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    中新上海網(wǎng)7月4日電 市民期待的《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》日前正式頒布實施。今年下半年，閔行、徐匯兩區(qū)將率先展開申請審核、輪候供應(yīng)試點。記者昨天采訪了上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所副所長姚玲珍，針對銷售價格、準入條件、售后管理等一系列經(jīng)濟適用房的焦點話題，做了一番詳細解讀。

　　開發(fā)商利潤限3％以下

　　與同區(qū)域的普通商品房相比，經(jīng)濟適用房的單價能便宜多少？對此，姚玲珍表示，經(jīng)適房的價格由政府參照房屋市場價格、建設(shè)成本確定基準價格，并根據(jù)樓層、朝向以及戶型適當(dāng)確定差價。

　　據(jù)記者了解，經(jīng)適房首先有一個項目的結(jié)算價格，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投標的重要內(nèi)容。按照國家規(guī)定，經(jīng)濟適用住房可以采取項目法人招標和政府指定機構(gòu)實施建設(shè)，如果是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行建設(shè)的話，政府對房產(chǎn)企業(yè)的利潤限制在3％以下。如果政府指定機構(gòu)進行操作的話，那么僅收管理費，沒有利潤。

　　在項目結(jié)算價的基礎(chǔ)上，政府對經(jīng)濟適用住房銷售實行指導(dǎo)價管理。銷售基準價格和浮動幅度以建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)多個經(jīng)濟適用住房項目之間的價格平衡，還應(yīng)充分考慮中低收入家庭的經(jīng)濟承受能力。而實際的銷售價格，由于樓層朝向的關(guān)系，實際上每套房的價格略有差異，但是銷售價格政府會明確基準價格以及銷售幅度，并且以此向社會公布，接受社會監(jiān)督。

　　姚玲珍告訴記者，短期內(nèi)，經(jīng)濟適用房通過政府直接參與市場供給，增加有效供給，緩解住房緊張，同時還可以調(diào)節(jié)供求關(guān)系，在一定程度上起到平抑房價上漲的作用，有利于房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　準入條件動態(tài)調(diào)整

　　經(jīng)濟適用房的準入條件無疑是市民最為關(guān)心的話題。據(jù)悉，上海初步設(shè)定的準入條件將根據(jù)居民的住房困難的情況和家庭收入情況及時調(diào)整，未來可能會逐步放松。

　　“住房消費能力收入線將根據(jù)政府部門公布的數(shù)據(jù)，定期進行適度的動態(tài)調(diào)整”，姚玲珍指出，調(diào)整時要采集城市統(tǒng)計部門每年公布的可支配收入、房地產(chǎn)管理部門測算的住房平均市場租金水平、普通商品住房價格以及政府有關(guān)部門測算的基本生活支出等參數(shù)，將相關(guān)數(shù)據(jù)帶入各收入線測算公式，并結(jié)合當(dāng)時政策導(dǎo)向等因素，制定新的收入線標準。

　　記者了解到，《試行辦法》頒布后，將陸續(xù)出臺有關(guān)操作實施的配套文件約有18項內(nèi)容。其中，比較復(fù)雜的就是準入條件以及審核的操作辦法，比如像家庭財產(chǎn)的收入核對，涉及日常工薪、銀行存款、基金股票等，這就需要一個嚴格的核查技術(shù)系統(tǒng)。目前，國家相關(guān)部門已經(jīng)發(fā)布了一個家庭收入和財產(chǎn)的認定辦法，明確了操作的原則，上海將制定實施細則考慮技術(shù)上如何接口，以及具體的申請、審核程序。

　　二級市場封閉運行

　　由于經(jīng)濟適用房住滿五年后可以在二級市場交易，形成了保障性住房與商品化住房在二級市場“并軌”的局面�！斑@就要求經(jīng)濟適用房要在政策性軌道封閉運行，”姚玲珍表示，上海對二級市場的經(jīng)濟適用房交易行為將進行嚴格的控制，交易價格必須參考政府逐年發(fā)布的指導(dǎo)價，購買主體也必須是經(jīng)過相關(guān)部門確定的保障性住房輪候序列中的家庭，不得擅自將保障性住房在二級市場上交易。

　　根據(jù)《試行辦法》，購房家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證后，不得通過補繳費用的方式取得完全產(chǎn)權(quán)，從而隨意處置房產(chǎn)；取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)住房保障機構(gòu)批準后按一定價格回購；滿五年后，可以申請轉(zhuǎn)讓住房，住房保障機構(gòu)有優(yōu)先回購權(quán)，購房家庭應(yīng)當(dāng)按照購房合同中的約定，向政府繳納相應(yīng)的上市轉(zhuǎn)讓價款。

　　由此可見，上海經(jīng)濟適用房實行了“半封閉”的售后管理。在一級市場上，經(jīng)濟適用房的價格由政府確定基準價格，而在二級市場上，政府將設(shè)立管理保障性住房的專門機構(gòu)，統(tǒng)一管理二級市場上保障性住房的交易、使用、養(yǎng)護以及相關(guān)工作。