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繼3月份陸家嘴[0.000.00%]集團(tuán)買下浦項(xiàng)廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)買家在辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)物色項(xiàng)目，投入重金。近日，一家國(guó)內(nèi)投資基金公司從上海悅達(dá)房產(chǎn)公司手中，整棟購(gòu)買位于黃浦區(qū)的物業(yè)悅達(dá)黃浦河濱廣場(chǎng)，總價(jià)約2.19億元，單價(jià)為25987元/平方米。國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)資本的推動(dòng)下，開始出現(xiàn)底部反彈的跡象，而國(guó)內(nèi)資本也首次取代多年來(lái)外資的主導(dǎo)地位，成為市場(chǎng)的主力買家。國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)在沉寂了一年多之后，近期又開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，唯一的區(qū)別是，這次的主角，是各路國(guó)內(nèi)資本。

無(wú)獨(dú)有偶，位于上海五角場(chǎng)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)式寫字樓項(xiàng)目創(chuàng)智坊，也同樣受到了國(guó)內(nèi)買家的“重點(diǎn)照顧”。購(gòu)買寫字樓的中資企業(yè)中，超過(guò)八成以自用為主要目的。本報(bào)從該項(xiàng)目開發(fā)商處了解到，此次推出的創(chuàng)智坊二期，買家除了中小企業(yè)及初創(chuàng)企業(yè)業(yè)主自用外，還有不少民間資本涌入。

在上海以外的其他城市，出現(xiàn)類似的情況。在廣州，寫字樓物業(yè)備受追捧，大型國(guó)有企業(yè)購(gòu)買甲級(jí)寫字樓作為辦公自用的需求增加，市場(chǎng)上大宗成交增多，例如國(guó)家開發(fā)銀行購(gòu)買廣州富力盈力大廈半棟寫字樓作自用。

“自2008年下半年以來(lái)，金融危機(jī)對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)造成了持續(xù)沖擊。私人以及機(jī)構(gòu)投資者的投資意愿有所停頓，外資則開始降價(jià)拋售在滬高端物業(yè)。然而在剛剛過(guò)去的第2季度，已能夠看見一些回暖跡象，”DTZ戴德梁行寫字樓部董事楊達(dá)表示，“供大于求的激烈局面短期內(nèi)仍無(wú)法改變，但是中資企業(yè)的活躍將對(duì)市場(chǎng)形成支撐�！�

仲量聯(lián)行研究報(bào)告則指出，目前，中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者正積極尋求收購(gòu)機(jī)會(huì)，而一些國(guó)外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行擇棄。由于資產(chǎn)價(jià)格適中，且銀行貸款帶來(lái)了資本流動(dòng)性的增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于投資機(jī)會(huì)正顯現(xiàn)出更多興趣。

“國(guó)內(nèi)買家傾向于較長(zhǎng)線的投資，且融資成本較低，因此能夠比欲作短線投資的國(guó)外買家出價(jià)更高。另外，由于投資限制放寬，允許國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投資于房地產(chǎn)，以及設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金的苗頭已現(xiàn)，市場(chǎng)上潛在國(guó)內(nèi)買家的數(shù)量呈上升趨勢(shì)�！敝倭柯�(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰表示。

二季度一個(gè)國(guó)內(nèi)投資者從麥格理地產(chǎn)手中以3億元收購(gòu)了上海城市公寓，此價(jià)格較四年前麥格理地產(chǎn)買入時(shí)低了1億元。就買家實(shí)際情況而言，內(nèi)資買家相對(duì)當(dāng)年的外資主力，有著“額外”的優(yōu)勢(shì):無(wú)需考慮匯率風(fēng)險(xiǎn)、持有周期等問(wèn)題，對(duì)于回報(bào)率也沒有很高的要求，只要價(jià)格合理，就可能考慮購(gòu)買。

但是，租金持續(xù)下跌依然是寫字樓市場(chǎng)反彈的最大阻力。第一太平[5.10 6.25%]戴維斯報(bào)告披露，第二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下跌3.7%，距去年第三季度的峰值下跌已達(dá)17.0%，整體空置率在第二季度下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至16.8%，部分項(xiàng)目再次推遲開工或交付時(shí)間。