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    “洽談買家很多” 初步估價(jià)150億元

　　隨著人民幣升值加速，海外資本已重燃對上海高端物業(yè)的追逐熱情。

　　昨日，有知情人士透露，某境外基金正在洽購上海環(huán)球金融中心的高區(qū)物業(yè)。該人士稱，該交易可能成為一宗買斷性的大宗交易，前述基金為一家亞洲基金。

　　此外，還透露，位于陸家嘴匯豐銀行也成為眾多外資追逐的新目標(biāo)。

　　神秘買家洽談一次性收購

　　可查資料顯示，上海環(huán)球金融中心2008年8月29日竣工，由日本森大廈主導(dǎo)興建。

　　昨日，前述知情人士透露，此前上海環(huán)球金融中心高區(qū)物業(yè)將散賣的消息，已引發(fā)諸多買家的興趣，前述亞洲基金公司有意一次性收購該物業(yè)，其出價(jià)遠(yuǎn)高于此前的報(bào)價(jià)。

　　此前有公開報(bào)道顯示，上海環(huán)球金融中心高區(qū)物業(yè)的價(jià)格定位為6萬-7萬元/平方米。按單層約3000平方米的面積粗略估算，一層樓的價(jià)格在2.1億元左右。

　　昨日，早報(bào)記者致電森大廈上海有限公司的媒體負(fù)責(zé)人潘小姐，對方稱，目前前來洽談的買家的確很多，其中不排除有一些來自香港或其他區(qū)域的基金公司，市場的關(guān)注度大大出乎該公司預(yù)料。潘小姐同時(shí)透露，上海環(huán)球金融中心目前并未最終確認(rèn)要出售。如果出售，只會(huì)針對7-77層的辦公區(qū)域，采取整層出售的模式，出售的比例占總體辦公面積不會(huì)很大，同時(shí)在對買家身份的篩選上，森大廈傾向于世界級的金融類機(jī)構(gòu)。如果上述樓層的辦公樓全部出售，按照此前報(bào)價(jià)計(jì)算，出售將會(huì)給森大廈公司帶來150億元的銷售收入。

　　據(jù)森大廈上海有限公司方面稱，環(huán)球金融中心目前的出租率約為70%。據(jù)代理方的報(bào)告，其租金為每天12-15元/平方米。按此前公開的出售價(jià)格計(jì)，上海環(huán)球金融中心的租金年回報(bào)率達(dá)6%～7%。某開發(fā)商表示，租金回報(bào)率回升，或是眾多買家表達(dá)收購意愿的原因。

　　海外基金是主力買家

　　上海環(huán)球金融中心并不是外資基金的唯一目標(biāo)。據(jù)某開發(fā)商透露，位于陸家嘴的老辦公樓匯豐大廈目前也在接洽買家。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前匯豐收購了位于陸家嘴的國金中心20層辦公面積以及冠名權(quán)，市場預(yù)計(jì)耗資11.5億元。這必然收縮部分流動(dòng)資金，此時(shí)選擇出售部分舊物業(yè)也并非不可能。

　　公開資料顯示，匯豐大廈是森大廈于1998年開發(fā)的智能辦公大樓。1999年底，匯豐銀行斥資3300萬美元購置該大廈4.8萬平方米辦公物業(yè)以及冠名權(quán)，用于入駐其中國總代表處和上海分行。匯豐大廈的租金略低于上海環(huán)球金融中心。

　　有知情人士稱，隨著人民幣升值加速，海外資金對境內(nèi)高端辦公物業(yè)的熱情也被重新點(diǎn)燃。

　　今年9月，新加坡騰飛集團(tuán)的騰飛中國商業(yè)地產(chǎn)基金（ACCF）宣布完成收購高騰大廈。11月9日，英國老牌地產(chǎn)商高富諾集團(tuán)宣布，以17億元價(jià)格整體購入位于普陀長風(fēng)的大型商業(yè)項(xiàng)目——“米高梅世界”。11月16日，香港上市公司瑞安建業(yè)發(fā)布公告稱，公司全資子公司易祺投資有限公司耗資9億元人民幣收購了位于浦東世紀(jì)大道的一棟寫字樓物業(yè)。

　　除此之外，還有多家外資專門成立基金，尋求國內(nèi)物業(yè)投資機(jī)會(huì)。

　　今年8月，新加坡凱德置業(yè)宣布全球戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)透露，旗下雅詩閣中國基金達(dá)到5億美元，加上5億美元的貸款，這筆總額10億美元的基金將完全用于投資中國各大城市的物業(yè)。高富諾近日也成立了首支針對中國市場的商業(yè)基金Grosvenor Vega - China Retail Fund。

　　戴德梁行投資部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一動(dòng)向。該投資部提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，上海大宗物業(yè)交易總金額已達(dá)212億元，其中辦公樓物業(yè)占33%，購物中心及商鋪占26%，住宅及服務(wù)式公寓占30%，其他綜合類項(xiàng)目占11%。

　　辦公樓成投資集聚地

　　不僅是海外游資，中資企業(yè)也嗅到了辦公物業(yè)背后的投資機(jī)會(huì)。

　　昨日，一位開發(fā)商透露，其公司旗下開發(fā)的多棟辦公樓物業(yè)，成交情況都不錯(cuò)。此前很多辦公物業(yè)價(jià)值被低估，如今辦公樓的租金回報(bào)率上升，空置率下滑，因此在寬松的貨幣政策下，辦公樓市場成為眾多企業(yè)的投資目標(biāo)。

　　仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)柯志謙表示，2010年初，國內(nèi)企業(yè)的旺盛需求帶動(dòng)了中國一線城市的辦公樓市場，跨國公司擴(kuò)張計(jì)劃重啟更增強(qiáng)了對辦公樓的需求。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的一項(xiàng)針對辦公樓租金的最新調(diào)查結(jié)果，亞太地區(qū)不斷向好的經(jīng)濟(jì)形勢和日益增強(qiáng)的商業(yè)信心，推動(dòng)2010年第三季度辦公樓租賃需求持續(xù)升溫。許多市場的辦公樓空置率趨于穩(wěn)定，一些甚至已開始下降，同時(shí)租金進(jìn)入上升周期。

　　另有業(yè)內(nèi)人士表示，不僅是大宗收購回暖，由于受貸款新政、限購令和限外令的制約較小，在通脹的預(yù)期下，辦公物業(yè)的零售也出現(xiàn)了不同程度的回暖。