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五月底，有消息人士透露，“相關(guān)部門正研究在湖南、湖北各選取一個城市進行物業(yè)稅實征試點，征收范圍是商業(yè)地產(chǎn)，不涉及居民住宅�！辈⒈硎�，國稅總局去年底已經(jīng)開辦了湖北、湖南“兩型社會”房地產(chǎn)評稅業(yè)務(wù)培訓班。

上述消息人士的傳言經(jīng)媒體報道后，立即引起了地產(chǎn)市場的廣泛關(guān)注。物業(yè)稅到底能否從商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行試點并開征？物業(yè)稅對商業(yè)地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)的影響有多大？本報特別采訪了多位商業(yè)地產(chǎn)專家，他們都表示：物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)的試點征收將不利于中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并會傳到到其他經(jīng)濟領(lǐng)域。

物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)征收不妥

對于物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行試點的消息，中國步行街工作委員會主任韓建輝認為，物業(yè)稅率先在商業(yè)地產(chǎn)征收，“我認為是不妥的�！焙唵蔚膶Ρ壬虡I(yè)地產(chǎn)和住宅：住宅地產(chǎn)可能具有經(jīng)濟和社會的雙重屬性，相比而言，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性更多一些，先商業(yè)后地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)的經(jīng)營是一體的，物業(yè)稅在商業(yè)地產(chǎn)的征收，可能會間接地傳到到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，整體都是不利的。

商業(yè)地產(chǎn)專家委員會副主任、上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)董事長李驍認為，物業(yè)稅在近期出臺仍然不成熟，而且物業(yè)稅的稅種太廣了，但是房產(chǎn)保有稅出臺，認為是有可能的。因為規(guī)避了一些制度的缺陷，相對容易執(zhí)行。其次，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較合理，沒有什么泡沫，國家要遏制住宅的高房價，而從商業(yè)地產(chǎn)開始，這顯然就是打壓的方向不對。

香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團副總經(jīng)理許大金表示：“物業(yè)稅拿商業(yè)地產(chǎn)做試點，能夠起到一些調(diào)節(jié)的作用，但是我認為我們國家的大部分的物業(yè)是存在住宅市場里。住宅地產(chǎn)一次性賣完之后，收稅是一次性的，這樣住宅的社會貢獻率是降低的，反觀商業(yè)地產(chǎn)，他每年都在給國家創(chuàng)造財稅收入，這個時候你再給商業(yè)地產(chǎn)征物業(yè)稅，其實對商業(yè)地產(chǎn)是不利的。”

征收商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅會有傳導效應(yīng)

對于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅的試點影響，韓建輝認為，目前，中國經(jīng)濟還沒有完全褪去2008年金融危機的影子，而住宅地產(chǎn)的這種高利潤的空間，使得一部分逐利的游資進行了，這從某種以上上說也和我們國家目前的投資渠道不暢有關(guān)。如果這個時候再對投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高的話，可能就會出現(xiàn)游資對農(nóng)副產(chǎn)品的投資等，造成生活必需品的物價上漲的情況。所以從整體上看，物業(yè)稅現(xiàn)行從商業(yè)地產(chǎn)試點要慎行。

許大金表示，從商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅，不僅增加了業(yè)主的成本壓力的話，對國家刺激消費等也會受到一定的影響。對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，可能是因為商業(yè)物業(yè)是對機構(gòu)，好控制，而住宅是老百姓，不好把握。但是這并不是解決根本之道。同時建議，如果征收物業(yè)稅，那么就應(yīng)該將長期供應(yīng)國家財稅的商業(yè)地產(chǎn)和住宅或公寓等業(yè)態(tài)的稅率由差別才是。

李驍甚至認為，商業(yè)地產(chǎn)可能也要有40％多的成本是土地成本，就算是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是70年的租期，承租人在租用國家的土地，已經(jīng)繳納了多項高額的稅負，現(xiàn)在還要征稅包括土地在內(nèi)的物業(yè)稅，這樣是不太合理的。

商業(yè)地產(chǎn)亟待單獨立法

針對目前地產(chǎn)“一盤棋”的情況，全國經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示，住宅地產(chǎn)是個居住和民生相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)是和經(jīng)濟相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該區(qū)別對待。

業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在已經(jīng)具備開征物業(yè)稅的條件，但物業(yè)稅是保有稅，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有保有稅種了，土地使用稅、房產(chǎn)稅和物業(yè)稅很接近。只是做法不是很規(guī)范，征收對象也不一樣。目前是誰經(jīng)營誰繳稅，其實應(yīng)該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進一步完善。

據(jù)悉，現(xiàn)在對于商業(yè)地產(chǎn)的管理規(guī)定還不明確，而對于商業(yè)地產(chǎn)的管理也是沿用住宅地產(chǎn)的管理規(guī)定。楊樂渝就表示：商業(yè)地產(chǎn)的運行規(guī)律和住宅地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律完全是兩碼事，商業(yè)地產(chǎn)注重后期運營，而住宅則是一次性產(chǎn)品。

此外，由于商業(yè)地產(chǎn)在這幾年的地產(chǎn)市場中都落后于住宅市場，但其拉動經(jīng)濟的后續(xù)產(chǎn)業(yè)作用甚至更大。有專家就多次建言政府對持有型的商業(yè)地產(chǎn)要給你財政補貼，要鼓勵開發(fā)商做這樣的轉(zhuǎn)型，要抑制開發(fā)商為賣而買的行為。

據(jù)了解，北京市等地方政府也都在為包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)找出路。包括楊樂渝在內(nèi)的多數(shù)專家也都建言為商業(yè)地產(chǎn)單獨立法，如果房地產(chǎn)找不到出路，從某種意義上講，中國經(jīng)濟都找不到出路�，F(xiàn)在都懸在半空中落不了地，這是一個很大的問題。

“明明是只有50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，中介在介紹房源時卻堅持說是70年產(chǎn)權(quán)的"住宅"；明明是房子在過去幾個月里持續(xù)漲價，中介愣說已經(jīng)降價了。”市民黃女士近日反映她在崇文門附近的中介公司尋找二手房時的遭遇。她認為一些經(jīng)紀人為促成交易已開始“不擇手段”；而有意挑選二手房的市民在向經(jīng)紀人咨詢房源時，一定要仔細對比客觀的市場價格。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，進入6月份，北京二手房日均成交量始終在400套徘徊，還不及樓市新政實施前一個月也就是3月份的一半。為了促成交易，一些中介經(jīng)紀人又打起了“用商住樓"冒充"住宅樓”進行低價房促銷的主意。

記者昨天下午到中介門店實地探訪。從崇文門新世界向西，遠遠就能看到路北林立的各家房地產(chǎn)中介門店，每家門店的櫥窗內(nèi)幾乎都被“直降××萬元”的房源推薦信息占據(jù)：每套總價兩三百萬元的二手房“降價”幅度少則十萬元，多則三四十萬元，加上垂直向下的紅色箭頭，顯得十分醒目。

“您看看二手房嗎？現(xiàn)在價格挺合適的，可是抄底的好時機�！本驮谟浾唏v足查看信息時，一位站在便道上的美聯(lián)物業(yè)經(jīng)紀人迎了過來。當?shù)弥浾呦朐诟浇砸惶卓們r低的小戶型自住后，他說：“MOHO國際公寓的房子每平方米才2.6萬元，周圍商品房單價都在3.2萬元以上，您現(xiàn)在買絕對值——商住樓，民用水電�！蓖瑯樱S女士上周也見識了類似的促銷手法。“經(jīng)紀人告訴我，MOHO國際公寓已經(jīng)降到了每平方米2.6萬元，處于今年以來的最低價，勸我抓緊出手�！彼f，她一直在關(guān)注MOHO國際公寓，今年3月初時，該項目的售價還不到兩萬元，3個月過去了，一些區(qū)域持續(xù)漲價的二手房居然被中介描述為“降價”，幸虧她沒有去揀這個“便宜”。

“現(xiàn)在一些經(jīng)紀人利用了購房人的觀望心理，在賣房時故意釋放出"調(diào)控已經(jīng)見效、房價明顯下降"的信號，利用信息不對稱的特點操縱報價先漲再降，促使那些沒有長期關(guān)注價格的看房人買房�！币患掖笮徒�(jīng)紀機構(gòu)的市場研究負責人說，在市場價格未見明顯波動的情況下，一些中介公司急于招攬客源的短視做法并不可取，同時，二手房購房人在向經(jīng)紀人咨詢房源前，一定要仔細對比下“降價”前后的市場價格，綜合考慮自身的承受能力，避免一時沖動、倉促出手。

新開商住樓盤一周內(nèi)集體降價

就在購房人還在研究商品住宅樓盤降價是否“雷聲大、雨點小”時，多個新開盤的商住項目卻在上周不約而同地選擇降價銷售，其中不乏首開、合生等知名開發(fā)企業(yè)的項目。業(yè)內(nèi)人士分析，國家對于房產(chǎn)稅開征的態(tài)度日益堅決，使得購房人對最可能被試點征稅的商業(yè)地產(chǎn)失去興趣，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商集體掀起降價促銷的風潮。 記者了解到，一周之內(nèi)，首開集團旗下的兩個商業(yè)立項樓盤均打出特價牌——首開石榴派由半月前的2萬元/平方米下調(diào)至均價1.8萬元/平方米，最低1.45萬元/平方米；首開智慧社更是推出1.35萬/平方米的特價房源，享受按揭貸款97折，一次性付款92折的優(yōu)惠，而此前該項目的正常銷售均價為2.1萬元/平方米；位于望京的合生麒麟社1號樓目前推出6套特價房源，戶型面積為63到88平方米，特價2.6萬至2.7萬元/平方米，相比3萬元/平方米的銷售均價，也相當于打了86折；馬家堡東路上的樓盤7克拉在19日開盤時也拋出大幅優(yōu)惠措施，包括開盤三日內(nèi)購房可享受一次性付款9折/按揭98乘95折的優(yōu)惠，5日內(nèi)簽約還送兩年物業(yè)費。

“商業(yè)地產(chǎn)的購房人主要怕日后被征收房地產(chǎn)稅�！币患疑套潜P的銷售負責人說，同樣的戶型，商業(yè)立項的商住樓價格要比純住宅便宜三分之一以上。商住樓紛紛降價促銷還有另一個原因，繼禁止新增酒店類項目分割銷售后，北京下一步很可能會對以商業(yè)和辦公立項的商住樓項目下手�！芭c其等到主管部門限制此類樓盤銷售，開發(fā)商不如趁早降價銷售，房款落袋為安�！彼f。