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在初步解決了上海地王的棘手融資問(wèn)題后，上海證大高調(diào)宣布與基金管理公司一起進(jìn)軍高端體育地產(chǎn)。

體育地產(chǎn)

6月28日，上海證大表示，公司將聯(lián)手RenownCapital Investments（RCI）基金公司，成立一家基金管理公司，投資于高端體育地產(chǎn)項(xiàng)目。

根據(jù)雙方簽訂的合作意向，成立的基金公司將分別由上海證大與RCI擁有60%及40%權(quán)益，預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模達(dá)到3億美元，首期募集資金的目標(biāo)為于2010年底前至少募集6000萬(wàn)美元，RCI將負(fù)責(zé)為基金向投資者籌集資金。

據(jù)悉，該基金管理公司將主要在中國(guó)大陸投資商業(yè)或住宅物業(yè)（或混合）房地產(chǎn)項(xiàng)目，以高端特色體育地產(chǎn)項(xiàng)目為主，比例不低于基金總規(guī)模的50%。而投資區(qū)域最初將以中國(guó)一線城市和海南省為主，最大投資額度為單一項(xiàng)目不超過(guò)基金總規(guī)模的25%。

針對(duì)于上述基金，證大董事長(zhǎng)馬成梁指出，借助RCI在投資界具有廣泛的人脈關(guān)系和良好的知名度，能有效匯聚高端客戶和優(yōu)秀的投資者，成立有關(guān)基金管理公司有助上海證大得到更大的擴(kuò)展，增加利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)一位上海證大的投資者關(guān)系部的員工介紹得知，Renown Capital Investments Limited的合伙人曾投資于大中華區(qū)域、海外，尤其是美國(guó)等地區(qū)，其對(duì)環(huán)球資本市場(chǎng)非常熟悉。對(duì)于成立基金管理公司、融資、投資咨詢和管理均擁有極豐富的經(jīng)驗(yàn)。

目前，上海證大方面還未透露該筆資金的募集對(duì)象，有業(yè)內(nèi)人士指出，該基金以美元計(jì)價(jià)，應(yīng)該會(huì)在境外募集。

清華大學(xué)博士杜麗虹在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)亦表示，目前募集人民幣基金并不容易，現(xiàn)在一些私募人民幣基金的對(duì)象主要為富裕個(gè)人，缺乏長(zhǎng)期的投資者。而另一方面，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)也還沒(méi)有放開(kāi)，房地產(chǎn)基金方面的產(chǎn)品并不是很成熟。

“但是從國(guó)外來(lái)講，成熟的投資房地產(chǎn)基金一般是機(jī)構(gòu)投資者。因?yàn)闄C(jī)構(gòu)投資者的更加理性，提供資金更為長(zhǎng)期，收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)更為客觀”，杜麗虹指出。

曲線融資

從去年開(kāi)始，包括中海、復(fù)地等標(biāo)桿房企都已經(jīng)開(kāi)始在設(shè)立房地產(chǎn)基金方面作出嘗試。稍有不同的是，證大成立的基金并不是主要針對(duì)其商業(yè)物業(yè)，而是主要投資在證大從未涉足的冷門——體育地產(chǎn)。

據(jù)杜麗虹介紹，在國(guó)外，所謂體育地產(chǎn)，就是通過(guò)收購(gòu)體育場(chǎng)館，承包體育賽事、演唱會(huì)、廣告費(fèi)、票房的提成收入，以及租金的收入等來(lái)實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館盈利，“這樣的模式就像商業(yè)地產(chǎn)靠租金收入一樣”。

然而，在國(guó)內(nèi)，很多體育地產(chǎn)是通過(guò)與住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。有些項(xiàng)目除了體育項(xiàng)目本身，政府可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商一些住宅或者商業(yè)用地�；蛘唧w育就是樓盤設(shè)施配套中的亮點(diǎn)，只用于公益部分，并不盈利。

將這一模式發(fā)揮的淋漓盡致例證是中體產(chǎn)業(yè)。中體產(chǎn)業(yè)旗下多個(gè)樓盤均以“可以在十分鐘內(nèi)步行到達(dá)體育館，享受運(yùn)動(dòng)配套”標(biāo)榜。

2009年，中體產(chǎn)業(yè)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.66億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.28億元，占到其總收入的77％。

從另一方面來(lái)講，證大選擇體育地產(chǎn)或許有更深層的原因�！跋鄬�(duì)于投資商業(yè)或者住宅地產(chǎn)，體育地產(chǎn)更為另類，政策對(duì)于體育地產(chǎn)的限制會(huì)少一些”，上海一名分析人士表示。

“只要是美元基金都存在著一個(gè)問(wèn)題。就是如何將這部分的錢弄進(jìn)來(lái)。外資進(jìn)入投資房地產(chǎn)的政策限制比較嚴(yán)格。一個(gè)可能的原因是體育地產(chǎn)的限制會(huì)少一些，如果是住宅項(xiàng)目的限制肯定是很多”，該人士表示。

根據(jù)證大與合伙人成立的基金投資結(jié)構(gòu)，高端特色體育地產(chǎn)項(xiàng)目投資比例大約為該基金總規(guī)模的50%，剩余的將投資在商業(yè)或者住宅項(xiàng)目。上海證大或許是希望借道體育地產(chǎn)來(lái)給旗下項(xiàng)目輸血，

在今年2月份，上海證大以92億的價(jià)格競(jìng)得上海外灘地王，巨大的土地出讓款使得證大財(cái)務(wù)狀態(tài)緊繃。同時(shí)其位于海門、揚(yáng)州、浙江、江蘇、成都、廊坊、長(zhǎng)春、吉林、青島、海南及內(nèi)蒙古等項(xiàng)目需要資金維持開(kāi)發(fā)。而該基金估計(jì)將給證大旗下商業(yè)、住宅項(xiàng)目提供大約1.5億美元的資金。