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    在房地產(chǎn)市場再度升溫之時，杭州又率先打響了樓市“緊縮戰(zhàn)”。據(jù)報道，日前，杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑。原本購買第二套商品房可以享受的首付兩成、七折優(yōu)惠利率，將成為杭州樓市階段性的歷史。預(yù)計上海等地也將跟進(jìn)這一舉措。

    事實上，有關(guān)二套房貸政策的任何變化，絕不僅僅是信貸利率優(yōu)惠與否的改變，而是事關(guān)調(diào)控政策是否轉(zhuǎn)向、調(diào)控部門是否認(rèn)可當(dāng)前房價走勢的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)。之所以這樣說，是因為此前樓市所經(jīng)歷的價格見頂與近期的市場復(fù)蘇，無不是與二套房貸政策的松緊變化密切相關(guān)，堪稱樓市政策與走勢的風(fēng)向標(biāo)。時下，房價不但遠(yuǎn)未觸及合理區(qū)域，而且距此反而是漸行漸遠(yuǎn)，完全有悖于調(diào)控政策的初衷。杭州選擇此時重新收緊二套房貸政策，或許正意味著房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向?qū)⒅赜诌M(jìn)行思考與定位。

    現(xiàn)行的二套房貸政策源自2007年9月央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。《通知》及隨后二套房貸細(xì)則的出爐，向市場傳遞出了非常明確的調(diào)控信號，并在其他政策的配合下引領(lǐng)樓市開始了長達(dá)一年多的市場調(diào)整。然而在這一過程中，商業(yè)銀行卻逐步開始放寬了對第二套房貸款政策的執(zhí)行，人為模糊“改善型普通住房”概念，變相為購房者提供優(yōu)惠，使得房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行中有所落空。也正因此，樓市在一年多的沉寂之后，又開始向不利于理性購房者的方向逆轉(zhuǎn)。

    其實，每當(dāng)房價步入上升通道之時，投機(jī)炒作需求便大量涌現(xiàn)，兩者之間相互促動。就以杭州為例，該市上半年房價漲幅達(dá)15%左右。統(tǒng)計顯示，在推出的新房中，多達(dá)4成以上是由投資客購買。北京、上海等城市的房價均值甚至已經(jīng)逼近歷史峰值，“地王”頻現(xiàn)。前期針對樓市的調(diào)控績效基本被吞噬殆盡。大量投機(jī)者的集中入市，再次對自住購房者形成了明顯的“擠占效應(yīng)”。

    如若嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，非改善型第二套普通住房的購房者需支付四成首付，并承擔(dān)基準(zhǔn)利率1.1倍的利率。此前，部分商業(yè)銀行給出的優(yōu)惠是，二套房購買者仍然可以申請2成首付，7折優(yōu)惠利率。相形之下，現(xiàn)今如果投機(jī)者按揭100萬貸款20年，每年將多付1.6萬元利息，20年累計多付近32萬元。這意味著，二套房貸政策收緊后投機(jī)成本將提高，對冷卻畸高的房價極為有效。

    但應(yīng)當(dāng)看到的是，通過打壓投機(jī)熱情來促使房價回落的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。畢竟房地產(chǎn)市場真正博弈的主體是開發(fā)商和購房者，而非投機(jī)客與自住需求者。房價下跌的真正原因也并非是投機(jī)客被政策限制，而是開發(fā)商資金鏈條的緊繃。基于價格主動權(quán)的考慮，開發(fā)商不會主動降低房價，即便在前期市場萎靡之時，也只是以“買房送車”之類促銷吸引客戶，卻鮮見實質(zhì)性的降價。所以，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策只應(yīng)被視為“房地產(chǎn)緊縮戰(zhàn)”的前奏，而提高開發(fā)商自有資金比例要求、嚴(yán)格土地政策監(jiān)管等收緊開發(fā)商資金鏈條的政策，才能從實質(zhì)上打壓房價昂頭向上的趨勢，并使得市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制發(fā)揮作用。

    收緊二套房貸政策，將會讓部分投機(jī)客偃旗息鼓，是為有關(guān)部門打壓房地產(chǎn)泡沫意圖的積極顯現(xiàn)。下一步需要把相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策推而廣之，并且做到持之以恒。唯有如此，自住購房者才會看到“居者有其屋”的希望。