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最新新聞日前，“浦東新區(qū)2009-1 REITs發(fā)行募集說(shuō)明書(第一稿)”浮出水面，該份說(shuō)明書顯示，該項(xiàng)REITs計(jì)劃將主要打包上海金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)及張江集團(tuán)三大國(guó)企旗下的工業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，初定發(fā)行總額為40億元。
顯然，一直困擾國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的融資渠道單一這一發(fā)展瓶頸，有望隨著該只REITs的破冰得以改善。而REITs這一模式也可能成未來(lái)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)融資的主渠道之一。
框架初見(jiàn)端倪
今年4月下旬，上海浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室REITs試點(diǎn)研究工作的相關(guān)知情人士曾向記者透露，如果進(jìn)展順利，上海REITs試點(diǎn)將在今年下半年正式推出，規(guī)模預(yù)計(jì)在30億～50億元。
而某投行消息人士曾透露，浦東REITs的首個(gè)試點(diǎn)一度由陸家嘴股份牽頭并積極籌劃過(guò)。當(dāng)時(shí)的一種說(shuō)法是，張江集團(tuán)、金橋集團(tuán)及外高橋集團(tuán)等浦東三大上市國(guó)資地產(chǎn)巨頭與陸家嘴進(jìn)行合作，通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的并購(gòu)和轉(zhuǎn)讓，一并進(jìn)入浦東REITs這一資產(chǎn)包。
但按照上述說(shuō)明書，陸家嘴集團(tuán)并未參與這一REITs計(jì)劃。
值得注意的是，這批打包的資產(chǎn)，是以工業(yè)地產(chǎn)為主。涉及物業(yè)總數(shù)達(dá)到105宗，建筑面積合計(jì)約139.61萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2009年產(chǎn)生的租金收入約5.5億元。其中工業(yè)地產(chǎn)建筑面積為125.66萬(wàn)平方米，占比高達(dá)9成以上，預(yù)計(jì)2009年租金收入為4.59億元，占整體租金比例83.2%。
而業(yè)內(nèi)猜測(cè)已久的REITs究竟將采用何種模式，目前也塵埃落定，之前主要集中的兩種選擇之一“央行牽頭試點(diǎn)方案”初見(jiàn)端倪。
第一太平戴維斯董事長(zhǎng)劉德?lián)P告訴記者，這種方案中的REITs主要為債權(quán)類產(chǎn)品，在銀行市場(chǎng)間流通，屬于信托及偏債券模式，即只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，房企可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，而通過(guò)良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。
上述說(shuō)明書提到的內(nèi)容顯示，參與企業(yè)將以其持有物業(yè)的未來(lái)10年租金收入的收益權(quán)，由受托機(jī)構(gòu)設(shè)立此次信托產(chǎn)品以獲得募集資金。其中優(yōu)先級(jí)受益憑證與普通級(jí)受益憑證分別發(fā)行4000萬(wàn)份，前者采取固定利率方式，以每份100元的面值進(jìn)行發(fā)售，還本付息方式采取分期付息，到期一次性回購(gòu)還本。
“浦東REITs采取的形式傾向于以機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)為主的央行模式，并利用國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的銀行間交易平臺(tái)進(jìn)行流通�！贝饲捌謻|金融辦接近試點(diǎn)核心的人士曾透露。而從說(shuō)明書中，記者看到，這只REITs發(fā)售的對(duì)象也正是“面向全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者”。
工業(yè)REITs更適于國(guó)內(nèi)？
事實(shí)上，工業(yè)REITs在海外工業(yè)和園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中十分常見(jiàn)，豐樹、嘉民等工業(yè)地產(chǎn)巨頭旗下都有工業(yè)地產(chǎn)專用投資基金。
今年以來(lái)，上海浦東與天津?yàn)I海新區(qū)成為內(nèi)地首個(gè)REITs試點(diǎn)爭(zhēng)奪的兩大熱門地區(qū)。但知情人士透露，天津?yàn)I海新區(qū)的工業(yè)REITs因?yàn)槲飿I(yè)產(chǎn)權(quán)、租金政策等多方面的技術(shù)原因，一度陷入停滯。
在他看來(lái)，濱海新區(qū)REITs所存在的問(wèn)題，在上海其實(shí)也同樣存在。不過(guò)，浦東REITs 的打包資產(chǎn)相對(duì)界定清晰很多。按照浦東金融辦人士此前的說(shuō)法，為控制風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門考慮設(shè)置一定的資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，必須是成熟物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)3年以上；有一定租約，租金收益率達(dá)到8%至10%；業(yè)態(tài)比較穩(wěn)定，在同一地區(qū)，物業(yè)的同質(zhì)性不能太高。
“工業(yè)REITs的原則即是分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)，這與企業(yè)投資目標(biāo)是相符的。中國(guó)制造業(yè)環(huán)境顯得更為成熟，所以相對(duì)適合做工業(yè)REITs產(chǎn)品�！敝倭柯�(lián)行工業(yè)部總監(jiān)司徒藝說(shuō)。
在司徒藝看來(lái)，由于中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的租金收益，通常能以較長(zhǎng)租賃周期滿租，適合基金經(jīng)理們將其作為核心資產(chǎn)組合，而且近兩年工業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)更為顯著，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施從現(xiàn)有市場(chǎng)中脫穎而出，投資回報(bào)率明顯高于寫字樓。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一浦東REITs，打破了目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)主要是單一地依靠銀行貸款的融資渠道，或?qū)⑼苿?dòng)未來(lái)有更多主體參與國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)融資。
但仍有業(yè)內(nèi)人士對(duì)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下推出該只REITs有所擔(dān)憂。
“如果只在銀行間市場(chǎng)流通，這樣離真正的REITs其實(shí)還有距離，只能算是‘準(zhǔn)REITs’。個(gè)人投資者和相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)投資者不能參與，會(huì)使募集資金有限，難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價(jià)值�！敝腥谛磐兄砜偛貌荜耪f(shuō)。
劉德?lián)P則表示，法律缺失是REITs短期無(wú)法迅速推廣的最大障礙，需要突破的地方主要集中在稅收及登記方面。原因在于，既然REITs是一種公司形式，按目前法律就要繳納公司所得稅，而REITs產(chǎn)生的收益以紅利形式分配給股東后，股東還要繳納個(gè)人所得稅，兩個(gè)環(huán)節(jié)、雙重繳稅就降低了REITs收益率和吸引力。
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