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在中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓平均租金僅約6.6元/平方米/天的當(dāng)下，上海浦西靜安寺會(huì)德豐廣場(chǎng)、南京西路1788廣場(chǎng)以及浦東陸家嘴太平金融大廈都大膽地叫出了8~10元/平方米/天的高價(jià)。

國(guó)際五大代理行指出，這主要因?yàn)榻衲暌詠?lái)，上海甲級(jí)辦公樓租賃成交量升溫迅速。伴隨旺盛的市場(chǎng)需求，業(yè)主對(duì)租金的期望值也隨之走高。

上半年吸納量大增

據(jù)仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行和高力國(guó)際介紹，今年第二季度，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)張需求加劇，市場(chǎng)中甲級(jí)辦公樓租賃業(yè)務(wù)增量明顯——包括德國(guó)漢莎、日立集團(tuán)、施貴寶分別在浦西靜安區(qū)的會(huì)德豐廣場(chǎng)租賃1100平方米、4500平方米和6200平方米的辦公面積；大華銀行在陸家嘴信息中心租下5000平方米；優(yōu)衣庫(kù)在黃浦區(qū)的恒基名人商業(yè)大廈租賃2700平方米的辦公面積；德事商務(wù)中心在浦東新區(qū)的國(guó)金中心二期租賃2600平方米的辦公面積；黑石財(cái)團(tuán)也在浦東陸家嘴星展銀行大廈租賃了1000平方米的面積。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)更顯示，今年第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量為11.63萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)凈吸納量已相當(dāng)于去年全年凈吸納量的76%。

在此過(guò)程中，上海浦東、浦西中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓無(wú)疑成為最大受益者。浦西靜安寺會(huì)德豐廣場(chǎng)和浦東陸家嘴的未來(lái)資產(chǎn)大廈即是其中兩大典型。據(jù)知情人士透露，在度過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的預(yù)租期后，會(huì)德豐廣場(chǎng)的租賃業(yè)務(wù)在今年破冰，目前已迅速確認(rèn)近三成面積的租賃成交，更有其他逾一成面積的租賃業(yè)務(wù)正在洽談中；與此同時(shí)，未來(lái)資產(chǎn)大廈的出租率在今年第一季度達(dá)到了89%，并在第二季度上升2個(gè)百分點(diǎn)至91%。

此外，據(jù)仲量聯(lián)行方面介紹，目前在浦東陸家嘴，東亞銀行大廈出租率已經(jīng)達(dá)到97%，匯豐銀行大樓（國(guó)金中心一期）出租率為96%，時(shí)代金融中心為92%，而區(qū)域地標(biāo)環(huán)球金融中心出租率也已達(dá)74%。

隨著優(yōu)質(zhì)辦公樓被逐漸消化，擴(kuò)張企業(yè)開(kāi)始把目光聚焦到高品質(zhì)的新樓中。DTZ戴德梁行商業(yè)部董事陳浩介紹，目前新鴻基地產(chǎn)的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（原襄陽(yáng)路項(xiàng)目）、南京西路1788項(xiàng)目和浦東太平金融大廈均表現(xiàn)突出，“這幾個(gè)項(xiàng)目帶看率很高，1788項(xiàng)目和太平金融大廈的報(bào)價(jià)都在8~10元/平方米/天�！�

業(yè)主“朝南坐”時(shí)機(jī)未到？

事實(shí)上，目前報(bào)價(jià)達(dá)到8~10元/平方米/天的大有人在，據(jù)上述知情人士透露，會(huì)德豐廣場(chǎng)目前的報(bào)價(jià)也已達(dá)到8~10元/平方米/天。

不過(guò)，一位在浦東陸家嘴擁有甲級(jí)辦公樓的開(kāi)發(fā)商向記者透露，靜安寺會(huì)德豐廣場(chǎng)目前出現(xiàn)過(guò)7.5元/平方米/天的成交租金，淮海路的香港新世界大廈則有近1.5萬(wàn)平方米的空置面積，日租金在6~6.5元/平方米。

難道，甲級(jí)寫(xiě)字樓的真實(shí)成交價(jià)格并不如表面報(bào)價(jià)那么風(fēng)光？

事實(shí)上，從各機(jī)構(gòu)發(fā)布的二季度末甲級(jí)辦公樓租賃成交價(jià)格可以看出，多數(shù)甲級(jí)辦公樓業(yè)主的“理想”與“現(xiàn)實(shí)”還存在一定差距。仲量聯(lián)行提供的2010年第二季度報(bào)告顯示，當(dāng)季上海中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金為6.6元/平方米/天，環(huán)比上升3.9%，同比上升2.2%；DTZ戴德梁行提供的二季度甲級(jí)辦公樓租金在6.8元/平方米/天；高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)為7元/平方米/天。

“甲級(jí)辦公樓租金確實(shí)有明顯上漲，但和金融海嘯之前的水平比，還相距甚遠(yuǎn)。”陳浩指出，考慮到目前企業(yè)擴(kuò)張需求加劇，短期內(nèi)，預(yù)計(jì)上海辦公樓空置率繼續(xù)下跌，租金小幅上揚(yáng)�！暗壳笆澜缃�(jīng)濟(jì)還不穩(wěn)定，并且，市場(chǎng)中還有不少關(guān)于經(jīng)濟(jì)二次探底的說(shuō)法，真實(shí)的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)可能還會(huì)經(jīng)歷波動(dòng)。”

陳浩認(rèn)為，如果將時(shí)間跨度延伸至未來(lái)的4個(gè)季度，預(yù)計(jì)上海將有超過(guò)70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，可能會(huì)帶來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率季節(jié)性的波動(dòng)，引致空置率上揚(yáng)。“還是要審慎對(duì)待市場(chǎng)，不能太過(guò)樂(lè)觀�！�

無(wú)獨(dú)有偶，高力國(guó)際方面亦預(yù)期，盡管短期內(nèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)租金上升和空置率下降的趨勢(shì)，但下半年大增的供應(yīng)量或會(huì)扭轉(zhuǎn)甲級(jí)辦公樓的復(fù)蘇趨勢(shì)。高力國(guó)際分析師認(rèn)為，在浦東、黃浦和徐匯，大量新增供應(yīng)將會(huì)使空置率在年底劇升，將導(dǎo)致租金走弱。

高力國(guó)際方面指出，今年第二季度上海甲級(jí)辦公樓租金跌幅最大為靜安區(qū)，“因?yàn)樵搮^(qū)域?qū)π略龉⿷?yīng)依然難以消化。加之最近高居不下的空置率，靜安或?qū)⒃谀甑浊笆テ渥?006年第四季度以來(lái)上海最貴辦公區(qū)域的地位�！�

看來(lái)，至少目前為止，甲級(jí)辦公樓大業(yè)主的“心頭大石”還懸而未落，想要“朝南坐”也有待時(shí)日。