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    上海樓市持續(xù)數(shù)月井噴但來自外籍人士的租賃需求在今年依然維持疲軟態(tài)勢因此從第二季度開始許多國外投資者開始散賣手中的服務式公寓資產(chǎn)希望能借勢當前火熱的銷售市場快速套現(xiàn)。

    早報記者昨日獲悉摩根士丹利(下稱大摩)今年4月開始在市場上悄然散賣其持有的華山夏都苑香港興業(yè)集團也將丁香御苑重新裝修后出售目前均已售罄兩家外資機構的投資收益均不菲。業(yè)內(nèi)人士稱外資機構在整棟轉讓效果不佳時紛紛尋求散賣途徑迅速出貨。

    興業(yè)國際轉手賺10.6億

    記者昨日從仲量聯(lián)行獲悉大摩今年四五月間將位于長寧區(qū)幸福路上的華山夏都苑A棟2號樓房源在市場上零散放售僅2個多月就告售罄。"通過中介代理和大摩自己的銷售團隊不到3個月就全部賣光59套房源。"仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)柯志謙向記者透露。

    雖然當時這些散賣房源對外報價為6.5萬元/平方米起但實際成交價為5.5萬―6萬元/平方米購房者中一半為內(nèi)地人士另一半則為港澳臺等地買家。"有趣的是內(nèi)地買家基本上都是購房用于自住投資客很少。"柯志謙告訴記者。較之2006年大摩2.8萬元/平方米的買入價散賣房源的成交價已上漲超過100％投資回報之豐顯而易見。

    記者同時獲悉位于長寧區(qū)華山路上的丁香御苑銷售速度更是驚人自5月28日正式以散賣形式進入市場不到1個月110套房源就已銷售一空。據(jù)悉散賣房源的成交價格為6萬元/平方米左右以此計算該盤持有人香港興業(yè)國際從該項目中套現(xiàn)約13.2億元。相比2000年香港興業(yè)國際從嘉里建設手中3100萬美元整棟收購該樓的價格(以2000年人民幣兌美元中間價8.2783計算當時3100萬美元折合人民幣2.6億元)興業(yè)國際此次散賣丁香御苑的收入較當時收購成本而言賺了10.6億元。

    高檔公寓出租收益銳減

    不論是華山夏都苑還是丁香御苑在出售前業(yè)主都以服務式公寓出租獲得長線投資收益。華山夏都苑A棟被大摩收購后1號樓以酒店式公寓推向市場出租率約為70％;2號樓只租不賣但入住率始終不高。而丁香御苑在被興業(yè)集團收購后自2002年開始作為Chelsea服務式公寓出租至今年5月多年來出租率一直保持在93％左右。即便是針對這樣出租率理想的持有性物業(yè)興業(yè)國際還是在今年5月決定轉租為售并以散賣的方式迅速套現(xiàn)。其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲軟。

    "來自外籍人士的租賃需求本季依然維持疲軟態(tài)勢空置率持續(xù)上升截至2009年第二季度上海高檔服務式公寓月平均租金同比下滑幅度高達17.2%。出租收益的銳減使得許多國外投資者開始散賣手中的服務式公寓資產(chǎn)希望能借勢于當前火熱的銷售市場迅速實現(xiàn)資產(chǎn)套現(xiàn)。"仲量聯(lián)行柯志謙表示。而事實證明投資機構化整為零的策略頗為奏效。大摩此前一直謀求將持有的上海物業(yè)整棟出售始終未果而強大的個人購房者卻迅速消化了這些價格不菲的高端房源。

    雖然受到金融危機的影響服務式公寓的入住率和租金均呈持續(xù)下跌態(tài)勢但第一太平戴維斯酒店式服務部董事倪維仍樂觀預期即將舉辦的

    2010年上海世博會將帶來大批工作人員和游客這將給上海的服務式公寓市場帶來契機入住率將得到明顯提高。