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地震不會摧毀高樓，高樓應(yīng)該成為地震時人們蜂擁而至的避難所。”這是日本最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商森大廈株式會社(以下簡稱森大廈)社長森稔所奉行的一個信念，這個76歲的古稀老人對于摩天大廈的狂熱迄今無人可比。在中國，他同樣建造了中國大陸第一高樓—上海環(huán)球金融中心。

然而，連日以來，打破“只租不售”傳統(tǒng)的上海陸家嘴環(huán)球金融中心散售傳聞一出，市場一片嘩然，有人甚至認(rèn)為，森大廈是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)泡沫，選擇撤資等。

然而，真實(shí)的原因或許是，在中國耕耘15年的森大廈，希望通過叫賣第一高樓融資，為進(jìn)一步拓展中國的商業(yè)地產(chǎn)市場儲糧。

出售第一高樓1/4面積

遙望上海陸家嘴[21.470.37%]，內(nèi)層核心的“品”字形布局不由得讓人觸目驚心：420.5米的金茂大廈，492米的環(huán)球金融中心以及日益拔高且設(shè)計(jì)高度達(dá)632米的上海中心大廈。其中，環(huán)球金融中心是目前的中國大陸第一高樓。在這里，任何的風(fēng)吹草動，無疑都將是輿論中的“風(fēng)暴眼”。

11月2日，一份印有上海環(huán)球金融中心辦公室圖樣及“高端辦公樓分層銷售”字樣的宣傳單出現(xiàn)在上海商業(yè)市場。上海環(huán)球金融中心正在尋求“低價(jià)出售高區(qū)辦公房源”的傳聞不脛而走。一石激起千層浪，昔日創(chuàng)下20元/平方米/天上海寫字樓租金新高的環(huán)球金融中心再次被推上風(fēng)口浪尖。

“一般情況下，甲級寫字樓散售比較少，主要是整體放售為主，環(huán)球金融中心散售的機(jī)會非常小，市場上更沒有同類甲級寫字樓散售，所以才引起市場上廣泛的關(guān)注�！�

上海環(huán)球金融中心委托方之一DTZ戴德梁華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆對時代周報(bào)記者表示，自用買家一般都是在寫字樓剛建或者是建好時和開發(fā)商進(jìn)行談判，很少在入市之后才談，畢竟寫字樓本身部分已經(jīng)是出租出去的，大面積自用是比較困難的。

森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部部長Michiho Kishi接受時代周報(bào)記者采訪時則表示，森大廈經(jīng)常收到來自投資者和潛在購買者購買物業(yè)的請求，但是在此之前，森大廈對此還沒有具體的想法，直到最近才開始考慮這個問題，這也是森大廈近期進(jìn)行市場調(diào)查的原因，但是目前調(diào)查還沒有結(jié)束，至于售價(jià)還沒有確定下來，甚至?xí)癯鍪圻�是一個未知數(shù)。

有傳聞稱，上海環(huán)球金融中心擬售6萬-7萬元/平方米。根據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，森大廈計(jì)劃出售環(huán)球金融中心部分樓層，套現(xiàn)400億-500億日元，按照當(dāng)前日元對人民幣0.0824的匯率折算，即32.96億-41.2億元人民幣。再按照單層3000平方米的面積折算，銷售單價(jià)為7萬元/平方米，則將出售15-20層，幾近環(huán)球金融中心7-77辦公樓層的1/4以上。

森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓對此矢口否認(rèn)，連稱“不可能”，并表示即使最終決定出售，其出售比例也是相當(dāng)小的。

但是，“6萬-7萬元/平方米”一說甚囂塵上，卻不似空穴來風(fēng)。“6萬-7萬元/平方米可能是企業(yè)報(bào)出的價(jià)格，最后賣的話可能還有一輪討價(jià)還價(jià)的過程。價(jià)格還沒有完全確立，預(yù)期價(jià)格可能更高�！庇袠I(yè)內(nèi)人士對時代周報(bào)記者表示。

雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩接受時代周報(bào)記者采訪時則認(rèn)為，如果環(huán)球金融中心確定散售，將刷新中國商業(yè)地產(chǎn)市場的新單價(jià)。

她表示，以東海廣場來說，目前的市場價(jià)格是6.5萬元/平方米。根據(jù)地理位置和品質(zhì)等價(jià)值評估來說，環(huán)球金融中心的價(jià)格肯定高于東海廣場。再從租金回報(bào)來評估，東海廣場所在的靜安區(qū)租金水平達(dá)到8元/平方米/天。目前，環(huán)球金融中心的租金回報(bào)可以達(dá)到11-12元/平方米/天�！皬膸追矫鎭砜紤]，環(huán)球金融中心的售價(jià)起碼要比所謂的6萬-7萬元/平方米高出1/3才是一個比較合理的銷售水平。”

隨著散售消息一出，各路買家更是蠢蠢欲動�！鞍凑漳壳皝碇v，這是一個完全低調(diào)的出售。對環(huán)球金融中心感興趣的買家不少，但目前還處于觀望階段�！标懛暾渍f，主要有兩類客戶，一類是自用，一類是投資。

正略鈞策管理咨詢顧問鄧宇明則認(rèn)為，買家在這個時機(jī)入手比較好，因?yàn)楝F(xiàn)在是深度調(diào)控的時期，房地產(chǎn)市場比較低迷，且看好商業(yè)地產(chǎn)的未來增值空間。

每年財(cái)務(wù)成本8億元

“現(xiàn)在是處于新一輪低迷期的初步回暖期，森大廈銷售環(huán)球金融中心的時機(jī)并不是很好。如果出售的話，應(yīng)該選擇在兩三年后的過熱期，到時的價(jià)格應(yīng)該是最高的。”薛建雄對時代周報(bào)記者表示。

為此，上述分析人士均認(rèn)為，環(huán)球金融中心此時此舉，甚至打破森大廈一貫奉行的“只租不售”的傳統(tǒng)，并非是因?yàn)椤吧虡I(yè)地產(chǎn)泡沫威脅論”，而是森大廈對現(xiàn)金流的需求高企。

薛建雄表示，目前陸家嘴寫字樓實(shí)際成交價(jià)就是在6萬元/平方米左右，10元/平方米/天的租金價(jià)格在陸家嘴是一個比較正常的價(jià)格，并沒有很大的泡沫空間。

“目前來說，本來物業(yè)供應(yīng)量比較稀缺，雖然在目前時間段推出不是說沒有市場，但是往后推出的增值空間是比較大的，長期持有的回報(bào)毫無疑問會更高，”楊詠詩表示，“目前更重要的不是考量上海甲級寫字樓供求因素，而是開發(fā)商森大廈母公司看中其他項(xiàng)目，還是看中其他發(fā)展機(jī)遇，需要大量的現(xiàn)金才出售手中的核心地段的核心物業(yè)�！�

實(shí)際上，環(huán)球金融中心15載的耕耘苦旅，不得不讓人質(zhì)疑森大廈的現(xiàn)金負(fù)債。1995年，森大廈買下陸家嘴土地，并于1997年8月27日舉行奠基儀式，殊不料亞洲金融[3.59 0.00%]危機(jī)爆發(fā)，2000余根基樁剛剛完工，環(huán)球金融中心工程卻因資金問題擱淺，直到2003年重新啟動。

好事者曾于2006年為環(huán)球金融中心算過賬。該項(xiàng)目面積約為金茂大廈的2倍，按當(dāng)年5%的年貸款利息算，每年的財(cái)務(wù)成本就達(dá)4億元人民幣，加上運(yùn)營成本和人工成本，未來每年的成本將達(dá)8億元人民幣以上。即使不考慮競爭的加劇，參照金茂大廈的出租水平，環(huán)球金融中心的年收入最多達(dá)到8.45億元人民幣。假設(shè)環(huán)球金融中心2007年能夠建成，那么也就還有40年的經(jīng)營時間，要在40年中還清700億日元的貸款，每年還本的人民幣就要1.5億元。

頗具戲劇性的是，“高樓建成之日，即是市場衰退之時”的“勞倫斯詛咒”更是糾纏著第一高樓。2008年8月，環(huán)球金融中心落成，時隔一月，金融海嘯隨之而來，剛剛?cè)胧械沫h(huán)球金融中心的租金和出租率更是受到嚴(yán)重影響。這筆賬似乎不得不重新盤算一番。

“這么大的項(xiàng)目在開發(fā)的時候可能要經(jīng)歷比較長期的準(zhǔn)備，這是一個長期的戰(zhàn)略準(zhǔn)備，但是它竟然受到金融危機(jī)的影響，兩次停止開工。這說明在前期進(jìn)行投資的時候就不是很穩(wěn)健。當(dāng)時計(jì)劃是1997年開工、2004年完工，如果2004年入市的話，從2004年到2008年，上海寫字樓行情非�；鸨�，到2008年可能就非常好了。所以說，在前期投資戰(zhàn)略上，森大廈并沒有做好。”薛建雄如是說。

而根據(jù)美國CNN于2008年的報(bào)道，盡管森大廈在東京擁有100多個高回報(bào)的項(xiàng)目，但是森稔卻背負(fù)著72億美元的高額負(fù)債。值得注意的是，繼森大廈簽署上海項(xiàng)目兩年后，森稔與其弟森章分道揚(yáng)鑣，兩者的分歧正是森稔對高風(fēng)險(xiǎn)投資的情有獨(dú)鐘。

這或許是它作為日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商卻至今未上市的原因。森稔這位古稀老人甚至對此并不諱言，“如果森大廈株式會社公開上市，我可能早就被迫下臺了�！�

森大廈志在上海

森大廈首席執(zhí)行官兼董事Tsutomu Horiuchi今年6月接受媒體采訪時表示，森大廈今年計(jì)劃在本會計(jì)年度籌集資金近500億日元，折合41.2億元。

其實(shí)，早于2月，森大廈就宣布發(fā)行首次債券，計(jì)劃融資1300億日元，折合107.12億元。

Tsutomu Horiuchi表示，森大廈已經(jīng)作好同一些中國投資者就向其項(xiàng)目進(jìn)行投資的談判準(zhǔn)備。他同時表示，森大廈將一改“只租不售”的傳統(tǒng)戰(zhàn)略，靈活地銷售東京的部分高樓項(xiàng)目。值得注意的是，時至11月，這一改變也隨之在上海悄然上演。

“我們正在考慮調(diào)整我們在中國的投資策略，其中包括我們在中國增加多少投資額，”Tsutomu Horiuchi接受媒體采訪時表示，“目前森大廈的總資產(chǎn)是1.2萬億日元，其中日本占1萬億日元�？紤]當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長，調(diào)整日本和中國的投資比例對我們來說非常關(guān)鍵�！�

“森大廈確實(shí)計(jì)劃在環(huán)球金融中心周邊地區(qū)開發(fā)新物業(yè)，但是涉及公司戰(zhàn)略，具體不便透露。”Michiho Kishi對時代周報(bào)記者如是表示。日本總部在回復(fù)時代周報(bào)的采訪函中作出同樣的回應(yīng)。

不過，除了早期的大連項(xiàng)目，森大廈或許志在上海。潘蓓表示，“我們老板至今對中國市場非�？春�，如果投資下一個項(xiàng)目，他肯定還會選擇中國。目前森大廈還是考慮首選在上海投資項(xiàng)目，因?yàn)榻?jīng)過這么多年的發(fā)展，森大廈對于上海市場比較熟悉。部分計(jì)劃等情況比較明朗之后才能提供比較具體的信息。”

薛建雄對此表示，如果是森大廈計(jì)劃在環(huán)球金融中心周邊地區(qū)開發(fā)，極可能是在世博周邊拿地，可能政府也會邀請森大廈參與，甚至是參與環(huán)球金融中心對面外灘的開發(fā)。不難看出，森大廈儲糧或許意在攻池。

“整個上海寫字樓市場還在活躍階段。比較從去年到今年陸家嘴寫字樓租金上漲幅度和企業(yè)入駐情況，目前需求還是大于供應(yīng)。陸家嘴甲級寫字樓的平均租金比浦西靜安區(qū)高出20%，可以說是十年以來比較罕見的情況�！睏钤佋姳硎尽�

“隨著上海市政府宣布上海國際金融中心建設(shè)，陸家嘴未來10年對甲級寫字樓的需求將不斷上漲，目前智能化甲級寫字樓供量非常小。這對于森大廈在中國的發(fā)展是非常有利的。”Michiho Kishi如是表示。