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最新新聞中新上海網(wǎng)7月4日電 市民期待的《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》日前正式頒布實施。今年下半年,閔行、徐匯兩區(qū)將率先展開申請審核、輪候供應(yīng)試點。記者昨天采訪了上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所副所長姚玲珍,針對銷售價格、準入條件、售后管理等一系列經(jīng)濟適用房的焦點話題,做了一番詳細解讀。
開發(fā)商利潤限3%以下
與同區(qū)域的普通商品房相比,經(jīng)濟適用房的單價能便宜多少?對此,姚玲珍表示,經(jīng)適房的價格由政府參照房屋市場價格、建設(shè)成本確定基準價格,并根據(jù)樓層、朝向以及戶型適當(dāng)確定差價。
據(jù)記者了解,經(jīng)適房首先有一個項目的結(jié)算價格,這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投標的重要內(nèi)容。按照國家規(guī)定,經(jīng)濟適用住房可以采取項目法人招標和政府指定機構(gòu)實施建設(shè),如果是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行建設(shè)的話,政府對房產(chǎn)企業(yè)的利潤限制在3%以下。如果政府指定機構(gòu)進行操作的話,那么僅收管理費,沒有利潤。
在項目結(jié)算價的基礎(chǔ)上,政府對經(jīng)濟適用住房銷售實行指導(dǎo)價管理。銷售基準價格和浮動幅度以建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ),兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)多個經(jīng)濟適用住房項目之間的價格平衡,還應(yīng)充分考慮中低收入家庭的經(jīng)濟承受能力。而實際的銷售價格,由于樓層朝向的關(guān)系,實際上每套房的價格略有差異,但是銷售價格政府會明確基準價格以及銷售幅度,并且以此向社會公布,接受社會監(jiān)督。
姚玲珍告訴記者,短期內(nèi),經(jīng)濟適用房通過政府直接參與市場供給,增加有效供給,緩解住房緊張,同時還可以調(diào)節(jié)供求關(guān)系,在一定程度上起到平抑房價上漲的作用,有利于房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
準入條件動態(tài)調(diào)整
經(jīng)濟適用房的準入條件無疑是市民最為關(guān)心的話題。據(jù)悉,上海初步設(shè)定的準入條件將根據(jù)居民的住房困難的情況和家庭收入情況及時調(diào)整,未來可能會逐步放松。
“住房消費能力收入線將根據(jù)政府部門公布的數(shù)據(jù),定期進行適度的動態(tài)調(diào)整”,姚玲珍指出,調(diào)整時要采集城市統(tǒng)計部門每年公布的可支配收入、房地產(chǎn)管理部門測算的住房平均市場租金水平、普通商品住房價格以及政府有關(guān)部門測算的基本生活支出等參數(shù),將相關(guān)數(shù)據(jù)帶入各收入線測算公式,并結(jié)合當(dāng)時政策導(dǎo)向等因素,制定新的收入線標準。
記者了解到,《試行辦法》頒布后,將陸續(xù)出臺有關(guān)操作實施的配套文件約有18項內(nèi)容。其中,比較復(fù)雜的就是準入條件以及審核的操作辦法,比如像家庭財產(chǎn)的收入核對,涉及日常工薪、銀行存款、基金股票等,這就需要一個嚴格的核查技術(shù)系統(tǒng)。目前,國家相關(guān)部門已經(jīng)發(fā)布了一個家庭收入和財產(chǎn)的認定辦法,明確了操作的原則,上海將制定實施細則考慮技術(shù)上如何接口,以及具體的申請、審核程序。
二級市場封閉運行
由于經(jīng)濟適用房住滿五年后可以在二級市場交易,形成了保障性住房與商品化住房在二級市場“并軌”的局面!斑@就要求經(jīng)濟適用房要在政策性軌道封閉運行,”姚玲珍表示,上海對二級市場的經(jīng)濟適用房交易行為將進行嚴格的控制,交易價格必須參考政府逐年發(fā)布的指導(dǎo)價,購買主體也必須是經(jīng)過相關(guān)部門確定的保障性住房輪候序列中的家庭,不得擅自將保障性住房在二級市場上交易。
根據(jù)《試行辦法》,購房家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證后,不得通過補繳費用的方式取得完全產(chǎn)權(quán),從而隨意處置房產(chǎn);取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年,因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,經(jīng)住房保障機構(gòu)批準后按一定價格回購;滿五年后,可以申請轉(zhuǎn)讓住房,住房保障機構(gòu)有優(yōu)先回購權(quán),購房家庭應(yīng)當(dāng)按照購房合同中的約定,向政府繳納相應(yīng)的上市轉(zhuǎn)讓價款。
由此可見,上海經(jīng)濟適用房實行了“半封閉”的售后管理。在一級市場上,經(jīng)濟適用房的價格由政府確定基準價格,而在二級市場上,政府將設(shè)立管理保障性住房的專門機構(gòu),統(tǒng)一管理二級市場上保障性住房的交易、使用、養(yǎng)護以及相關(guān)工作。
公安備案號:31011502009041