新政出臺(tái)以來(lái),房企成交量下滑現(xiàn)象日益顯現(xiàn),特別是“三高”房企更是面臨較大財(cái)務(wù)壓力
隨著前5月銷售數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)報(bào)表的陸續(xù)出爐,五月房企成交急劇下滑已是普遍現(xiàn)象。而銷售成功與否對(duì)于房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有著關(guān)鍵性的影響,當(dāng)銷售大幅下滑,房企手頭現(xiàn)金減少,資金周轉(zhuǎn)開始變慢,存貨上升,整個(gè)財(cái)務(wù)杠桿面臨挑戰(zhàn)。在這種情況下,那些負(fù)債率高、土地儲(chǔ)備高以及產(chǎn)品線偏高的“三高”房企,則面臨較大財(cái)務(wù)壓力以及未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
調(diào)控致高負(fù)債危機(jī)顯現(xiàn)
房地產(chǎn)新政的效果初步顯現(xiàn)。從陸續(xù)公布的5月房企銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,主流房企5月銷售普遍下滑。其中,綠城中國(guó)5月實(shí)現(xiàn)合同金額20億元,環(huán)比下跌7成。1至5月,綠城完成銷售額163億元,僅占年度計(jì)劃的23%左右。
此前,綠城副主席兼行政總裁壽柏年指出,綠城今年可銷售物業(yè)將達(dá)到1140億元,其中1100億元是新推項(xiàng)目,其余40億元是尾盤。下半年是推案的重點(diǎn)時(shí)段。然而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,今年下半年的銷售并不樂(lè)觀。
在這種情況下,綠城的高負(fù)債問(wèn)題重新引發(fā)關(guān)注。此前,綠城凈負(fù)債率由2008年末的140%下降為2009年末的105%,但綠城很可能從第三季度開始面臨回款不暢,負(fù)債率或重回高點(diǎn)。但綠城方面表示,5月僅新推6個(gè)項(xiàng)目,遠(yuǎn)低于4月的16個(gè)項(xiàng)目,而整體去化率達(dá)71%,高于4月份的58%。公司暫時(shí)沒(méi)有考慮降價(jià)。
另外一家負(fù)債率較高的公司是富力,“富力短期內(nèi)回A的可能性不大,但富力今年的日子還是比2008年好!陛x立證券研究員陳耕認(rèn)為,如果富力能將今年的支出控制在200億元之內(nèi),那么今年的資金風(fēng)險(xiǎn)并不大。資金問(wèn)題可能要在明年反映出來(lái)。
高土地儲(chǔ)備的資金沉淀壓力
從5月份開始,先后有兩家大型房企進(jìn)行了全國(guó)性降價(jià),其中一家是恒大,這家公司的一個(gè)突出特點(diǎn)是:有著高額的土地儲(chǔ)備。截至5月底,恒大的在建面積近2000萬(wàn)平米。
綠城去年年報(bào)顯示,公司土儲(chǔ)為3083萬(wàn)平米,今年將有70個(gè)項(xiàng)目開工,新開工建筑面積為1113萬(wàn)平方米,較去年增加187%。
“高額的土地儲(chǔ)備,新開工及在建面積勢(shì)必龐大,本身需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐,而銷售下滑,融資渠道又不暢的話,這樣的公司比較危險(xiǎn),”一家總部位于北京的投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。
恒大否認(rèn)優(yōu)惠、降價(jià)是因?yàn)橘Y金壓力,稱自己是搶先機(jī),擴(kuò)大市場(chǎng)占有率;但事實(shí)上,這家公司在各地的項(xiàng)目此前均感受到了銷售下滑。
壽柏年則表示,綠城今年應(yīng)付的土地款約為200億,截至目前,綠城已支付100億。公司會(huì)視調(diào)控政策影響以及市場(chǎng)狀況,考慮是否繼續(xù)購(gòu)入土地。
而另外一些土地儲(chǔ)備中等規(guī)模的公司,則選擇暫緩拿地,龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等,在3月份以來(lái)的土地市場(chǎng)上,均未露面。