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　　第二季度，由于國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對于浦東辦公樓的租賃需求增長，甲級辦公樓市場本季度租金下滑速度有所放緩。仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出：“目前較低的租金水平正促使許多尋求優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)將目光瞄準(zhǔn)供應(yīng)過剩的浦東市場。”商鋪市場，淮海路上的裝修影響了市場整體租金水平，環(huán)比下降2.4%。隨著需求強(qiáng)勁增長，普通住宅和豪宅市場的成交量本季度均有所上漲。酒店市場方面，由于國際商務(wù)旅客緊縮旅行預(yù)算，加上新增供應(yīng)的上市，預(yù)計(jì)上海酒店業(yè)在下半年將進(jìn)一步受到影響。

　　同時(shí)，服務(wù)式公寓正通過降低租金和允許短期租賃等調(diào)整措施來應(yīng)對市場的低迷。投資市場方面，在最近新增貸款發(fā)放以及政府鼓勵(lì)措施的推動(dòng)下，國內(nèi)投資者紛紛在上海尋求收購機(jī)會。隨著租戶和投資者積極在長三角地區(qū)擴(kuò)展國內(nèi)配送網(wǎng)絡(luò)，上海西區(qū)的物流市場繼續(xù)保持增長勢頭。

　　辦公樓

　　租金跌幅，浦西大于浦東。在連續(xù)幾個(gè)季度的租金跌幅大于浦西后，本季度浦東租金環(huán)比下跌8.5%，跌幅小于浦西的環(huán)比10.5%，這也使得浦西與浦東的租金差距有所縮小，平均租金分別為每天每平方米人民幣6.6元和6.1元。與去年峰頂時(shí)的租金相比，浦西租金已下跌29.6%，而浦東則已達(dá)到43.3%。本季度，幾個(gè)原定今年年底完工的項(xiàng)目宣布竣工日期將被推遲到2010年。會德豐廣場是其中一個(gè)顯著的例子，該項(xiàng)目總建筑面積為114,000 平方米，交付日期已正式推遲到2010年。

　　另外，隨著越來越多的開發(fā)商考慮延遲辦公樓項(xiàng)目的工期，一些原定于明年完工的項(xiàng)目已經(jīng)被推遲到了2011年。隨著新項(xiàng)目竣工日期的延遲，預(yù)期未來幾個(gè)季度的租金下降會明顯放緩。但是，由于整個(gè)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)空置率高企，浦東和浦西分別為20%和9%，再加上來自非中心區(qū)域新完工的甲級辦公樓的競爭，租金反彈仍需時(shí)日。

　　企業(yè)尋求優(yōu)質(zhì)物業(yè)，提升甲級辦公樓的需求。與上季度相比，2009年第二季度的租賃活動(dòng)有所增多。大多數(shù)交易發(fā)生在浦東，且主要來自于國內(nèi)公司，尤其是金融機(jī)構(gòu)。

　　竹園是一個(gè)頗受這些公司青睞的地區(qū)，原因是該區(qū)域鄰近陸家嘴，交通便捷且租金較低。位于該區(qū)域內(nèi)的長泰國際金融中心在吸引國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)方面表現(xiàn)尤為出色，目前出租率已超過90%。在陸家嘴區(qū)域，公司都希望能充分利用目前市場的低租金-- 這一點(diǎn)有效刺激了一些新近竣工辦公樓的出租率，如時(shí)代金融中心、未來資產(chǎn)大廈和東亞銀行金融大廈等。這三座大廈目前的出租率都已達(dá)到75%左右。

　　舉例來說，瑪扎爾咨詢從新梅聯(lián)合廣場搬遷至?xí)r代金融中心，租賃了2,300平方米；金盛人壽從招商局大廈搬遷至未來資產(chǎn)大廈，租賃了4,000平方米。這些辦公樓在吸引那些欲通過陸家嘴提升其企業(yè)形象的租戶方面做得尤為成功。本季度另一個(gè)在浦東達(dá)成的重要租賃交易來自于星展銀行，仲量聯(lián)行協(xié)助星展銀行租賃了陸家嘴金融大廈13,000平方米的面積，并獲得該大廈的冠名和標(biāo)識權(quán)，陸家嘴金融大廈因此將更名為星展銀行大廈。在浦東地區(qū)租賃交易增多的同時(shí)，浦西辦公樓市場卻仍然相當(dāng)安靜，其原因主要是本季度上海辦公空間的需求主要來源于金融服務(wù)公司，這些企業(yè)更傾向于進(jìn)駐上海的金融中心--陸家嘴或與之鄰近的區(qū)域。

　　商鋪

　　優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均租金下降2.4%。出于對零售消費(fèi)能否持續(xù)增長顧慮的加深，以及零售商縮小擴(kuò)張規(guī)模，一些業(yè)主降低了租金預(yù)期。各主要商圈中，租金變化最為顯著的是淮海路，目前有好幾個(gè)項(xiàng)目正停業(yè)裝修以重新定位租戶布局。如無限度廣場，除了餐廳和幾個(gè)經(jīng)營時(shí)尚品牌的沿街商鋪仍在營業(yè)外，該項(xiàng)目的其它部分幾乎都在重新裝修。除此之外，市中心其它優(yōu)質(zhì)商圈的租金水平則相對平穩(wěn)，南京西路沿線一些頂級商鋪物業(yè)的租金甚至微幅上揚(yáng)。

　　快速時(shí)尚品牌發(fā)展迅猛，大型零售商欲開發(fā)自有購物中心。本季有三個(gè)商鋪項(xiàng)目竣工進(jìn)入市場，分別是金鷹國際商城、調(diào)頻壹和特力時(shí)尚匯。金鷹國際商城位處著名的南京西路商業(yè)街，近期剛完成全面裝修，目前的主力租戶為1,600 平方米的Gucci旗艦店。調(diào)頻壹位于普陀區(qū)，就租賃情況而言表現(xiàn)不俗，入駐品牌包括廣受歡迎的國際時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫、H&M，以及Inditex集團(tuán)旗下的Zara和Bershka，這也是Bershka在上海的第一家店。所有這些均屬于快速時(shí)尚品牌，近期在中國發(fā)展迅猛。優(yōu)衣庫租賃了南京西路上原通利大廈整棟大樓，共9,000多平方米的空間，將打造其在上海最大的店鋪，少量剩余空間將轉(zhuǎn)租給其它一些日本零售商。特力時(shí)尚匯作為五角場萬達(dá)廣場的一部分，新近也剛剛完成重新裝修，并將全部六層租給特力屋，其中兩層為特力屋自用，其余空間則轉(zhuǎn)租給時(shí)尚和餐飲品牌。近期，至少已有四個(gè)大型零售商表達(dá)了自行開發(fā)購物中心，以代替在購物中心里租賃大面積空間的意向。宜家（查看地圖）已經(jīng)宣布，他們正在積極選址準(zhǔn)備建設(shè)宜家購物中心，屆時(shí)宜家家居將作為購物中心的主力租戶。

　　住宅

　　普通住宅和豪宅成交量均有增長。繼2009年第一季度的成交量穩(wěn)步增長之后，在第二季度，上海一手住宅市場的買方信心呈現(xiàn)了進(jìn)一步的轉(zhuǎn)好，在強(qiáng)勁剛性需求的支撐下，成交量以環(huán)比增長88％、同比增長69%的速度飆升。豪宅市場，樂觀的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢使買家重拾信心，再次進(jìn)入市場。仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)柯志謙 (Michael Klibaner) 指出：“不同于以往幾次的成交高峰，這一次的驅(qū)動(dòng)力主要來自中國國內(nèi)買家。富有的國內(nèi)買家在市場上表現(xiàn)非�；钴S，積極在上海優(yōu)質(zhì)地段尋求購買物業(yè)作為長期投資。2009年第二季度超乎預(yù)期的的銷售量反彈緩解了開發(fā)商降價(jià)銷售的壓力。隨著一些開發(fā)商和賣家提高價(jià)格，上海豪華公寓的平均資本價(jià)值在經(jīng)過兩個(gè)季度的下降之后，本季環(huán)比小漲了2.3%。

　　投資者通過散賣物業(yè)退出市場。來自外籍人士的租賃需求本季依然維持疲軟態(tài)勢，空置率持續(xù)上升，一些投資者已經(jīng)不再把注意力放在整棟收購服務(wù)式公寓物業(yè)上。由于業(yè)主欲通過有競爭力的價(jià)格留住和吸引租戶，本季度豪宅市場租金環(huán)比下跌了2.6%，這也是連續(xù)第四個(gè)季度的租金下滑。結(jié)果是，許多國外投資者開始散賣手中的服務(wù)式公寓資產(chǎn)，希望能借勢于當(dāng)前火熱的銷售市場�，F(xiàn)正售賣的三個(gè)項(xiàng)目包括，摩根士丹利的華山夏都苑（查看地圖）、香港興業(yè)集團(tuán)的丁香御苑、以及凱雷資產(chǎn)的濟(jì)南路8號。迄今為止，三個(gè)項(xiàng)目均已在銷售市場取得成功。例如，摩根士丹利的華山夏都苑可售單元在二季度末已全部售罄。

　　酒店

　　市場在困難時(shí)期邁進(jìn)。全球金融危機(jī)對上海酒店業(yè)的打擊已在2008年明顯呈現(xiàn)，并延續(xù)至2009年。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)高級副總裁吳嘉保女士表示：“衰弱的全球經(jīng)濟(jì)和持續(xù)緊縮的旅游預(yù)算已對上海的入境旅游造成了嚴(yán)重影響，再加上過去幾年中的新增供應(yīng)，上海的五星級酒店已開始大幅度地降低房費(fèi)以挽回逐漸下降的入住率�！痹�2009年的前五個(gè)月，共計(jì)10,458 間客房的樣本顯示，上海五星級酒店的日平均房價(jià)和入住率分別下降了23.7% 和14.2個(gè)百分點(diǎn)，使得每間可出租客房收入比2008年同期下降42.0%。在未來12到18個(gè)月內(nèi)，有眾多新建酒店預(yù)計(jì)將會開業(yè)，其中相當(dāng)數(shù)量的酒店項(xiàng)目位于浦東，因而上海五星級酒店的入住率和房費(fèi)短期內(nèi)將會繼續(xù)感到壓力。　　吳嘉保表示：“雖然我們對于2009下半年的前景預(yù)期保持謹(jǐn)慎，但上海的酒店業(yè)期待規(guī)模盛大的2010年世博會能促進(jìn)旅游人數(shù)和酒店需求�！眳羌伪＿�補(bǔ)充到：“借助上海作為中國金融中心的地位和長三角的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，2010年世博會有望成為催化劑，為整個(gè)區(qū)域帶來新的業(yè)務(wù)前景。此外，上海業(yè)已十分發(fā)達(dá)的會展市場還有大量成長空間，將會得益于在2010年世博會期間以及之后舉行的其他會議活動(dòng)�！�

　　服務(wù)式公寓

　　定位更加靈活，以度過不確定時(shí)期。最近上海服務(wù)式公寓入住率的下降可視為以下兩個(gè)因素共同影響下的結(jié)果：一是全球經(jīng)濟(jì)低迷，使得外派員工和商務(wù)旅行的數(shù)量減少；二是由非服務(wù)式公寓帶來的競爭壓力有所加劇。為應(yīng)對增長的競爭和入住率不斷下降，許多服務(wù)式公寓開始降低租金并接受較短期的租賃。這種形勢在2009年第二季度服務(wù)式公寓的業(yè)績表現(xiàn)中得到了充分體現(xiàn)。高端服務(wù)式公寓（樣本大�。�3,100套）和豪華服務(wù)式公寓（2,100套）的入住率分別下降了7.0和11.0個(gè)百分點(diǎn)。隨之，兩者的租金與2008年同期相比亦分別下降17.2% 和14.8%。

　　吳嘉保表示：“然而，服務(wù)式公寓通常定位靈活，間于普通住宅和酒店之間，其業(yè)主和經(jīng)營者可以根據(jù)兩個(gè)市場的表現(xiàn)來調(diào)節(jié)定位。對于房地產(chǎn)投資者來說，這種靈活性能幫助減低風(fēng)險(xiǎn)，并可把它作為天然的對沖工具，來應(yīng)對住宅和酒店市場的波動(dòng)。

　　投資

　　國內(nèi)買家增加。目前，中國國內(nèi)投資者正積極尋求收購機(jī)會，而一些國外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對其資產(chǎn)組合進(jìn)行擇棄，以將之合理化。由于資產(chǎn)價(jià)格適中，且銀行貸款帶來了資本流動(dòng)性的增長，國內(nèi)投資者對于投資機(jī)會正顯現(xiàn)出更多興趣。一個(gè)近期案例是本季度一個(gè)國內(nèi)投資者從麥格理地產(chǎn)手中以人民幣3億元收購了城市公寓，而此價(jià)格較四年前麥格理地產(chǎn)買入時(shí)低了1億元。許多外資基金在市場上仍然很活躍，但是他們中的一些不愿意更高的價(jià)格與國內(nèi)買家競爭。“國內(nèi)買家傾向于較長線的投資，且融資成本較低，因此能夠比欲作短線投資的國外買家出價(jià)更高。另外，由于投資限制放寬，允許國內(nèi)保險(xiǎn)公司投資于房地產(chǎn)，以及設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的苗頭已現(xiàn)，市場上潛在國內(nèi)買家的數(shù)量呈上升趨勢。”仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰 (Greg Hyland) 表示。