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　　幾乎每一家超甲級(jí)寫字樓背后都有一長串客戶在排隊(duì)等待簽約——在上海，這樣的盛況已一去不復(fù)返。

　　一家內(nèi)資銀行確定要在上海建管理總部，需要超過1000平方米的租賃面積。消息一經(jīng)傳出，立刻有3家寫字樓瞄準(zhǔn)了這個(gè)“黃金客戶”，并同時(shí)與其展開洽談。分別位于大陸家嘴板塊竹園區(qū)域和小陸家嘴金融中心的兩幢寫字樓成為其中最強(qiáng)有力的競爭者。

　　經(jīng)過了數(shù)月的艱難談判，當(dāng)這家銀行和竹園的寫字樓在價(jià)格上達(dá)成一致后，在簽約前的最后一刻，小陸家嘴的寫字樓業(yè)主“松口”降價(jià)。就在一夜之間，該銀行以同樣的價(jià)格，順理成章地成了小陸家嘴金融中心一幢甲級(jí)寫字樓的業(yè)主。

　　這是最近被上海諸多寫字樓業(yè)主廣為傳播的案例。此前一幢寫字樓后面諸多客戶排隊(duì)簽約的場景已經(jīng)轉(zhuǎn)變成這樣：每一個(gè)意向客戶身后是各種品質(zhì)的寫字樓在排隊(duì)，他們不惜以免費(fèi)車位、免租期，甚至是裝修補(bǔ)貼之類的優(yōu)惠條件來吸引客戶入駐。

　　“多數(shù)跨國公司繼續(xù)暫緩擴(kuò)張計(jì)劃。南京西路沿線和小陸家嘴區(qū)域今年即將落成的辦公樓中，預(yù)租進(jìn)度也維持之前的停滯狀態(tài)。由于市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，租戶不再需要預(yù)租辦公空間�！敝倭柯�(lián)行上海商業(yè)部董事李凌“委婉拒絕”對(duì)下一季度上海辦公樓租金走向作出判斷。他坦言，在上一個(gè)季度，他也沒有預(yù)料到今年首季租金會(huì)繼續(xù)直線下滑。

　　與此同時(shí)，寫字樓之間對(duì)有限客戶的爭奪已經(jīng)進(jìn)入貼身肉搏的“巷戰(zhàn)”狀態(tài)�！跋飸�(zhàn)”背后，上海中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的平均租金在今年的第一季度再度下滑14.9%。而上海浦東地區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金同比下跌達(dá)到40%之巨。更為糟糕的是，誰也不敢妄言租金下跌是否已經(jīng)見底。

　　租金“連環(huán)降”

　　黃金地段的超甲級(jí)寫字樓的跌價(jià)導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓迅速跟風(fēng)�？梢灶A(yù)想的是，接下來乙級(jí)寫字樓和商務(wù)園區(qū)也必然經(jīng)歷同樣的租金下行。租金價(jià)格難以抑制的下跌如同推倒的“多米諾骨牌”。

　　曾創(chuàng)了高租金紀(jì)錄的寫字樓迅速在1年之內(nèi)創(chuàng)出了跌價(jià)紀(jì)錄，其中就包括了上�！暗谝桓摺钡沫h(huán)球金融中心（查看地圖）。2007年下半年環(huán)球金融中心剛剛啟動(dòng)預(yù)租時(shí)，對(duì)外報(bào)價(jià)為每天3.3美元/平方米，折算為建筑面積，并按當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，租金報(bào)價(jià)大約為每天15元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)上海寫字樓租金最高紀(jì)錄。

　　去年夏天該樓建成開幕時(shí)，租金報(bào)價(jià)已調(diào)整至建筑面積每天12元/平方米。到今年初，該項(xiàng)目出租的成交價(jià)在每天10元~13元/平方米。即使是租金“連環(huán)跌”，該項(xiàng)目今年一季度的空置率相比去年第四季度幾乎沒有變化。

　　上海浦西核心板塊的高端物業(yè)代表恒隆廣場，巔峰時(shí)也曾創(chuàng)下租金高達(dá)每天18元/平方米的紀(jì)錄。但目前該項(xiàng)目的租金水平也維持在每天12元/平方米。同一時(shí)期，上海靜安區(qū)一甲級(jí)寫字樓曾在去年11月份出現(xiàn)1500平方米的一單交易，成交價(jià)為每天8.5元/平方米。

　　“在2008年初，諸多中大型公司開始?jí)嚎s成本，他們需要將動(dòng)輒每天10元/平方米的租金成本壓縮到七成，甚至是一半。所以，地處中環(huán)的商務(wù)園區(qū)就特別緊俏，因?yàn)樽饨鹬挥泻诵膮^(qū)的一半，所以在數(shù)月之內(nèi)吸引了很多搬遷的企業(yè)�！鄙虾Ｒ患疑虅�(wù)園區(qū)負(fù)責(zé)招商的高層對(duì)CBN記者回憶說，他曾在去年享受了半年的好時(shí)光。

　　但是形勢在去年下半年逐漸出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)開始有甲級(jí)寫字樓“降價(jià)”，以期留住原有的租戶，并吸引新進(jìn)入上海的企業(yè)。之后，當(dāng)一些甲級(jí)寫字樓租金降幅接近一半時(shí)，這些商務(wù)園區(qū)的招商也越來越難。

　　“你可能難以想象，但是上海一些具有軌道優(yōu)勢的中心區(qū)甲級(jí)寫字樓已經(jīng)開價(jià)每天5元/平方米，這讓我們的價(jià)格絲毫不具競爭優(yōu)勢�！边@家商務(wù)園區(qū)開始意識(shí)到形勢的嚴(yán)重性，不排除接下來租金“跌價(jià)”的可能。

　　“這就與消費(fèi)品市場一樣。當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨之時(shí)，一定是奢侈品牌首先做大規(guī)模特賣和促銷；繼而是中高端品牌的折扣促銷。而這一連鎖效應(yīng)最終一定會(huì)傳導(dǎo)到低端品牌上，促使他們直接調(diào)低價(jià)格以爭取買家。”李凌對(duì)CBN記者表示，當(dāng)甲級(jí)寫字樓的租金“見底”之后，接下來的跌價(jià)一定會(huì)在乙級(jí)寫字樓中出現(xiàn)。

　　“降價(jià)”換客戶

　　由于一些行業(yè)的衰退，租戶再也不那么積極地尋找高品質(zhì)辦公樓，對(duì)寫字樓物業(yè)來說，最立竿見影的方法就是狠狠打折，甚至是單一降價(jià)也難以滿足租戶的胃口。與住宅直接降價(jià)的唯一不同是，寫字樓的諸多優(yōu)惠都在表面的風(fēng)平浪靜之下暗自進(jìn)行。

　　“這幾個(gè)月出現(xiàn)的好的狀況是，已經(jīng)陸續(xù)有一些客戶開始看盤，而且進(jìn)入了談判階段，還有一些有希望簽訂租賃合同。但是，隨著市場繼續(xù)向著有利于租戶的一方傾斜，租戶現(xiàn)在可以重新與業(yè)主商談租約的細(xì)節(jié)，從而獲得租金較低且租期較長的租約。”李凌對(duì)CBN記者稱。

　　上�；春Ｂ飞弦患疑虉鲈诮�(jīng)歷了幾個(gè)月非常難堪的空置后，不得不將招商的目光投向可以動(dòng)輒占用上千平方米面積的“大商家”——健身房，或是體育用品客戶，以加快商家的入駐率。在做了數(shù)月努力之后，他們終于有望在今年夏天填上二層與三層樓面的空缺。

　　與此同時(shí)，一個(gè)服飾品牌在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心板塊一幢寫字樓內(nèi)租下3000平方米的辦公面積，成交價(jià)為每天9元/平方米，還可享受長達(dá)6個(gè)月的免租期及裝修期。在市場好的時(shí)候，類似客戶通常是不受業(yè)主歡迎的角色，因?yàn)樗麄冏赓U面積大且平均成交租金價(jià)格不高。

　　但現(xiàn)在，寫字樓業(yè)主的焦灼并非個(gè)案，上海的諸多業(yè)主急于填補(bǔ)那些空置的面積，并樂意為此開出“誘人”的條件。“業(yè)主開始‘租就送’了。在本來已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格之外，有的業(yè)主送免費(fèi)車位、長短不同的免租期，甚至還有為300萬元的裝修補(bǔ)貼50萬元等等。”一家租賃代理機(jī)構(gòu)的資深人士對(duì)CBN記者表示。他同時(shí)估計(jì)，在這些暗中的優(yōu)惠之補(bǔ)，業(yè)主還可以給出額外5%的優(yōu)惠。

　　“所謂‘免租期’，在市場好的時(shí)候，幾乎不存在這個(gè)概念，只有裝修期‘免租’的說法。而現(xiàn)在這個(gè)優(yōu)惠概念已經(jīng)相當(dāng)普遍了�！备吡H商業(yè)代理部董事王嶸亮對(duì)CBN記者表示。另據(jù)李凌介紹，以前只有“大客戶”才會(huì)有“免租期”的優(yōu)惠，但現(xiàn)在，幾乎所有的客戶都可以享受到這樣的待遇。

　　寫字樓市場“無人喝彩”？

　　上海一家乙級(jí)寫字樓的業(yè)主最近十分困擾。他手上的寫字樓已經(jīng)進(jìn)入了租賃期，但是遲遲租不掉，他有兩個(gè)選擇：降價(jià)求租，或是降價(jià)出售。

　　問題在于，即使是降價(jià)了，也未必能夠售出。兩年前在上海還炙手可熱的寫字樓瞬間成了“燙手山芋”。

　　租，還是賣？這成了困擾上海一些寫字樓業(yè)主的難題。

　　一個(gè)簡單的商業(yè)邏輯是：世道好的時(shí)候，由于寄希望于升值，諸多“不差錢”的開發(fā)商通常不會(huì)出售物業(yè)，而是選擇長期持有。但最近開始陸續(xù)出現(xiàn)寫字樓出售的案例。

　　浦東濱江區(qū)域的保利廣場爆出了8萬~10萬元/平方米的售價(jià)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為“價(jià)格高得離譜”。而位于浦東金橋的某寫字樓報(bào)出的3萬元/平方米的售價(jià)也被業(yè)內(nèi)抱怨價(jià)格“太高”，甚至有業(yè)內(nèi)人士給業(yè)主提出2.5萬元/平方米售價(jià)的建議。但是，即便是這個(gè)價(jià)格，整層的物業(yè)也未必能順利出手——根本沒有買家，人人都在抱怨。

　　前兩年，上海寫字樓市場10層以上的出售案例屢見不鮮，甚至被淹沒在一些整幢成交的案例之中。但從去年9月至今，市場上的大宗物業(yè)并購已經(jīng)停止了半年有余，其間只有一幢浦項(xiàng)廣場的成交。市場上除了一些半年或是1年前就談妥的交易，整層寫字樓的出售都已經(jīng)十分困難。

　　早在去年7~8月時(shí)，浦東一幢寫字樓就曾以6200元~6500元/平方米的價(jià)格公開拍賣，因無人接盤而最終流標(biāo)。今年初，這一項(xiàng)目再次走上拍賣臺(tái)，參考價(jià)格下跌10%左右。同一時(shí)期，蘇州河邊一幢寫字樓拍賣的參考價(jià)為1萬元/平方米左右，周邊在售的寫字樓有的叫價(jià)18500~20000元/平方米，甚至低于周邊的住宅報(bào)價(jià)。

　　“現(xiàn)在很難說寫字樓租金是否還會(huì)繼續(xù)下跌，今年一季度的租金下跌幅度已經(jīng)大大出乎我們的意料之外，而越來越多的邊租邊售的項(xiàng)目出現(xiàn)，也讓整個(gè)市場更加撲朔迷離�！币晃皇袌龇治鋈耸繉�(duì)CBN記者表示。

　　仲量聯(lián)行在其一季度報(bào)告中表示，上海樓市中的大眾住宅市場已經(jīng)進(jìn)入了“回暖”的通道。但是很不幸，上海商鋪市場10年上漲的神話已經(jīng)被打破；同時(shí)，至少直到現(xiàn)在，寫字樓市場無人喝彩。

　　上海第一季度中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場

　　資料來源：仲量聯(lián)行《上海房地產(chǎn)市場回顧》
　　主要指標(biāo)　　季度環(huán)比　季度同比
　　總體量　全市　3,457,967　+56,000　+472,831
　　浦東　1,407,146　+56,000　+405,379
　　浦西　2,050,821　+67,452
　　空置車　全市　14.2%　+1.1pts　+9.5pts
　　浦東　23.6%　+1.6pts　+17.2pts
　　浦西　7.7%　+0.6pts　+3.8pts
　　平均租金（元/平方米/天）　全市　7.0　-14.9%　-25.6%
　　浦東　6.3　-17.6%　-36.4%
　　浦西　7.4　-13.7%　-20.0