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新政出臺(tái)以來(lái)，房企成交量下滑現(xiàn)象日益顯現(xiàn)，特別是“三高”房企更是面臨較大財(cái)務(wù)壓力

隨著前5月銷售數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)報(bào)表的陸續(xù)出爐，五月房企成交急劇下滑已是普遍現(xiàn)象。而銷售成功與否對(duì)于房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有著關(guān)鍵性的影響，當(dāng)銷售大幅下滑，房企手頭現(xiàn)金減少，資金周轉(zhuǎn)開始變慢，存貨上升，整個(gè)財(cái)務(wù)杠桿面臨挑戰(zhàn)。在這種情況下，那些負(fù)債率高、土地儲(chǔ)備高以及產(chǎn)品線偏高的“三高”房企，則面臨較大財(cái)務(wù)壓力以及未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控致高負(fù)債危機(jī)顯現(xiàn)

房地產(chǎn)新政的效果初步顯現(xiàn)。從陸續(xù)公布的5月房企銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，主流房企5月銷售普遍下滑。其中，綠城中國(guó)5月實(shí)現(xiàn)合同金額20億元，環(huán)比下跌7成。1至5月，綠城完成銷售額163億元，僅占年度計(jì)劃的23%左右。

此前，綠城副主席兼行政總裁壽柏年指出，綠城今年可銷售物業(yè)將達(dá)到1140億元，其中1100億元是新推項(xiàng)目，其余40億元是尾盤。下半年是推案的重點(diǎn)時(shí)段。然而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年下半年的銷售并不樂(lè)觀。

在這種情況下，綠城的高負(fù)債問(wèn)題重新引發(fā)關(guān)注。此前，綠城凈負(fù)債率由2008年末的140％下降為2009年末的105％，但綠城很可能從第三季度開始面臨回款不暢，負(fù)債率或重回高點(diǎn)。但綠城方面表示，5月僅新推6個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)低于4月的16個(gè)項(xiàng)目，而整體去化率達(dá)71%，高于4月份的58%。公司暫時(shí)沒(méi)有考慮降價(jià)。

另外一家負(fù)債率較高的公司是富力，“富力短期內(nèi)回A的可能性不大，但富力今年的日子還是比2008年好�！陛x立證券研究員陳耕認(rèn)為，如果富力能將今年的支出控制在200億元之內(nèi)，那么今年的資金風(fēng)險(xiǎn)并不大。資金問(wèn)題可能要在明年反映出來(lái)。

高土地儲(chǔ)備的資金沉淀壓力

從5月份開始，先后有兩家大型房企進(jìn)行了全國(guó)性降價(jià)，其中一家是恒大，這家公司的一個(gè)突出特點(diǎn)是：有著高額的土地儲(chǔ)備。截至5月底，恒大的在建面積近2000萬(wàn)平米。

綠城去年年報(bào)顯示，公司土儲(chǔ)為3083萬(wàn)平米，今年將有70個(gè)項(xiàng)目開工，新開工建筑面積為1113萬(wàn)平方米，較去年增加187％。

“高額的土地儲(chǔ)備，新開工及在建面積勢(shì)必龐大，本身需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，而銷售下滑，融資渠道又不暢的話，這樣的公司比較危險(xiǎn)，”一家總部位于北京的投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。

恒大否認(rèn)優(yōu)惠、降價(jià)是因?yàn)橘Y金壓力，稱自己是搶先機(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；但事實(shí)上，這家公司在各地的項(xiàng)目此前均感受到了銷售下滑。

壽柏年則表示，綠城今年應(yīng)付的土地款約為200億，截至目前，綠城已支付100億。公司會(huì)視調(diào)控政策影響以及市場(chǎng)狀況，考慮是否繼續(xù)購(gòu)入土地。

而另外一些土地儲(chǔ)備中等規(guī)模的公司，則選擇暫緩拿地，龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等，在3月份以來(lái)的土地市場(chǎng)上，均未露面。