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眼看住宅投資的首付比例已經(jīng)逐步向?qū)懽謽强待R，多套物業(yè)的投資者，已站在五成首付的同一門檻上，3套以上物業(yè)的投資者，選擇寫字樓首付資金壓力似乎還要更低一些。于是便有許多在住宅投資上被潑了冷水的投資人士，準備轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓。寫字樓投資與住宅差別很大�？傮w來說，投資寫字樓比住宅要專業(yè)，選擇也要更慎重。

選擇一套具有投資價值的寫字樓，需要兼顧升值和租賃兩個方面，少考慮了哪一方面，都是會有風險，而且這兩個方面往往是相輔相成的。一個能夠不斷升值的寫字樓，往往也意味著一個不斷成熟的商務(wù)片區(qū)，意味著逐步旺盛的片區(qū)租賃需求。如何能夠在合適的時機、合適的區(qū)域選擇到合適的寫字樓，以下幾點務(wù)必慎重考慮：

一、對宏觀經(jīng)濟要略知一二

不要期望一個衰落的經(jīng)濟時代會有高漲的寫字樓銷售市場。寫字樓這種投資品與住宅相當不同。住宅是這樣的，無論經(jīng)濟好壞，只要交通方便、生活舒適，就不怕沒人租。但是寫字樓的租賃市場往往與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關(guān)。在2008年金融風暴來襲的時候，深圳出現(xiàn)不少寫字樓違約的情況。很多公司寧可舍下兩個月的預(yù)付租金不了了之，也不愿再繼續(xù)租賃下去。對于當時的情況，找一家租客往往都費盡口舌。

對于寫字樓來說，租賃市場的下滑也會連累銷售市場，2008年深圳多個地段出現(xiàn)寫字樓與住宅價格倒掛現(xiàn)象，從去年中經(jīng)濟開始好轉(zhuǎn)，以卓越世紀中心為代表的一批寫字樓紛紛入市，銷售價格成功突破周邊住宅價格，并且也享受到“日銷八成”的市場待遇。

二、對城市經(jīng)濟有所把握

不要期望一個商業(yè)不發(fā)達的城市擁有旺盛的寫字樓租賃市場。據(jù)介紹一些在深圳投資寫字樓的人對城市的經(jīng)濟形勢了如指掌，從經(jīng)濟總量到支柱產(chǎn)業(yè)，甚至各個行業(yè)及其龍頭企業(yè)的分布都了然于胸。與之相反的是，盲目在內(nèi)地二三線城市購買了寫字樓的投資客，很多兩年之后都還需要自己親自支付物業(yè)管理費。對于經(jīng)濟不夠發(fā)達的城市來說，寫字樓的需求本身就很小，再加上打理困難，長時間的空置幾乎成為必然。

三、對城市規(guī)劃要有判斷

不要期望一個沒落的商業(yè)中心有高企的寫字樓租金標準。深圳就是最典型的城市中心不斷轉(zhuǎn)移的最好案例。早年東門的寫字樓是全深圳最高檔也是最貴的寫字樓，地王更是被業(yè)內(nèi)號稱“王中王”的寫字樓，租金最高位時達到160元/平方米/月。隨著福田中心區(qū)逐步成型，城市中心的向西遷移，現(xiàn)在東門很多寫字樓租金降至50元/平方米/月，還有空置，2008年低潮期，甚至出現(xiàn)過30元/平方米/月的超低價格。據(jù)一位中介介紹，當時一位前去租賃寫字樓的人，起初簡直不敢相信在深圳還能夠租到30元/平方米/月的寫字樓，后來發(fā)現(xiàn)，整個片區(qū)都已經(jīng)淪落到如此地步。

四、對進入時機要精確計劃

寫字樓與商鋪雖然同為商業(yè)地產(chǎn)，但是在選擇進入時機時有很大區(qū)別。商鋪講究的是“養(yǎng)鋪”，新的商鋪出來，是需要時間和人氣去養(yǎng)的，需要一個漫長的逐步成熟的過程，所以商鋪租金有每年遞增的慣例。但是同一個商務(wù)區(qū)內(nèi)如果有多個寫字樓同時入駐，這個片區(qū)就可以很快成熟起來。投資寫字樓，就需要選擇在一個商務(wù)區(qū)將熟未熟的時候，可以享受到不成熟市場的銷售價格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市場的租賃價格。若整批寫字樓都已入市，甚至已有多家大型企業(yè)入駐，這個時候再進入，成本就已經(jīng)被抬高。

■核心提醒

盡量找寫字樓集中的區(qū)域

選寫字樓盡量找寫字樓集中的區(qū)域，目前重點留意以下三個區(qū)域：一、福田中心區(qū)：物業(yè)定位較高切很集中，企業(yè)進駐情況也相當良好；二、南山中心區(qū)：在保利劇院東面規(guī)劃有大片的總部基地，目前已經(jīng)確定的有中海油、華潤等大企業(yè)進駐，前景很可觀；三、寶安中心區(qū)，被囊括在深港合作的金融示范區(qū)中，曾規(guī)劃了43座濱海一線的寫字樓物業(yè)，3-5年之后這個片區(qū)將逐步成熟，對于準備中長線持有的人來說，也是一個可以考慮的選擇。

新手盡量選“一手”

為了降低交易風險，新手盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個方面，則建議選擇3年左右的次新寫字樓，不僅周邊的配套相對成熟，人氣上漲過程中，價格也有進一步上漲的空間，而且由于時間還不太久，產(chǎn)品設(shè)計不會顯得過于落伍。

如果純粹為了投資而投資，現(xiàn)在或許不是最好的選擇，但是如果兼顧自用而選擇投資寫字樓，將其更重要的使用功能發(fā)揮出來，或許是寫字樓投資的最高境界。

購買二手寫字樓相對比較“危險”，尤其是遇到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是歸公司所有的。通常公司又有多個股東和更加數(shù)不清的上下游客戶，寫字樓作為公司資產(chǎn)的一部分，在這些資金往來過程中，有時候更像一張大額貨幣，到底流通到哪個位置，說不定連其本來的業(yè)主都未必可知。相對來講，一手寫字樓交易比二手簡單得多。但有一個問題一定要注意，就是寫字樓的地塊用途及容積率，這兩個指標不允許突破和修改。一些開發(fā)商可能為了獲得更大的利潤回報，在建設(shè)過程中，并沒有完全按照規(guī)劃進行設(shè)計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒有投資經(jīng)驗，又準備長期進行寫字樓投資的人，還是可以從一手市場逐漸開始，熟悉整個交易及持有的環(huán)節(jié)，再進入二手市場。

一定要查詢使用期限

商業(yè)物業(yè)的使用年限一般在40-50年之間，也有少量開發(fā)商可以通過特殊手段補足地價延長使用年限。購買二手寫字樓尤其是樓齡較長的寫字樓的時候最好去國土房產(chǎn)部門仔細了解該物業(yè)的使用年限還剩下多久，羅湖一些建設(shè)較早的寫字樓目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些寫字樓看上去樓齡不長，但是寫字樓的使用年限是由所在地塊來決定的，并且從該土地交易時開始計算。有些寫字樓，拿地較早，但是開發(fā)時間卻很晚，房子看上去很新，但是使用年限說不定已經(jīng)過去一半了，目前了解到的囤地時間最久的達到17年。

產(chǎn)權(quán)不清晰的寫字樓慎買

產(chǎn)權(quán)是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產(chǎn)權(quán)屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔保，即使沒有上述債務(wù)問題，還需要了解該公司法人變更或股權(quán)變更過程中，會不會影響產(chǎn)權(quán)的歸屬和完整，在其中有沒有關(guān)于該物業(yè)的約定。如果產(chǎn)權(quán)屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無限責任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現(xiàn)�？傊粋�目標：查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)擁有情況。如果有可能，可以請教律師，在簽署買賣合同時，補充一些書面條款，抵抗一些未知的風險。

應(yīng)該盡快完成交易

寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數(shù)發(fā)生。對于一個公司來說，經(jīng)營困難、資金無法回籠、債務(wù)糾紛等等，都可以成為公司賣出物業(yè)的重要原因。但是一旦問題得以解決，就有可能收回不賣，反方向來看，一旦問題進一步惡化擴大，公司無法解決，該物業(yè)就有可能被法院查封，在寫字樓的交易過程中，這些都并不罕見。如果交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來耗時耗力。所以，如果一旦看準了，查清了，就盡快交易吧，對于寫字樓來說，交易時間越長，需要承擔的風險就越大。

交易過程勿輕易墊資

自從2007年出現(xiàn)中介攜款出逃的情況，住宅交易的整個環(huán)節(jié)，資金監(jiān)管已經(jīng)建立了相對完善的制度，但是寫字樓交易目前尚無系統(tǒng)的資金監(jiān)管流程，并且由于資金量更大，交易時間更長，風險也更大。所以在整個交易環(huán)節(jié)，確保自己的資金安全是首要的。

交易過程中，對于經(jīng)驗不夠豐富的人來說，很容易產(chǎn)生一些預(yù)想不到的費用出來，比如賣方公司補稅、贖樓、費用清理等，有些業(yè)主可能會要求買方墊付，但是一旦交易不成功，或者后期查詢產(chǎn)權(quán)不清無法繼續(xù)交易，已經(jīng)墊付的費用便轉(zhuǎn)化成難以理順的風險，即使通過訴訟，也未必能夠徹底解決。在交易過程中，有規(guī)范流程的就嚴格執(zhí)行，沒有規(guī)范流程的一定要留下書面證據(jù)，以備未來糾紛時訴訟之用。在交易過程中，如果出現(xiàn)可疑的不斷墊付環(huán)節(jié)，建議迅速離場，不要過多糾纏在這套物業(yè)上。

理財貼士

二手寫字樓交易費用一覽

1.如果以房產(chǎn)證原價過戶，僅產(chǎn)生3%的契稅、其他土地交易稅6元/平方米印花稅等少量費用。

2.以成交價過戶，除上述稅費外，另有土地增值稅，為增值部分的30%-60%；個人所得稅，為增值部分的20%；營業(yè)稅，差額的5.2%。