一季度的物業(yè)收購成交完全由陸家嘴和新黃浦等國內(nèi)投資者主導(dǎo)，而二季度我們欣喜地看到海外投資者的回歸。AMB以人民幣8,300萬元完成了對青浦區(qū)一幅87,116平方米土地及其上蓋28,280平方米物流設(shè)施的收購.此外，我們還注意到另有不少交易正在協(xié)商過程中。由于住宅銷售市場的活躍表現(xiàn)，住宅物業(yè)近期又重獲投資者的青睞。

基于國內(nèi)和全球經(jīng)濟環(huán)境變好的預(yù)期，今年下半年我們將看到越來越多的投資者回到市場中。據(jù)報道，中國在今年下半年可能會發(fā)行第一個政府支持的REIT產(chǎn)品，這也將進一步支撐核心物業(yè)投資市場。