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據(jù)知，仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《亞太區(qū)物業(yè)摘要》報(bào)告顯示，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁以及投資者信心高漲的帶動(dòng)下，2010年第三季度亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面繼續(xù)得到改善。辦公空間的吸納量持續(xù)走高，更多市場(chǎng)進(jìn)入租金周期的上升階段。同時(shí)，絕大多數(shù)市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)投資額和資產(chǎn)價(jià)值不斷上漲。

預(yù)計(jì)未來(lái)投資額將持續(xù)增加

鑒于亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)超世界其它地區(qū)。在消費(fèi)者信心和就業(yè)增長(zhǎng)日益改善的影響下，亞太地區(qū)絕大多數(shù)國(guó)家的消費(fèi)支出仍然保持強(qiáng)勁。根據(jù)尼爾森10月發(fā)布的《全球消費(fèi)者信心調(diào)查》報(bào)告顯示，在2010年第三季度全球消費(fèi)者信心最強(qiáng)的十個(gè)國(guó)家中，9個(gè)來(lái)自于亞太地區(qū)。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)文麗菁表示：“在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)信心增強(qiáng)的帶動(dòng)下，整個(gè)亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面繼續(xù)得到改善。辦公空間吸納量不斷增強(qiáng)，在部分市場(chǎng)中企業(yè)租戶已面臨辦公空間供不應(yīng)求的狀況。因此，租賃市場(chǎng)正轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)主更為有利的狀況，更多市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租金周期的上升階段。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值先于租金開(kāi)始復(fù)蘇，同時(shí)絕大多數(shù)市場(chǎng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值都已觸底反彈。第三季度的投資活動(dòng)增強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)投資額將持續(xù)增加�！�

鑒于更多市場(chǎng)進(jìn)入租金上漲周期，2010年第三季度亞太地區(qū)一線城市辦公空間的凈吸納量較上季度增長(zhǎng)27%，增至150萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)量增至130萬(wàn)平方米，較上季度增長(zhǎng)12%。在亞太地區(qū)的主要金融中心，香港和新加坡辦公空間的凈吸納量增長(zhǎng)強(qiáng)勁，東京辦公空間吸納量也已止跌回穩(wěn)。辦公空間的吸納絕大部分仍主要來(lái)自于企業(yè)遷址和升級(jí)需求，但是在中國(guó)香港、新加坡以及中國(guó)和印度的一線城市等市場(chǎng)中，更多需求則來(lái)自于企業(yè)擴(kuò)張。

亞太地區(qū)眾多辦公市場(chǎng)租金普遍增長(zhǎng)

目前，亞太地區(qū)眾多辦公市場(chǎng)的租金普遍增長(zhǎng)，僅有首爾、臺(tái)北和部分東南亞城市的辦公空間租金處于下跌周期的末段。2010年第三季度，在免租期縮短的帶動(dòng)下，東京辦公市場(chǎng)的凈有效租金自2008年第一季度以來(lái)首次上漲（較2010年第二季度上漲3.7%）。本季度，新加坡（萊福士廣場(chǎng)環(huán)比增長(zhǎng)10.9%）和北京（CBD環(huán)比增長(zhǎng)10.9%）的凈有效租金漲幅最大，其次是香港（中環(huán)中心環(huán)比上漲8.6%）。2010年第三季度期間，澳大利亞主要城市的辦公樓租金大多較上季度持平或溫和下跌，僅有墨爾本的租金連續(xù)第三個(gè)季度上漲。

展望未來(lái)，預(yù)計(jì)2011年香港和新加坡可能成為亞太地區(qū)辦公市場(chǎng)租金漲幅最大的城市，漲幅在15%-25%之間。預(yù)計(jì)東京的辦公樓租金將加速增長(zhǎng)，而中國(guó)一線城市的辦公樓租金將在近幾個(gè)季度以來(lái)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上有所放緩。

豪華、高檔住宅市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)強(qiáng)勁

2010年第三季度，豪華和高檔住宅市場(chǎng)的租賃需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，大中華地區(qū)和新加坡尤其如此，但東南亞絕大部分的市場(chǎng)仍然保持低迷。香港豪華住宅租金增幅最大（環(huán)比增長(zhǎng)4.0%），而新加坡和中國(guó)一線城市的租金總體環(huán)比增幅達(dá)到2%左右。隨著企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，加之大中華地區(qū)和新加坡等市場(chǎng)外籍人士的增多，亞太地區(qū)的豪華住宅租金已進(jìn)入上升周期，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)絕大多數(shù)市場(chǎng)的租金將有個(gè)位數(shù)的增幅，而香港和新加坡的增長(zhǎng)將相對(duì)更為強(qiáng)勁。

在投資者信心增強(qiáng)的帶動(dòng)下，投資市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，從而推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值和投資活動(dòng)雙雙增長(zhǎng)。2010年第三季度亞太地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)直接交易額達(dá)到182億美元，較上季度增長(zhǎng)14%。日本是亞太地區(qū)最大的商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，其交易額占整個(gè)地區(qū)總交易額的30%左右，其次分別為澳大利亞、新加坡和香港。本季度表現(xiàn)最為出色的是新加坡，投資額環(huán)比增幅高達(dá)360%，部分大宗辦公樓交易是出現(xiàn)這一增幅的主要因素。

在整個(gè)亞太地區(qū)，亞洲地區(qū)內(nèi)的投資者及國(guó)內(nèi)投資者仍在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是跨地區(qū)投資者的投資活動(dòng)也已開(kāi)始趨于活躍。隨著市場(chǎng)基本面的持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2010年整個(gè)亞太地區(qū)的投資總額將比2009年全年增長(zhǎng)15%左右。

隨著亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步得到改善。展望今后，鑒于投資者已考慮到未來(lái)租金的強(qiáng)勁增長(zhǎng)因素，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值將在很大程度上與租金保持同步上漲。隨著租賃需求的進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2011年亞太地區(qū)眾多市場(chǎng)的租金將持續(xù)上漲，而一些表現(xiàn)落后的市場(chǎng)將從2012年后加快其租金的增長(zhǎng)步伐。