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最新新聞在上海地產(chǎn)價(jià)格最貴的浦東陸家嘴金融區(qū)，中國(guó)內(nèi)地第一高樓、樓高492米的上海環(huán)球金融中心遭遇成長(zhǎng)的煩惱。
原本，開(kāi)發(fā)大樓的日本森大廈株式會(huì)社判斷，他們會(huì)創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的奇跡，各路商戶爭(zhēng)相租用這幢摩天大樓，現(xiàn)在，樓房的空置率成了大樓經(jīng)營(yíng)者最擔(dān)心的問(wèn)題，甚至可能影響到了大樓的日常維護(hù)。
金融危機(jī)絆了腳 當(dāng)前入住率號(hào)稱(chēng)70%
上海環(huán)球金融中心不僅高，而且物業(yè)面積也很大，地下兩層加上地上六層為商鋪和會(huì)展樓層，其中7層至77層為寫(xiě)字樓層，總面積有20萬(wàn)平方米，可以容納12000人在樓里辦公。
2008年這棟樓的業(yè)主在開(kāi)業(yè)時(shí)說(shuō)得最響亮的話，就是大樓只要一年，入住率就會(huì)達(dá)到90%，兩年多過(guò)去了，這棟外表光鮮的商業(yè)大樓，究竟完成了多少入住率呢？
上海環(huán)球金融中心租賃部門(mén)人員表示，現(xiàn)在出租率大概有70%以上。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，即使入住率真的有70%，在浦東陸家嘴地區(qū)的寫(xiě)字樓里也不算高。中國(guó)分析師薛建雄表示，一般85%、90%是一個(gè)正常的狀態(tài)。上海環(huán)球金融中心旁邊的金茂大廈目前入住率90%以上，因?yàn)榻鹈髲B已經(jīng)入市十幾年了，它有一群很穩(wěn)定的客戶在里頭。另?yè)?jù)一寫(xiě)字樓代理業(yè)內(nèi)人士介紹，據(jù)他們了解，上海環(huán)球中心目前入駐率只有40%的樣子，那么它要往上爬的話，就很難了。
在上海浦東，一家寫(xiě)字樓的入住率和它的租金高低有直接的關(guān)系，入住率越高租金也越高。對(duì)此，日本森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓昨天在接受記者采訪時(shí)卻表示：“目前70%的入住率并不低，由于面積大，寫(xiě)字樓租金總價(jià)相當(dāng)于好幾棟一般小辦公樓的價(jià)錢(qián)。加上正式開(kāi)業(yè)才2年多，期間又遭遇金融危機(jī)，目前這個(gè)情況已經(jīng)很不錯(cuò)了。”
“高舉高打”失手 第一高樓調(diào)低價(jià)格
隨著上海浦東越來(lái)越多寫(xiě)字樓的加入，環(huán)球金融中心“一樓獨(dú)高”的局面開(kāi)始轉(zhuǎn)變。以剛剛落成的上海國(guó)金中心為例，其一期辦公樓就達(dá)到了滿租的狀態(tài)。甚至2014年才能竣工的未來(lái)中國(guó)第一高樓上海中心大廈，也在提前攬客。開(kāi)業(yè)僅僅兩年的環(huán)球金融中心目前堅(jiān)持“高舉高打”戰(zhàn)略，開(kāi)始受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。
據(jù)上海一位代理商介紹，從2008年開(kāi)始，森大廈便表現(xiàn)得相當(dāng)強(qiáng)硬，不僅將日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的報(bào)告，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均日租金是9.62元/平方米)，在招租時(shí)甚至不愿意通過(guò)中介尋找租戶，而是更依賴自身的全球客戶資源。之后的調(diào)整中，每天每平方米15元的租金報(bào)價(jià)還是創(chuàng)了陸家嘴地區(qū)價(jià)格之最，更在入駐企業(yè)的資質(zhì)審核上令人咋舌。
隨后，森大廈調(diào)整了出租的方案。曾與他們有過(guò)接觸的一家代理商透露，原本在租金和租戶檔次上相當(dāng)挑剔的森大廈近期也“放下身段”，不僅對(duì)預(yù)租客戶實(shí)施一定的免租優(yōu)惠，原本要求“必須是跨國(guó)機(jī)構(gòu)”的招租標(biāo)準(zhǔn)也有所放低。
記者了解到，上海環(huán)球金融中心已開(kāi)始暗暗調(diào)低價(jià)格。在上海第一房屋等專(zhuān)業(yè)中介網(wǎng)站上，記者看到很多關(guān)于上海金融中心寫(xiě)字樓的租金信息：日租金最低報(bào)價(jià)12元/平方米，最高的14元/平方米�！澳壳俺鲎獾淖钚∶娣e為174平方米，日租金12元/平方米。具體折扣還是可以談的�！庇浾咧码娚髲B(上海)有限公司租賃部時(shí)，一位吳姓工作人員表示。
改租為售 吸引浙江實(shí)力資本
目前運(yùn)營(yíng)上海環(huán)球金融中心的日本森大廈株式會(huì)社，采用的運(yùn)營(yíng)策略是“只租不售”。這個(gè)日本通行的模式，在中國(guó)遭遇前期租金回收不暢后，是否會(huì)動(dòng)用其他途徑來(lái)盡快回收前期投資和保證高昂的維護(hù)費(fèi)用？
日前，有消息傳出，上海環(huán)球金融中心有準(zhǔn)備售賣(mài)的打算。記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了環(huán)球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，該公司一工作人員表示表示，他們已跟環(huán)球金融中心的投資方——日本森大廈簽訂了保密協(xié)議，負(fù)責(zé)調(diào)研潛在買(mǎi)家和他們的價(jià)格承受能力。
對(duì)于售樓之舉，上海環(huán)球金融中心至今猶抱琵琶半遮面�！捌謻|大多數(shù)寫(xiě)字樓都是可以買(mǎi)的，目前確實(shí)有一些購(gòu)買(mǎi)意向�！迸溯砀嬖V記者，最終取決于日本總部的拍板。目前他們正在委托幾個(gè)比較大的國(guó)際著名中介公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)這個(gè)結(jié)果再最后決定，是出售還是不出售。至于可出售面積，出于整個(gè)物業(yè)品質(zhì)的考慮，會(huì)低于寫(xiě)字樓整體面積的10%，估計(jì)在1萬(wàn)平方米左右。
以目前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的每平方米七至八萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，該大廈每層樓面積3000平方米左右，一層樓面的售價(jià)就要在兩億元。而這筆錢(qián)足夠多數(shù)投資機(jī)構(gòu)去買(mǎi)一整棟便宜的寫(xiě)字樓。
事實(shí)上，對(duì)于資本充裕的浙江企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金并不是門(mén)檻。曾經(jīng)在滬上爛尾樓的交易熱潮中，浙江人扮演的買(mǎi)家角色非常引人關(guān)注。先有浙江均瑤集團(tuán)斥資3.5億元收購(gòu)位于上海鬧市區(qū)的金匯大廈，并將其更名為均瑤國(guó)際廣場(chǎng)；后有耀江出資2.2億元拍下天目廣場(chǎng)；更有不少浙江企業(yè)買(mǎi)下?tīng)�尾樓后，將其改造成有浙江特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或購(gòu)物中心。
“我們不會(huì)限定只售跨國(guó)企業(yè)，只要品牌定位和我們相吻合的，浙江的實(shí)力資本也是受歡迎的�！比毡旧髲B(上海)有限公司相關(guān)人士表示，雙方品牌的契合度是他們更關(guān)注的。
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上海浦東寫(xiě)字樓/浦東辦公樓出租