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炎熱的7月本應是寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)淡季，但目前上海寫字樓租賃成交情況還是持續(xù)活躍。據(jù)21世紀不動產上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與6月同期相比較，上海寫字樓租賃成交量環(huán)比漲幅達40%。然而，7月租賃行情持續(xù)走好卻伴隨著中低端寫字樓的租金繼續(xù)回落，環(huán)比跌幅近10%，目前租金平均水平為90-120元/㎡/月。

21世紀不動產上海銳豐商業(yè)樓宇部經理吳曉明向記者介紹，在寫字樓租賃成交活躍的上海浦東陸家嘴板塊，華能聯(lián)合大廈于5月份掛出一套200㎡的房源，掛牌價120元/㎡/月，但兩個月來始終沒有客戶前來咨詢。目前，華能聯(lián)合大廈業(yè)主已經主動降價至108元/㎡/月，但迄今為止這套房源仍然沒有成交。上海銳豐商業(yè)樓宇部經理吳曉明分析說，像這樣的寫字樓租金可能還有下跌趨勢。首先，這種寫字樓的房齡超過10年，客戶多會考慮板塊內的新增樓盤，其品質能夠提高3-4個檔次。另一方面，中低端物業(yè)市場客戶以個人和小型企業(yè)為主，他們的預算相對有限，且受樓市調控政策影響，這部分人普遍不看好后市，這種情緒也影響到他們對租賃市場的預期，認為租金也將繼續(xù)回落。

同時，新政出臺后三個月期間，投資客也逐漸撤離寫字樓市場。上海銳豐商業(yè)樓宇部經理吳曉明向記者表示，5月份前來咨詢客戶中，投資客占比約20%，6月份這一比例已經減少至10%，而7月至今尚未有投資型客戶前來咨詢。 “5月份開始，以個人名義買下大面積寫字樓的投資客就已經消失掉了。集資購買一層樓的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。如黃浦區(qū)的上海外灘中心就于5月成交了一套樓面，這套房源總面積1200㎡，總價7000萬元左右，而買下這套樓面的正是一批外地投資客，他們通過集資的方式共同買下了這套房源作為長期投資。”而記者同時了解到，接下來的六七月份卻幾乎沒有這種投資客參與的大樁交易出現(xiàn)。

滬甲級寫字樓“喊”出高租金

在中央商務區(qū)甲級辦公樓平均租金僅約6.6元/平方米/天的當下,浦西靜安寺會德豐廣場、南京西路1788廣場以及浦東陸家嘴太平金融大廈都大膽地叫出了8~10元/平方米/天的高價。

國際五大代理行指出,這主要因為今年以來,上海甲級辦公樓租賃成交量升溫迅速。伴隨旺盛的市場需求,業(yè)主對租金的期望值也隨之走高。

上半年吸納量大增

據(jù)仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行和高力國際介紹,今年第二季度,經濟快速發(fā)展,國內企業(yè)和跨國企業(yè)擴張需求加劇,市場中甲級辦公樓租賃業(yè)務增量明顯——包括德國漢莎、日立集團、施貴寶分別在靜安區(qū)的會德豐廣場租賃1100平方米、4500平方米和6200平方米的辦公面積;大華銀行在陸家嘴信息中心租下5000平方米;優(yōu)衣庫在黃浦區(qū)的恒基名人商業(yè)大廈租賃2700平方米的辦公面積;德事商務中心在浦東新區(qū)的國金中心二期租賃2600平方米的辦公面積;黑石財團也在陸家嘴星展銀行大廈租賃了1000平方米的面積。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)更顯示,今年第二季度上海甲級寫字樓市場的凈吸納量為11.63萬平方米,上半年累計凈吸納量已相當于去年全年凈吸納量的76%。

在此過程中,上海浦東、浦西中央商務區(qū)的甲級寫字樓無疑成為最大受益者。會德豐廣場和浦東陸家嘴的未來資產大廈即是其中兩大典型。據(jù)知情人士透露,在度過相當長的預租期后,會德豐廣場的租賃業(yè)務在今年破冰,目前已迅速確認近三成面積的租賃成交,更有其他逾一成面積的租賃業(yè)務正在洽談中;與此同時,浦東陸家嘴的未來資產大廈的出租率在今年第一季度達到了89%,并在第二季度上升2個百分點至91%。

此外,據(jù)仲量聯(lián)行方面介紹,目前在浦東陸家嘴,東亞銀行大廈出租率已經達到97%,匯豐銀行大樓（國金中心一期）出租率為96%,時代金融中心為92%,而區(qū)域地標環(huán)球金融中心出租率也已達74%。

隨著優(yōu)質辦公樓被逐漸消化,擴張企業(yè)開始把目光聚焦到高品質的新樓中。DTZ戴德梁行商業(yè)部董事陳浩介紹,目前新鴻基地產的環(huán)球貿易廣場（原襄陽路項目）、南京西路1788項目和浦東太平金融大廈均表現(xiàn)突出,“這幾個項目帶看率很高,1788項目和太平金融大廈的報價都在8~10元/平方米/天。”